هزینه تغییر کاربری در طرح هادی روستایی بر اساس آخرین قوانین و مقررات

هزینه تغییر کاربری در طرح هادی روستایی موضوعی است که آگاه شدن از میزان و شرایط و نحوه محاسبه این هزینه یا به عبارت بهتر عوارض تغییر کاربری نیازمند توضیح واژگان می باشد و در نهایت مقدار هزینه تغییر کاربری عرصه املاک واقع در طرح هادی روستا به کاربری های مختلف مثلاً باغ به مسکونی در محدوده روستا، مسکونی به اداری، مسکونی به تجاری و… از طریق بیان ضابطه کلی توضیح خواهیم داد.

لازم به ذکر است مقررات موازی در خصوص هزینه و نحوه محاسبه عوارض یا هزینه تغییر کاربری در محدوده و حریم شهرها وجود دارد.

به توصیح واژگان می پردازیم.

منظور از عوارض چیست؟

بند الف تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1401/4/1در توصیف و تعریف عوارض داشته است:

وجوهی است که برای تأمین بخشی از هزینه های شهر و روستا بر مواردی اعم از اراضی، مستحدثات، تأسیسات، تبلیغات معابر و فضاهای درون شهری و روستایی و ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری و روستایی و دارایی های غیر منقول مطابق قوانین و مقررات تعیین می گردد.

عناوین عوارض و ترتیبات وصول آن با پیشنهاد شورای اسلامی شهرها و بخش ها پس از تأیید شورای عالی استان ها، تهیه گردیده و دستورالعمل آن حداکثر تا پایان آذرماه هر سال توسط وزیر کشور، تصویب و ابلاغ می شود.

وضع هرگونه عوارض به غیر از موارد اعلام شده ممنوع می باشد و مشمول یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲/۲/۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی خواهدبود.

طی سه سال اخیر، سه نسخه از دستورالعمل های مورد اشاره در این بند، به تصویب رسیده و جهت اجرا و لحاظ توسط شوراها در موقع وضع عوارض و بهای خدمات ابلاغ گردیده است.

آخرین مصوبه، دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه دهیاری ها و شهرداری ها به شماره 166051 مورخ 1403/9/28 می باشد که برای سال 1404 باید ملاک عمل قرار گیرد.

تغییر کاربری چیست؟

منظور از تغییر کاربری در این مطلب، تصویب کاربری جدید برای عرصه املاک توسط مرجع صلاحیت دار است. البته عوارض تغییر کاربری شامل تعیین کاربری نیز می گردد.

به این توضیح که ممکن است برای ملکی، کاربری ای تعریف نشده باشد، و مرجع صلاحیت دار برای اولین بار یکی از کاربری های 20 گانه موضوع مصوبه تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه های آنها مصوب 1389.3.10 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را برای آن ملک تعیین نماید.

اما مرجع صلاحیت دار تصویب تغییر کاربری در مورد املاک واقع در طرح هادی روستا چیست؟

در این باره بند ب ماده 51 قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب 1403/3/1 مقرر داشته است:

طرح هاي هادي روستايي و تعيين محدوده روستاها در سراسر كشور بر اساس ضوابط مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران توسط اداره بنياد مسكن شهرستان تهيه مي شود و در كميته اي متشكل از معاون عمراني استاندار (رئيس كميته)، مدير كل بنياد مسكن استان (دبير)، نماينده اداره كل راه و شهرسازي استان، نماينده سازمان جهاد كشاورزي استان، نماينده اداره كل حفاظت محيط زيست استان، فرماندار شهرستان، مدير بنياد مسكن شهرستان، بخشدار بخش مربوط و رئيس شوراي اسلامي روستا (ناظر) و دهيار (ناظر) بررسي شده و به تصويب مي رسد.

پس کمیته موضوع این بند که می توان آن را کمیته طرح هادی نامید، متولی تغییر کاربری در خصوص اراضی واقع در طرح هادی روستا می باشد هر چند تهیه طرح هادی در صلاحیت بنیاد مسکن است.

طرح هادی روستا چیست؟

بند 9 ماده یک آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 1378/10/12 طرح هادی روستا را این چنین تعریف نموده است:

عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب ‌مصوبات طرح های ساماندهی فضا و سکونت گاه های روستایی یا طرح های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.

همچنین ماده سه قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ و چهار تبصره نخست این ماده درخور توجه و مرتبط با بحث است که ذیلاً عین آن درج می گردد:

ماده ۳ – محدوده روستا عبارت است از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرح‌های بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط می‌رسد. دهیاری‌ها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود.

تبصره ۱ – روستاهایی که در حریم شهرها واقع می‌شوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساخت و ساز و سایر امور روستا را ندارد

تبصره ۲ – روستاهایی که به موجب طرح‌های مصوب جامع و هادی در داخل حریم شهرها واقع می‌شوند در صورت رسیدن به شرایط شهر شدن، شهر مستقل شناخته نشده و به صورت منفصل به عنوان یک ناحیه یا منطقه از نواحی یا مناطق شهر اصلی تلقی و اداره خواهند شد و برای آن‌ها در قالب طرح‌های جامع و تفصیلی ضوابط و مقررات ویژه متضمن امکان استمرار فعالیت‌های روستایی تهیه و ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

تبصره ۳ – محدوده روستاهای فاقد طرح هادی، با هماهنگی شورای اسلامی روستا توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در قالب بافت مسکونی روستا پیشنهاد گردیده و به تصویب مراجع قانونی مربوطه در استان می‌رسد.

تبصره ۴ – درآمد ناشی از ساخت و سازها و عوارض روستاهایی که در حریم شهرها قرار می‌گیرند اعم از روستاهای دارای طرح هادی و فاقد طرح هادی، به حساب دهیاری‌های روستا جهت توسعه و عمران واریز می‌گردد.

گفتنی است که تبصره 5 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374/3/31 مقرر می دارد:

اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌باشند.

از این رو اداره جهاد کشاورزی بابت تغییر کاربری بدون مجوز اراضی کشاورزی واقع در محدوده طرح هادی، فاقد سمت برای شکایت کیفری است و همچنین سازمان جهاد کشاورزی بابت تغییر کاربری قانونی این اراضی، مجاز به دریافت عوارض نیست.

هزینه تغییر کاربری عرصه املاک واقع در طرح هادی روستا چقدر است؟

به طور خلاصه جدول منضم به دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پادیار و هزینه دهیاری ها و شهرداری ها به شماره 166051 مورخ 1403/9/28 در مورد ضوابط و ترتیبات وصول این نوع از عوارض مقرر داشته است:

در صورتی که به درخواست مالک، ملک فاقد کاربری تعیین کاربری شده و یا کاربری قبلی آن تغییر یابد و از این اقدام، ارزش افزوده برای ملک ایجاد شود مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از ۳۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد مشمول پرداخت این عنوان نمی گردد.

ملاحظه می گردد که دریافت عوارض تغییر کاربری، منوط به آن است که برای ملک، ارزش افزوده ایجاد شود.

بنابراین فرقی نمی کند که فرضاً کاربری ملک از باغ یا زراعی ( کشاورزی) به اداری یا مسکونی یا تجاری یا هر کاربری دیگر تغییر یابد، مهم آن است که قیمت ملک افزایش یابد.

از طرفی حتی اگر مالک، متقاضی تغییر کاربری نشده باشد ولی کاربری ای برای ملک او معین گردد که سبب افزایش قیمت گردد، باید عوارض بپردازد با این تفاوت که زمان پرداخت عوارض تا زمان بهره برداری از ملک به تعویق می افتد.

نحوه محاسبه هزینه ( عوارض) تغییر کاربری در طرح هادی روستا

این قسمت را با مثال توضیح می دهیم. کاربری ملکی در طرح هادی، باغ است و کمیته طرح هادی با تغییر کاربری آن به مسکونی موافقت می نماید در اینجا قیمت ملک افزایش یافته است و مالک باید عوارض بپردازد. حتی اگر متقاضی تغییر کاربری نشده باشد یا حتی مخالف آن باشد.

البته اگر مخالف باشد، می تواند دعوی ابطال کاربری مسکونی تعیینی را مطرح نماید که نتیجه گیری در آن به جزییات امر بستگی دارد.

به هر حال اگر قیمت ملک در کاربری باغی، فرضاً، یک میلیارد تومان باشد و در پی تغییر کاربری به مسکونی، قیمت آن بالغ بر دو میلیارد تومان گردد، در اینجا یک میلیارد تومان ارزش افزوده و اضافه قیمت ایجاد شده است یعنی تغییر کاربری باعث ارزش افزایی ملک شده است، در اینجا شورای اسلامی می تواند تا سقف چهل درصد ارزش افزوده ایجاد شده، عوارض وضع کند که در این مثال یعنی حداکثر چهارصد میلیون تومان.

اعتراض به عوارض و بهای خدمات در روستاها

به موجب تبصره سه ماده 10 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1401/4/1 :

هرگونه اختلاف، استنکاف و اعتراض در مورد عوارض و بهای خدمات دهیاری، به کمیسیونی مرکب از فرماندار شهرستان یا نماینده وی، یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهرستان به انتخاب شورای اسلامی شهرستان و یک قاضی از دادگستری شهرستان به انتخاب رئیس قوه قضائیه ارجاع می شود. جلسه کمیسیون باید در مکان مشخص، تشکیل و پس از استماع دفاعیات ذی نفع اتخاذ تصمیم شود.

تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است و اعتراض در مورد آن قابل رسیدگی در دیوان عدالت اداری می باشد و بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص داده شود، طبق مقررات اسناد لازم الاجراء به وسیله اداره ثبت اسناد قابل وصول می باشد.

اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه و وصول طلب دهیاری مبادرت نماید.

با توجه به تبصره های دو و سه الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری و و تبصره دو ماده 16 همان قانون، اعترض به رای کمیسیون مذکور که معادل کمیسیون ماده 77 در شهرداری هاست، برای ساکنین ایران و اشخاص مقیم خارج اعم از اشخاص حقیقی، حقوقی، عمومی و دولتی به ترتیب ظرف سه و شش ماه از تاریخ ابلاغ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است و پرونده متشکله مستقیماً در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری رسیدگی می گردد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص دعاوی شهرداری ) در تاریخ 19 فروردین 1404 تدوین گردیده است.