یکی از اختلافات بین مالکین و شهرداریها، موضوع دریافت قدرالسهم شهرداری در زمان تفکیک اراضی است. بسیاری از مالکان با این پرسش روبهرو میشوند که آیا شهرداری در هر شرایطی حق مطالبه سهم برای معابر، خدمات و سرانههای عمومی را دارد یا خیر؟
رأی شماره ۱۴۰۴۳۱۳۹۰۰۰۲۴۷۵۸۰۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، پاسخی روشن و راهگشا به این ابهامات داده و حدود اختیارات شهرداری را در اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری بهطور دقیق مشخص کرده است. این رأی از جمله آرایی است که میتواند مبنای دفاع جدی مالکین در برابر مطالبههای غیرقانونی شهرداری باشد.
در ابتدا متن دادنامه را درج می نماییم.
دادنامه شماره۱۴۰۴۳۱۳۹۰۰۰۲۴۷۵۸۰۱ مورخ ۱۴۰۴/۹/۲۵هیات عمومی دیوان عدالت اداری
اولاً به موجب ماده ۴ قانون مدنی اثر قانون نسبت به آتیه است و قانون نسبت به ما قبل خود اثر ندارد مگر این که در خود قانون مقرّرات خاصی نسبت به این موضوع اتّخاذ شده باشد.
ثانیاً هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۲۶۱۷۰۹۸ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۹ و بند (ج) دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۸۴۳ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۲۵ تسرّی مفاد مصوبات شوراهای اسلامی شهر به گذشته را خارج از حدود اختیار و مغایر با قانون تشخیص و ابطال کرده است.
ثالثاً براساس تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی مصوّب سال ۱۳۹۰ شهرداری مُجاز است با توافق مالک قدرالسهم مورد استحقاق را براساس قیمت روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید و اخذ سهم سرانه فضای عمومی و خدمات و معابر تحت عنوان قدرالسهم نسبت به املاکی که قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی مصوّب سال ۱۳۹۰ تفکیک شدهاند و نسبت به آنها سند رسمی مالکیت صادر گردیده، فاقد مبنای قانونی است.
رابعاً اخذ قدرالسهم در صورت تفکیک مجدّد نسبت به ملکی که سابقاً حقوق شهرداری بابت تفکیک آن پرداخت شده، فاقد مجوّز قانونی است و تسرّی قدرالسهم شهرداری بابت تفکیک نسبت به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع و همچنین اسناد عادی مغایر با مقرّرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و تبصره ۳ آن مصوّب ۱۳۹۰/۱/۲۸ است.
با توجه به مراتب فوق، تبصره ۱ و قسمتی از تبصره ۳، تبصرههای ۷ و ۸ مصوبه شماره ۵/۹۹/۲۱۱۷۸/ش مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۱۳ و تبصره ۱۱ الحاقی مصوبه شماره ۵/۱۴۰۰/۳۵۶۰/ش مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ شورای اسلامی شهر مشهد با موضوع نحوه اجرای اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری از جهت تسرّی مفاد آن به گذشته، تعیین قیمت روز زمین براساس نظر کارشناس منتخب شهرداری و نه کارشناس رسمی دادگستری و تسرّی مقرّرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوّب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
⚖️ اصل بنیادین: قانون به گذشته عطف نمیشود
هیأت عمومی با استناد به ماده ۴ قانون مدنی تصریح میکند که اثر قانون نسبت به آینده است و نسبت به گذشته تسری ندارد؛ مگر آنکه قانونگذار تصریح کرده باشد.
بنابراین:
اجرای مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی مصوب ۱۳۹۰ نسبت به وضعیتهای حقوقی پیش از آن، فاقد مبنای قانونی است.
این نکته، ستون اصلی رأی است و بسیاری از مطالبههای شهرداری را از نظر حقوقی متزلزل میکند.
🏛 ابطال تسری مصوبات شورا به گذشته
دیوان یادآور میشود که در آرای قبلی خود نیز، تسری مصوبات شوراهای اسلامی شهر به گذشته را خارج از حدود اختیار و مغایر قانون اعلام و ابطال کرده است.
📌 نتیجه مهم:
شوراهای شهر نمیتوانند با مصوبه داخلی، مقررات ماده ۱۰۱ را نسبت به گذشته اجرا کنند.
📌 چه املاکی مشمول پرداخت قدرالسهم نیستند؟
🏠 املاک تفکیکشده قبل از سال ۱۳۹۰
طبق رأی: اگر ملکی قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی (۱۳۹۰) تفکیک شده و برای آن سند رسمی مالکیت صادر شده باشد،
اخذ قدرالسهم سرانه خدمات و معابر از آن فاقد مبنای قانونی است.
🔁 تفکیک مجدد ملکی که قبلاً حقوق شهرداری را پرداخته
اگر مالک در گذشته بابت تفکیک، حقوق شهرداری را پرداخت کرده باشد:
شهرداری حق ندارد در تفکیک بعدی، مجدداً قدرالسهم مطالبه کند.
این اقدام، دریافت مضاعف و بدون مجوز قانونی محسوب میشود.
📏 اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع
تسری مقررات قدرالسهم موضوع ماده ۱۰۱ به اراضی زیر ۵۰۰ مترمربع، مغایر قانون اعلام شده است.
بنابراین مطالبه سهم شهرداری از این دسته املاک، پشتوانه قانونی ندارد.
قیمتگذاری فقط با نظر کارشناس رسمی دادگستری
تبصره ۳ ماده ۱۰۱ تصریح دارد که در صورت توافق با مالک، دریافت قدرالسهم باید بر اساس قیمت روز و طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد.
رأی هیأت عمومی، تعیین قیمت توسط کارشناس منتخب شهرداری را خلاف قانون دانسته و این بخش از مصوبه شورا را ابطال کرده است.
این موضوع مستقیماً از تضییع حقوق مالی مالک جلوگیری میکند.
🚫 ضمانت اجرای دریافتهای غیرقانونی شهرداری
رأی مورد بحث یادآور یک اصل مهم است:
دریافتهای دستگاههای اجرایی باید مستند به قانون باشد.
در غیر این صورت، چنین دریافتهایی میتواند از منظر:
ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت
ماده ۶۰۰ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)
برای شهرداری و مسئولان مربوطه، مسئولیت حقوقی و حتی کیفری ایجاد کند.
🎯نتیجهگیری
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری یک پیام روشن دارد:
🔹 شهرداری نمیتواند مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی را به گذشته تسری دهد
🔹 اخذ قدرالسهم از املاک تفکیکشده قبل از ۱۳۹۰ غیرقانونی است
🔹 دریافت مجدد از ملکی که قبلاً سهم پرداخت کرده، فاقد مجوز است
🔹 اراضی زیر ۵۰۰ متر مشمول این مقررات نیستند
🔹 قیمتگذاری باید توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام شود
این رأی، ابزار حقوقی قدرتمندی برای مالکینی است که با مطالبههای غیرقانونی شهرداری مواجه شدهاند.
❓ پرسش و پاسخ
❓ آیا شهرداری میتواند بابت تفکیک قدیمی ملک من قدرالسهم بگیرد؟
خیر، اگر تفکیک قبل از سال ۱۳۹۰ انجام شده و سند رسمی صادر شده باشد، مطالبه فاقد مبنای قانونی است.
❓ اگر قبلاً حق شهرداری را داده باشم، دوباره باید پرداخت کنم؟
خیر. دریافت مجدد، مجوز قانونی ندارد.
❓ آیا شهرداری میتواند کارشناس خودش را برای قیمت تعیین کند؟
خیر. قانون، کارشناس رسمی دادگستری را ملاک دانسته است.
❓ مساحت ملک من زیر ۵۰۰ متر است و قبل از سال 90 صادر شده، آیا شامل ماده ۱۰۱ میشود؟
طبق این رأی، تسری مقررات قدرالسهم به این اراضی مغایر قانون است.
بیشتر بدانید: ابطال سرانه مازاد ماده ۱۰۱ شهرداری و ممنوعیت اخذ عوارض تفکیک
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص دعاوی شهرداری) در مورد ماده 101 اصلاحی و غیر قانونی بودن برخی مصوبات شوراها و اقدامات شهرداری ها در این باره تدوین گردیده است.