در دعاوی مربوط به مطالبه بهای ملک از شهرداری، نظریه کارشناس رسمی دادگستری نقش تعیینکنندهای در سرنوشت پرونده دارد. اما این نظریه زمانی معتبر و قابل اتکاست که تمامی مؤلفههای قانونی از جمله قیمت روز ملک، ارزش اعیانی، موقعیت ملک، کاربری، قابلیتهای اقتصادی و حقوق مکتسبه مالک در آن لحاظ شده باشد. در غیر این صورت، تنظیم یک لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس امری کاملاً ضروری و تعیینکننده خواهد بود.
بسیاری از مالکان تصور میکنند صرف اعتراض شفاهی یا نارضایتی از رقم اعلامی کافی است؛ در حالی که لایحه اعتراضی به نظریه کارشناس باید مستند، فنی و مبتنی بر قوانین مرتبط با تملک املاک توسط شهرداری، قانون نحوه خرید و تملک اراضی، و اصل پرداخت قیمت روز باشد.
در مواردی مانند قرار گرفتن ملک در طرح تعریض، عقبنشینی یا طرحهای عمرانی شهری، چنانچه بهای اعیانی، تأسیسات، موقعیت تجاری بالقوه یا ارزش واقعی ملک نادیده گرفته شود، اعتراض به نظریه کارشناسی نهتنها حق بلکه یک اقدام حقوقی ضروری است.
در ادامه، نمونهای کاربردی از لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس ارائه میشود که در پرونده مطالبه بهای ملک از شهرداری تنظیم شده است.
لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس به قلم مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری)
ریاست محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان —
با درود
احتراما اینجانب مسعود فِرِیدَنی به وکالت از آقای —- بدین وسیله ظرف مهلت قانونی مراتب اعتراض خویش را به نظریه کارشناسی منضم به ابلاغیه شماره 14049110062186407 به دلایل زیر به عرض رسانده و توجهاً به عدم لحاظ بهای اعیانی ملک قرار گرفته در طرح ، بی توجهی به موقعیت ویژه و ارزشمند آن و البته نازل تر بودن قیمت تعیینی از قیمت روز ملک، ارجاع به هیات سه نفره را درخواست دارم.
1-حسب مدارک متعدد موجود در پرونده از جمله نامه شماره 1404/354 مورخ 1404/8/8 شورای اسلامی شهر –، ملک مورد دعوی دارای اعیانی بوده است و از جمله قسمتی از اعیانی آن یعنی یک واحد مسکونی در سال های 1387 و 1388 به عنوان ساختمان شورای یاد شده استفاده می شده است.(تصویر این مدرک در پرونده موجود است و مجدداً تقدیم می گردد)
مستحضرید که بر اساس مواد مختلف لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، می بایست در موقع تملک اراضی و املاک، هم بهای زمین پرداخت گردد و هم اعیانی و تاسیسات و سایر حقوق آن.
مطلب مرتبط: شرایط مطالبه بهای ملک از شهرداری
برای نمونه در ماده سه قانون مذکور آمده است:
بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین «دستگاه اجرایی» و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین میگردد.
پس اولین ایراد ارزیابی صورت گرفته، عدم لحاظ اعیانی است که دارای تمام مجوزهای قانونی مثل پروانه احداث بنا، پایان کار ساختمان و نیز کلیه امکانات و انشعابات شهری بوده و همچنان قابل استفاده بوده است.
2-درست است که کاربری ملک، مسکونی بوده است اما در ارزیابی قیمت املاک بایستی به موقعیت و قابلیت های آنها نیز توجه شود. بنابراین قیمت دو ملک با کاربری های یکسان که یکی در کوچه ای کم عرض و دیگری در خیابانی عریض و با موقعیت تجاری-خدماتی-اداری قرار دارد، متفاوت است.
در این پرونده نیز ملک مورد دعوی به صورت دو بر و در بلوار اصلی شهر ( بلوار شهید –) و برِ خیایان 30 متری قرار داشته است و بر اساس همین موقعیت خاص و دارای قابلیت بوده که کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری ملک موکل به تجاری موافقت نموده است.
3-فارغ از دو ایراد بالا، همان طور که قبلا به عرض رسانده ام موکل سابقا دعوی حاضر را طی پرونده کلاسه 0400307 در آن شعبه محترم مطرح نموده است و در آن پرونده، نظریه کارشناسی در مورد همین ملک به شماره رهگیری 1404220322436245 مورخ 1404/4/9 صادر شده است که هنوز شش ماه از تاریخ صدور آن نگذشته است. در این نظریه، قیمت اعلامی کارشناس، مبلغ 214/000/000/000 ریال بوده است و موکل حتی به این مبلغ نیز معترض بوده است ولیکن به جهت وعده توافق شهرداری، آن دادخواست را مسترد نموده است.
خلاصه اینکه قیمت اعلامی کارشناسی فعلی، از قیمت متعارف، بسیار پایین تر است و به عبارتی قیمت روز ملک به حساب نمی آید در صورتی که به موجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها: در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم میباشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
با عنایت به موارد بالا، نظریه کارشناسی صادره، به تعبیر ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری، اظهارنظر مستدلی به حساب نمی آید و مبلغ اعلامی کارشناس، از قیمت روز ملک پایین تر است لذا ضمن اعتراض به نظریه ابرازی، ارجاع موضوع به هیات کارشناسان، ضمن لحاظ موارد بالا در قرار کارشناسی را استدعا دارم.
با تشکر از توجه حضرتعالی
مسعود فریدنی
وکیل آقای —
مطلب مرتبط: نمونه قرار کارشناسی
نتیجهگیری | اهمیت لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس
همانطور که مشاهده شد، لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس زمانی اثرگذار است که اعتراض صرف نباشد، بلکه بر پایه:
عدم رعایت قیمت روز ملک
عدم احتساب اعیانی و مستحدثات
بیتوجهی به موقعیت و قابلیت تجاری ملک
مغایرت نظریه با سوابق کارشناسی قبلی
و عدم انطباق با قوانین مربوط به تملک اراضی توسط شهرداری
تنظیم شده باشد.
در چنین شرایطی، دادگاه معمولاً با ارجاع موضوع به هیأت سه نفره کارشناسی، امکان اصلاح ارزیابی و احقاق حق مالک را فراهم میکند. بنابراین، لایحه اعتراضی به نظریه کارشناس یکی از مهمترین ابزارهای حقوقی برای جلوگیری از تضییع حقوق مالک در پروندههای تملک شهرداری محسوب میشود.
❓ پرسش و پاسخ کاربردی درباره لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس
❓ چه زمانی باید لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس تنظیم کنیم؟ ⏰
زمانی که مبلغ تعیینشده با قیمت واقعی و روز ملک تطابق ندارد یا اعیانی، موقعیت، کاربری یا حقوق قانونی ملک در ارزیابی لحاظ نشده است.
❓ صرف نارضایتی از مبلغ کارشناسی کافی است؟ ❌
خیر. اعتراض باید مستند، فنی و قانونی باشد. دادگاه به اعتراضی که فاقد دلیل و استدلال حقوقی باشد ترتیب اثر نمیدهد.
❓ آیا میتوان درخواست هیأت کارشناسی داد؟ 👥
بله. در صورت وجود ایرادات مؤثر، میتوان در لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس، ارجاع موضوع به هیأت سه نفره یا پنج نفره کارشناسان را درخواست کرد.
❓ مهمترین ایرادات قابل طرح به نظریه کارشناس چیست؟ 📉
عدم لحاظ قیمت روز
حذف ارزش اعیانی
نادیده گرفتن موقعیت تجاری یا اداری ملک
بیتوجهی به سوابق کارشناسی قبلی
مغایرت با قوانین تملک و تقویم املاک
❓ آیا این لایحه در پروندههای شهرداری کاربرد بیشتری دارد؟ 🏛️
بله. در پروندههای مطالبه بهای ملک از شهرداری، اختلاف اصلی معمولاً بر سر قیمت عادله روز است و این لایحه نقش کلیدی در افزایش مبلغ ارزیابی دارد.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل دعاوی شهرداری) با عنوان لایحه اعتراض به قیمت اعلامی کارشناس در پرونده مطالبه بهای ملک از شهرداری تدوین شده است.