قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری در بردارنده تکالیفی برای این سازمان است و عدم اجرای طرح و اقدام نکردن برای خرید ملک دارای عواقب حقوقی است که البته بیشتر ناظر به حقوق مالکانه مالکِ ملک و تبعاً تکالیفی مانند ملزم بودن شهرداری به صدور پروانه است.
مسئله از این قرار است که ملک در طرح شهرداری مانند فضای سبز قرار می گیرد ولی شهرداری نه اقدامی برای اجرای طرح می نماید و نه آنکه برای خرید آن تشریفات و ترتیبات قانونی را اجرا می کند.
فرض نمایید کاربری قبلی ملک،مسکونی بوده، هم جواران مدت ها قبل مبادرت به اخذ پروانه ساختمانی با کاربری مسکونی و ساخت بنا با تراکم و سطح اشغال مسکونی نموده اند.ولی شهرداری به این عنوان که کاربری ملک فرضاً فضای سبز است از صدور پروانه امتناع می نماید.
در اینجا مالک نه می تواند ساخت و ساز نماید و نه آنکه شهرداری،بهای ملک را می پردازد در واقع مالک از حقوق مالکانه محروم شده است و بهای ملک او نیز به طور چشمگیری کاهش یافته است.
در این باره می توان با کمک گرفتن از وکلای با تجربه در دعاوی شهرداری و دیوان ،مبادرت به طرح دعاوی سنجیده و دقیق برای گرفتن آرایی مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی و احراز و برخورداری از حقوق مالکانه نمود که هر یک از این خواسته ها می بایست بسته به مورد ، به درستی انتخاب گردند.اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره 1795/99/7 مورخ 25/1/1400 در این باره ارشاداتی نموده که مطالعه آن خالی از لطف و فایده نیست.
نظریه مشورتی در مورد قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری
استعلام : باتوجه به این که ماده ۴۹ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۳۷۸/۱۰/۱۲ در بررسی تغییرات طرح تفصیلی بررسی مواردی را خواستار شده که یکی از آنها پیشنهاد زمین مناسب برای جایگزین چنانچه تغییر مربوط به کاربری های عمومی باشد از حيث مساحت و محل وقوع در هماهنگی با طرح جامع می باشد . ضمنا با توجه به ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷/۸/۲۹ که در تاریخ ۱۳۶۷/۹/۲ به تأیید شورای نگهبان رسیده است ، کلیه وزارتخانه ها مؤسسات سازمان ها نهادها شرکت های دول یا وابسته به دولت و شهرداری ها و سساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد مکلف می باشند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله همچنین و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اعلام نمایند . همچنین طبق تبصره ۱ قانون فوق در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ده سال بعد موکول شده باشد ، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از ده سال باشد ، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود ، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد که با توجه به قانون اصلاح تبصره 1 ماده واحده فوق ، مهلت های ده ساله به پنج سال کاهش یافته و در تاریخ ۱۳۸۰/۱۰/۲۹ به تأیید شورای نگهبان رسیده است
در سنوات قبل و در طرح جامع مصوب ۱۳۹۴ شهر سمنان ، بر روی تعداد قابل توجهی از املاک با مالکیت شخصی کاربری های عمومی قرار داده شده ، درخواست های متعدد مالکان از شهرداری به منظور تغییر کاربری و ارسال آنها به کمیسیون ماده ۵ با شرط معرفی زمین جایگزین و رعایت ماده ۴۹ بدون تکلیف باقی مانده است :
1- آیا « حقوق مکتسبه » صرفا به اخذ پروانه و یا پایانکار محدود می شود و یا مواردی از قبیل تفکیک زمین از طریق مواد ۱۰۱ و ۱۴۷ و پرداخت مبالغ مربوطه در زمان تفکیک را هم در بر می گیرد ؟
۲- با توجه به ماده واحده فوق و تبصره یک آن و همچنین عدم پیگیری متولیان کاربری های عمومی که باعث شده زمین های مذکور بلا استفاده باقی بماند و این که تاکنون پنج سال از ابلاغ طرح جامع گذشته است ، اعاده حق مالکان شخصی این املاک به چه نحو است ؟
پاسخ :1- طبق تبصره یک ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها اصلاحی ۲۲/۱/۱۳۸۰ ، در صورت عدم اجرای طرح در مهلت قانونی پنج سال ، مالكان املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث ، اخذ پروانه ساختمانی ، تفکیک ، تجدید بنا ، افزایش بنا و غیره برخوردارند و همچنین لازمه استفاده از حقوق مالکانه جهت اخذ پروانه ساختمانی برای احداث بنا در اراضی بزرگ ، افراز و تفکیک زمین است و بر این اساس مالکان یاد شده از حق افراز و تفکیک این اراضی حسب مورد با رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ( موضوع قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰ ) و یا ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک برخوردارند .
۲- دستگاههای دولتی و شهرداری ها تا زمانی که اقدام به تملک اراضی یا املاک نکنند ، حسب مورد ملزم به پرداخت قیمت عادله و قیمت روز اراضی و املاک نیستند ؛ بدیهی است پس از انقضای موعد قانونی اجرای طرح و عدم اقدام دستگاه دولتی یا شهرداری در تملک اراضی و املاک ، مالکان از کلیه حقوق قانونی برخوردار خواهند بود .
بیشتر بدانید: قرار گرفتن ملک در طرح فضای سبز شهرداری
ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری و املاک
شما می توانید از سراسر کشور جهت اخذ مشاوره ،تنظیم لایحه دفاعیه و دادخواست ، تنظیم قرارداد وکالت و سپردن فرآیند دادخواهی علیه شهرداری و کمیسیون ماده پنج ، حسب مورد در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی با شماره تلفن 09123978117 ( به نام مسعود فریدنی/وکیل پایه یک دادگستری) تماس بگیرید.
از پذیرفتن مشاوره رایگان معذوریم.