وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی و خدمات حقوقی او

وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا وکیل جهاد کشاورزی و عناوین مترادفی چون وکیل متخصص امور اراضی کشاورزی جهت شکایت از سازمان های جهاد کشاورزی بخصوص استان های البرز،تهران،گیلان و اصفهان و شهرهایی مانند شهریار و کرج، به عنوان وکیل دادگستری ای که دارای تجربه و دانش کافی برای ،اعاده دادرسی نسبت به حکم قطعی محکومیت تغییر کاربری و اعلام وکالت در قبال شکایت جهاد کشاورزی و شکایت از جهاد در دیوان عدالت اداری است،می بایست از رویه قضایی و آخرین اخبار و قوانین جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها آگاه باشد.

شکایات و پرونده های مرتبط با این بحث معمولاً و غالباً  یا شکایت کیفری جهاد کشاورزی در دادگاه صلح بابت جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ هاست، یا دفاع در قبال دادخواست قلع و قمع مستحدثات است یا اعتراض به رای کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مبنی بر رد درخواست تغییر کاربری و یا شکایت از جهاد کشاورزی در دیوان عدالت اداری بابت تخریب و قلع و قمع، بدون داشتن حکم قطعی قضایی می باشد.

شرح مساله جرم انگاری تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ مستند جرم انگاری تغییر غیرمجاز یا بدون مجوز اراضی کشاورزی است که البته در این قانون از عبارت «اراضی زراعی و باغ ها» استفاده شده است.

هدف از وضع این قانونی همان طور که از ماده یک آن بر می آید،جلوگیری از تغییر کاربری اراضی کشاورزی و استمرار بهره برداری زراعی و باغی است.در ماده یک قانون می خوانیم:

به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.

این ممنوعیت به شرحی که خواهد آمد به قید مجازات دارای ضمانت اجرای کیفری شدید است.

بنابراین توصیه ما بر این است که در مورد خرید اراضی دارای کاربری کشاورزی خارج از محدوده شهرها ولو اینکه داخل در حریم باشند حتماً از فروشنده سوال گردد که آیا ملک مورد نظر دارای مجوز تغییر کاربری است یا خیر؟

آیا اداره جهاد کشاورزی در مورد تغییر کاربری احتمالی در ملک،شکایتی مطرح نموده و اینکه در صورت طرح شکایت ،پرونده در چه مرحله ای است آیا رای صادر شده و در نهایت رای بر محکومیت، برائت یا موقوفی تعقیب صادر شده است؟

این تاکید و هشدار از آن روست که معمولاً مردم برای استفاده های غالباً ویلایی-تفریحی و حتی در مواردی جهت سکونت دائم بویژه در اطراف شهرهای استان های تهران،البرز،اصفهان ، گیلان و مازنداران مبادرت به خرید قطعاتی می نمایند که مختصر بنا و درختکاری دارند فروشنده قیمت ملک با کاربری ویلا را از خریدار دریافت می نماید ولی در بسیاری مواقع مشخص می گردد که هیچ مجوز تغییر کاربری دریافت نشده و شکایتی توسط اداره جهاد کشاورزی مطرح شده است و یا بعد از خرید ملک و انجام معامله شکایت طرح می گردد.

پرواضح است که در فرض محکومیت به مجازات جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها،کاربری ویلایی و یا مسکونی و یا هر کاربری ای غیر از کشاورزی،منتفی می گردد و هیچ کس در ازای چنین ملکی بهای ملک مسکونی،ویلا و…را نمی پردازد.

با این تفاسیر در این مقاله طی چند بند و از دیدگاه حقوقی وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی (مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری) به مباحث مهم جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی می پردازیم:

1-تشخیص زراعی یا باغی بودن زمین با کیست؟

به موجب تبصره دو ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها:

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

بنابراین چون نظر جهاد کشاورزی برای دادگاه ها دارای مرتبه نظر کارشناس رسمی دادگستری است،نتیجه این است که چنانچه این نظر مورد وثوق دادگاه نباشد،بدان اعتنایی می نماید و اثری بر چنین نظری مترتب نمی گردد.

اما تجربه وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی ثابت نموده است که دادگاه ها معمولاً نظر سازمان جهاد کشاورزی را در مورد تشخیص زراعی و یا باغی بودن،ملاک عمل می دانند.

با این اعتراض متهم یا وکیل او در مرحله بدوی و عدم توجه دادگاه به این مهم در جایی که نظریه سازمان جهاد کشاورزی،دقیق و موثق نباشد،می بایست در دادگاه تجدیدنظر به عنوان نقص قلمداد و در نتیجه رای بدوی، نقض شود و تحقیقات بیشتری با ارجاع امر به کارشناس بی طرف صورت پذیرد.

در مواردی نیز که سازمان پیش گفته در مکاتبات اداری خود،کاربری ملک را زراعی یا باغ اعلام می نماید در صورتی که چنین تشخیصی منطبق بر واقع نباشد، به نظر ما می توان به این تشخیص که فی الواقع به نوعی «تصمیم» است در دیوان عدالت اداری شکایت نمود.

2-جایگاه و موقعیت وزارت جهاد کشاورزی

طبیعی است که متولی اصلی حفظ کاربری اراضی کشاورزی و مدیریت آن،وزارت خانه یاد شده است.اما قانونگذار مرتبه بالاتری از مدیریت را در قانون حفظ کاربری مورد تصریح قرار داده است. در ماده قانون مذکور آمده است:

وزارت جهاد کشاورزی مسؤول اجرای این قانون و آئین‌نامه‌های اجرایی آن می‌باشد.

این بدان معناست که تمامی تصمیمات و اقدامات و پیگیری های لازم جهت صدور مجوز تغییر کاربری ،جلوگیری از ساخت و ساز در اراضی کشاورزی،طرح شکایت علیه مرتکبین جرم تغییر کاربری،تدوین آیین نامه ها و دستورالعمل های اجرایی لازم برای اجرای اهداف قانون حفظ کاربری و…بر عهده وزارت جهاد کشاورزی است.

3-مرجع رسیدگی و دادگاه صلاحیتدار برای رسیدگی به بزه تغییر کاربری غیرمجاز

با توجه به اینکه بر اساس رای وحدت رویه شماره 759 مورخ 1396/4/20 جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها از جرایم درجه هفت محسوب می گردد بنابراین قبل از لازم الاجرا شدن قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/6/22، به این جرم ابتدائاً در  دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم بود رسیدگی می شد و رای دادگاه مذکور در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض بود.رای دادگاه اخیر  نیز قطعی به حساب می آمد ولی در مواردی امکان نقض آراء قطعی صادره از این دادگاه به استناد خلاف شرع بیّن بودن و اعاده دادرسی میسر بود.

اما با توجه به بند 10 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/6/22 و تبصره 5 ماده اخیر، رسیدگی به جرم مذکور در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است و رای این دادگاه در این باره، قطعی است.

به نظر، یک مرحله ای شدن رسیدگی به جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، قابل انتقاد است.

به هر حال می توان شانس موفقیتی هم از جهت اعاده دادرسی یا اعتراض خلاف شرع بیّن قائل شد که البته بستگی به شرایط هر پرونده دارد.

4-مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری و اعتراض به تصمیم اتخاذی

با توجه به تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری :

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.

همانطور که از متن تبصره اخیر برمی آید کمیسیون تبصره یک ماده یک از جمله کمیسیون های اداری و دولتی است لذا اعتراض به رای این کمیسیون برابر ماده 16 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری برای ساکنین ایران ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ،قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.

5-مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها چیست؟

به موجب ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ ها اصلاحی سال 1385:

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهندشد.

در مورد قیمت گذاری موضوع این ماده نیز کمیسیون سه‌نفره‌ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریک از شهرستانها تشکیل و اعلام نظر می نماید.

شایان ذکر است که در فاصله تصویب و لازم الاجرا شدن قانون مورد بحث تا اصلاحات سال 1385 آن، قلع و قمع جزو ضمانت اجراهای تغییر کاربری غیر مجاز نبوده است فلذا در مورد تغییر کاربری های واقع شده در آن برهه زمانی نمی توان حکم به قلع و قمع صادر نمود.

6-واکنش ها اداره جهاد کشاورزی به تغییر کاربری غیرمجاز

گفته شد که متولی اجرای قانون،وزارت جهاد کشاورزی است و طبیعتاً مسئول طرح شکایت کیفری نیز وزارت خانه یاد شده و ادارات زیرمجموعه آن هستند که در سطح شهرستان ها با عنوان مدیریت جهاد کشاورزی شناخته می شوند اما متن ماده 10 قانون محل بحث و دو تبصره آن، این شبهه را به وجود آورده که اداره جهاد کشاورزی بدون طرح شکایت،می تواند نسبت به تخریب و قلع و قمع سازه هایی که غیرمجاز می داند،اقدام نماید.

به نظر ما این برداشت موجب ایجاد مشکلات متعدد می گردد چه بسا به هر علتی موضوع مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری غیرمجاز نگردد و یا به فرض وقوع جرم،قابل تعقیب نباشد و اجرای این تئوری باعث می گردد که وزارت جهاد کشاورزی بدون طرح شکایت و رسیدگی قضایی، ابنیه و مستحدثاتی را تخریب نماید که ممکن است از نظر قانونی تخریب آنها مجاز نباشد فلذا بهتر است متن ماده یاد شده را در حد تکلیف جهاد کشاورزی به متوقف نمودن کار تغییر کاربری تفسیر نمود و هر گونه تخریب و قلع و قمع را به طرح دعوی کیفری و اخذ حکم محکومیت منوط نمود.

در ماده یاد شده و تبصره های آن آمده است:

ماده ۱۰ – هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱)‌این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره ۱ – چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

تبصره ۲ – مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

آنچه بیان شد مختصری از مباحث مرتبط با جرم تغییر کاربری اراض زراعی و باغ ها بود که البته تشریح مطالب نیاز به تامل و تحقیق گسترده تری دارد.

بیشتر بدانید: نمونه حکم برائت تغییر کاربری

در زیر نمونه ای از دادنامه های موفق در زمینه پذیرش اعاده دادرسی نسبت به رای محکومیت یکی از موکلین به قلع و قمع و پرداخت جزای نقدی درج می گردد.

نمونه دادنامه پذیرش اعاده دادرسی نسبت به حکم محکومیت تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها

شماره دادنامه : 140406390000005709 مورخ 1404/1/5

باسمه تعالی

موضوع رسیدگی : درخواست اعاده دادرسی

مرجع رسیدگی شعبه یازدهم دیوان عالی کشور

هیات شعبه آقایان : منوچهر كاظمي ( رئيس )، محمد کاظمی (مستشار)

خلاصه جریان پرونده

آقای – فرزند – بموجب رأي شعبه دوم دادگاه عمومی بخش لالجین به اتهام تغییر غير مجاز کاربری اراضی زراعی به قلع و قمع بنا و جزای نقدی محکوم و تجدید نظر خواهی وی در شعبه 5 تجدید نظر استان با توجه به قطعی بودن رای رد شده است. آقای مسعود فریدنی به وکالت از محکوم عليه طي درخواستي تقاضاي تجویز اعاده دادرسی نموده و اعلام داشته است با توجه به نظریه کارشناس که مورد اعتراض سازمان جهاد کشاورزی نیز قرار نگرفته از زمان تغییر کاربری تا زمان ثبت شکایت جهاد بیش از سه سال گذشته که با وصف مذكور موضوع مشمول مقررات مربوط به مرور زمان می باشد و دادگاه می بایست قرار موقوفی تعقیب صادر می نمود مشروح لایحه تقدیمی به هنگام شور قرائت خواهد شد.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای محمد کاظمی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأي شعبه

در خصوص درخواست آقای مسعود فریدنی به وکالت از آقای — فرزند —- مبنی بر تجویز اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره 8918-1403/8/26 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی بخش لالجین نظر به اینکه متقاضی اعاده دادرسی برای اثبات بیگناهی و نیز شمول مرور زمان تعقیب کیفری (با توجه به درجه مجازات جرم انتسابی و ماده 105 قانون مجازات اسلامی و رأی وحدت رویه شماره 1401/822 هیات عمومی دیوان عالی کشور) دلایلی از جمله نظریه کارشناس رسمی دادگستری ارائه کرده است که در صورت رسیدگی مجدد ممکن است به ثبوت بیگناهی و صدور رای برانت و با صدور قرار موقوفی تعقیب کیفری محکوم علیه منتهی شود و درخواست نامبرده در وضعیت فعلی با بند چ ماده 474 قانون آیین دادرسی کیفری انطباق دارد لذا به استناد ماده 476 قانون مذکور اعاده دادرسی تجویز و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه عمومی لالجین ارجاع می گردد.

ضمنا از قبول مشاوره رایگان و پیگیری ادارای درخواست تغییر کاربری و قبول وکالت در این خصوص به جهت مشغله کاری معذوریم.

بیشتر بدانید: رای دیوان در خصوص تغییر کاربری با وکالت مسعود فریدنی

این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی)با عنوان وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی تدوین گردیده است.