در شهرسازی و ساختوساز شهری، یکی از مهمترین مسائل حقوقی که مالکین، سازندگان، انبوهسازان و شهرداری با آن مواجه هستند، موضوع «تخلفات ساختمانی» است. آگاهی از این که تخلف ساختمانی چیست، چه مراجع رسیدگی دارد، روند پیگیری چگونه است و دفاع حقوقی چگونه باید انجام شود، برای هر ذی نفع (مالک یا سازنده) ضروری است. در این مقاله، ضمن بررسی قانونی موضوع، به نحوه پیگیری تخلفات ساختمانی میپردازیم — بهویژه با تأکید بر مرجع رسیدگی یعنی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها و مرجع رسیدگی شکایت از پروانههای غیرقانونی یعنی دیوان عدالت اداری.
تعریف تخلفات ساختمانی در اراضی و املاک شهری
تخلفات ساختمانی عبارتاند از اقداماتی عمرانی یا تفکیک اراضی یا ساختوساز در محدوده یا حریم شهر که بدون پروانه ساخت یا مخالف مفاد پروانه انجام شدهاند. مطابق ماده 100 قانون شهرداریها، «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی … پروانه اخذ نمایند».
بنابراین، شکلهای معمول تخلف عبارتاند از:
ساخت بنا بدون اخذ پروانه ساختمانی
ساخت خلاف پروانه ساختمانی
اضافهبنای زائد نسبت به مساحت مندرج در پروانه یا تجاوز به معابر شهری
تغییر کاربری غیرمجاز در ساختمان (مثلاً مسکونی به تجاری در منطقهای که مجاز نیست) که بر مبنای تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداریها نیز قابل رسیدگی است.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی – کمیسیون ماده 100
مطابق ماده 100 قانون شهرداریها، شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اجرا شدهاند جلوگیری نماید. سپس، در مواردی که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع بنا ضرورت دارد یا بدون پروانه ساختمانی احداث شده باشد، موضوع به کمیسیونی مرکّب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر، ارجاع میشود.
بنابراین، کمیسیون ماده 100 مرجعی است که «تخلفات ساختمانی» را بررسی و تصمیم مقتضی — مانند جریمه، تخریب یا قلع بنا — صادر میکند.
برخی نکات مهم در این خصوص:
شهرداری حق صدور رأی تخریب یا جریمه ندارد؛ این وظیفه با کمیسیون ماده 100 است.
رای کمیسیون ماده 100 دارای مهلت قانونی برای اعتراض است و پس از صدور، اجرای آن تسریع میشود.
شورای انتظامی مهندسان ناظر نیز در صورت صدور رأی تخریب ممکن است با مهندس ناظر برخورد کند.
مرجع رسیدگی به شکایت از پروانههای غیرقانونی
از طرف دیگر، در مورد «صدور پروانه» یا «عدم صدور پروانه» توسط شهرداری، مرجع رسیدگی به شکایت برابر قانون، دیوان عدالت اداری میباشد. طبق بنـد 24 ماده 55 قانون شهرداری، صدور پروانه برای کلیه ساختمانهایی که در شهر ساخته میشوند، از وظایف شهرداری است. لذا، شکایت علیه «صدور پروانه غیرقانونی» یا «عدم صدور پروانه» در دیوان عدالت اداری مطرح میشود (نه در دادگاه عمومی).
بهعبارتی:
رسیدگی به تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ماده 100
رسیدگی به شکایت نسبت به اقدام یا تصمیم شهرداری در زمینه صدور یا عدم صدور پروانه توسط دیوان عدالت اداری است.
گامهای عملی پیگیری تخلف ساختمانی
در ادامه روند عملی برای مالک یا سازنده که بخواهد بداند چه کند را مرور میکنیم:
گام اول: شناسایی تخلف
بررسی شود آیا پروانه ساختمانی اخذ شده است یا خیر؟ (محدوده، حریم شهر)
آیا ساخت یا تغییر براساس مفاد پروانه اجرا شده است؟ یا اضافهبنای غیرمجاز یا تغییر کاربری انجام شده؟
آیا موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده 100 هست (مشمول «تخلف ساختمانی» از منظر ماده 100)؟
آیا موضوع مرتبط با صدور یا عدم صدور پروانه است (بند ۲۴ ماده ۵۵)؟
گام دوم: تنظیم دفاعیه یا شکایت
اگر مالک مورد رسیدگی است در کمیسیون ماده 100: باید لایحه دفاعی تنظیم کند، مستندات (پروانه، نقشه، محاسبات، نظارت مهندس، وضعیت موجود) را ارائه دهد.
اگر موضوع شکایت از پروانه یا عدم صدور آن است: باید شکایت را به دیوان عدالت اداری تسلیم نماید.
مستند به قانون، تبصرهها و رأی های مرتبط، استدلال ارائه شود.
گام سوم: حضور در کمیسیون / جلسه رسیدگی ( در صورت تشکیل جلسه-معمولاً جلسه تشکیل نمی دهند!)
کمیسیون ماده 100 پس از وصول پرونده، به مالک یا ذینفع اعلام میکند که ظرف ده روز توضیحات خود را ارسال دارد.
سپس کمیسیون حداکثر ظرف یک ماه تصمیم میگیرد.
گام چهارم: پس از صدور رأی
اگر رأی به جریمه داده شده است: مالک فرصت دارد جریمه را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت، ممکن است رأی تخریب صادر شود.
اگر رأی به تخریب یا قلع داده شده است: شهرداری مکلف است ابلاغ کند و مالک مهلت دارد اقدام کند، در غیر این صورت شهرداری برابر مقررات اقدام خواهد نمود.
در مورد رأی کمیسیون ماده 100، تبصره ۸ ماده ۱۰۰ مقرر کرده است: شهرداری یا مالک یا قائممقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز میتوانند اعتراض نمایند.
گام پنجم: نظارت بر اجرا و رعایت مهلتها
مالک یا سازنده باید مراقب باشد که مهلت اعتراض را از دست ندهد.
شهرداری باید ابلاغ را به مالک انجام دهد و در صورت عدم انجام عملیات توسط مالک، اجرای رأی را پیگیری نماید.
نکات مهم حقوقی برای مالکان و سازندگان
صرف داشتن پروانه، تضمینکننده قانونی بودن ساخت نیست؛ باید مطابق مفاد پروانه، نقشه و مقررات شهرسازی و فنی اقدام شود.
رأی تخریب فقط زمانی ممکن است صادر شود که مورد از لحاظ اصول فنی، بهداشتی یا شهرسازی، خلاف باشد.
تغییر کاربری غیرمجاز (مثلاً از مسکونی به تجاری) میتواند مشمول بند ۲۴ ماده ۵۵ و تبصره آن شود و به کمیسیون ماده 100 ارجاع یابد.
اگر قصد شکایت از تصمیم شهرداری (مثلاً صدور یا عدم صدور پروانه) دارید، سریعاً اقدام کنید؛ چون مهلتها ممکن است محدود باشند.
در لایحه دفاعی خود، به ارزش معاملاتی یا نوع جریمه (در تخلفات اضافهبنای زائد) دقت کنید؛ به شرایط تعیین ضریب و تاثیر موقعیت ملک در تعیین جریمه توجه نمایید.
نتیجهگیری
برای پیگیری تخلفات ساختمانی باید مسیر قانونی را بهخوبی شناخت: نخست تشخیص دهید که آیا تخلف «ساختمانی» است و به کمیسیون ماده 100 ارجاع میشود یا موضوع «صدور/عدم صدور پروانه» است که به دیوان عدالت اداری مربوط میگردد. سپس با استفاده از مستندات، حمایت حقوقی مناسب بگیرید، دفاع یا شکایت خود را تنظیم کنید، در نشستهای رسیدگی احتمالی شرکت کنید و به رأی صادرشده در صورتی که به ضرر شماست در مهلت قانونی اعتراض نمایید. با آگاهی حقوقی میتوان از ریسکهای ساختوساز غیرمجاز یا مواجهه با رأی تخریب جلوگیری کرد.
این مطلب در تاریخ 1404/8/18 توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص دعاوی شهرداری) در ارتباط با این سوال که تخلفات ساختمانی چطور پیگیری میشود ، تدوین گردیده است.