هزینه تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری، نحوه محاسبه، نمونه درخواست تغییر کاربری و شکایت از تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری را تحت عنوان یک مطلب اجمالی ضمن درج رایی از دیوان عدالت اداری مبنی بر غیر قانونی بودن عوارض تغییر کاربری بعد از ابقاء اعیانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به اختصار بررسی می نماییم.
کلیات بحث تغییر کاربری
تغییر یا تعیین کاربری اراضی در محدوده قانونی شهرها در صلاحیت کمیسیون ماده پنج است از این رو مراجعی مانند شهرداری و شورای شهر در این باره صلاحیتی ندارند.
تعیین یا تغییر کاربری اراضی باید با رعایت حقوق مکتسبه اشخاص و بر اساس موازین فنی و قانونی و نیازهای عمومی شهر و شهروندان و اصول شهرسازی انجام پذیرد و با اساس طرح جامع نیز مغایرت نداشته باشد.
میزان هزینه تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری
چون تغییر کاربری اراضی و املاک به کاربری های دیگر معمولاً منتهی به افزایش قیمت آن املاک می گردد، بابت اضافه قیمت ایجاد شده از مالکان، عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری یا عناوین مترادف اخذ می گردد.
در حال حاضر به موجب ردیف های 10 تا 12 جدول شماره یک عناوین عوارض شهرداری ها منضم به دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها به شماره 166051 مورخ 1403/9/28 که برای سال 1404 لازم الاجرا می باشد، ذیل عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری، دو عنوان عوارضی به نام های عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری برای موارد تعیین کاربری عرصه و عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری برای موارد تغییر کاربری عرصه ملاحظه می گردد.
ضوابط، میزان و ترتیبات وصول این عوارض به این قرار بیان شده است:
در صورتی که به درخواست مالک، ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده و یا کاربری قبلی آن تغییر یابد و از این اقدام ارزش افزوده برای ملک ایجاد شود، مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد. میزان این عوارض نباید بیشتر از ۴۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.
میزان این عوارض برای باغات خشک شده و بی حاصل حداکثر ۴۰ درصد ارزش افزوده و برای باغات مثمر ثمر و زنده پس از اخذ مجوز لازم حداکثر ۸۰ درصد ارزش افزوده (اقتباس از ماده ۲ قانون حفظ اراضی و باغات کشاورزی) خواهد بود.
اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد مشمول پرداخت این عنوان نمی گردد.
اخذ عوارض تغییر کاربری صرفا به موجب مصوبه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری و یا بر اساس تغییر طرح تفصیلی امکان پذیر است و در سایر موارد از جمله ابقاء زیربنای با کاربری مخالف پروانه ساختمانی و یا در موارد اجرای ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، اخذ این عوارض امکان پذیر نمی باشد.
متاسفانه معلوم نیست چرا تغییر کابری باغات مثمر ثمر با اقتباس از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، 80 درصد ارزش افزوده را به عنوان عوارض تعیین نموده اند. هزینه های بهره برداری از املاک شهری به خودی خود بالاست و هر ساله بر میزان و عناوین عوارض هم کمابیش افزوده می گردد.
عنوان قانون اخیر را نیز ناقض نوشته اند و طرح تفصیلی را با املای نادرست طرح تفضیلی درج نموده اند!
به هر حال حتی اگر مالک متقاضی تغییر یا تعیین کاربری نیز نشده باشد، به فرض جمع شرایط بالا، مکلف به پرداخت عوارض مذکور می باشد.
گفتنی است که بر اساس دستورالعمل مذکور، عوارض مذکور در روستاها تا سقف 30 درصد ارزش افزوده ایجاد شده می باشد.
نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری
با مثال توضیح می دهیم: برای نمونه قیمت ملک با کاربری مسکونی، ده میلیارد تومان است و بعد از تغییر کاربری، قیمت آن به بیست میلیارد تومان افزایش می یابد.
در اینجا تا سقف چهل درصد ارزش افزوده ایجاد شده با مصوبه شورای شهر به عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری برای موارد تغییر کاربری عرصه تعیین می گردد یعنی نهایتاً مبلغ چهار میلیارد تومان به این عنوان دریافت می گردد.
حداقل عوارض مذکور در دستورالعمل معین نشده است و شورای شهر مجاز به تعیین کمتر از سقف 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده است.
ولی به هر حال مجاز به دریافت بیش از چهل درصد از ارزش افزوده ایجاد شده نیست.
روشن است که با توضیح پیش گفته عوارض مذکور به عین ملک تعلق نمی گیرد و برخی نوشته ها و اظهارنظرهایی که در این باره در برخی سایت ها همچنان موجود است، صحیح نمی باشند.
نمونه درخواست تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا تجاری
معمولاً فرآیند تغییر کابری ها با ارائه تقاضا به شهرداری آغاز می گردد. برای نمونه تصور نمایید که ساختمانی با کاربری مسکونی بین ساختمان ها و املاک مجاور که تماماً کاربری های تجاری و خدماتی و اداری هستند، محصور شده باشد و در عمل زندگی و سکونت در ملک مسکونی مورد نظر، امکان پذیر نباشد و یا لااقل هدفی که از کاربری و ساختمان مسکونی انتظار می رود یعنی استراحت نمودن در مسکن و ماوا فراهم نیست. لذا مالک می تواند چنین درخواستی مطرح نماید:
به نام خدا
شهردار محترم…
با درود
موضوع: درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
احتراماً اینجانب — با تقدیم سند مالکیت پلاک ثبتی —فرعی از –اصلی — که عبارت است از یک باب ساختمان مسکونی واقع در خیابان————کوچه———-پلاک——-به عنوان مالک شش دانگ ملک موصوف به عرض می رساند ساختمان مورد نظر بین ساختمان های تجاری و اداری و خدماتی محصور شده است به نحوی که در آن محل، بافت و کابری غالب به تجاری-خدماتی-اداری مبدل شده است و سکونت در چنین ملکی با وجود ترافیک و شلوغی و سر و صدای مستمر بین چنین فعالیت هایی به دشواری امکان پذیر است و فی الواقع اهدافی که از کاربری سکونت انتظار می رود، محقق نمی گردد.
با توجه به مراتب بالا و ضمن تقدیم تصاویر ماخوذه از محل که مثبت محصور شدن ملک در کاربری های غالباً تجاری ، قرار گرفتن ملک در برِ خیابان عریض و اصلی و قابلیت استفاده تجاری آن، تقاضای مکاتبه با کمیسیون ماده 5 و پیشنهاد تغییر کاربری پلاک ثبتی مذکور از مسکونی به تجاری را دارم.
با تشکر
شکایت از تغییر کاربری از مسکونی به اداری،تجاری و…
ممکن است همسایگان یا مالکان واحد یا واحدهایی از مجتمع ساختمانی به تغییر کابری ملک از مسکونی به تجاری یا اداری معترض باشند در این حالت گر تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده 5 انجام شده باشد باید به طرفیت این کمیسیون طرح دعوی نمایند.
اما اگر شهرداری، بدون طرح موضوع در کمیسیون ماده 5 و در واقع ضمن دخالت در صلاحیت های این کمیسیون، با تغییر کاربری موافقت نموده باشد، باید علیه شهرداری طرح دعوی نمود.
هر دو شکایت در دیوان عدالت اداری مطرح می گردد.
دلایل شکایت می تواند متعدد باشند مثلاً عدم رعایت حقوق مکتسبه، حقوق مشاعی مالکان مشاعی و…
در ادامه دادنامه ای که اخیراً از هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد اینکه صلاحیت تغییر کاربری با چه نهای است و قیود دریافت عوارض آن به چه نحو است، صادر شده که ذیلاً درج می گردد.
دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۳۰۱۸۱۲۹ مورخ 1403/12/4 در مورد عدم صلاحیت کمیسیون ماده صد در مورد تجویز تغییر کاربری با وصول عوارض
اولاً- براساس ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380/11/27: «دریافت هرگونه کالا و یا خدمات تحت هر عنوان از اشخاص حقیقی و حقوقی توسط وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی غیر از مواردی که در مقررات قانونی مربوط معین شده یا می‌شود، همچنین اخذ هدایا و کمک نقدی و جنسی در قبال کلیه معاملات اعم از داخلی و خارجی ممنوع می‌باشد» و به موجب تبصره ماده ۶۰ قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1393/12/4 دریافت و پرداخت هرگونه وجهی تحت هر عنوان توسط دستگاه های اجرایی موضوع ماده ۵ قانون مدیریت خدمات کشوری و ماده ۵ قانون محاسبات عمومی باید در چهارچوب قوانین موضوعه کشور باشد و برمبنای موازین قانونی مذکور، دریافت هرگونه وجه توسط دستگاه های اجرایی منوط به تصویب قانون است.
ثانیاً- هرگونه تغییر کاربری در اراضی واقع در محدوده شهر در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بوده و شوراهای اسلامی شهر فاقد هرگونه صلاحیت و اختیار قانونی در خصوص تجویز تغییر کاربری با اخذ عوارض موضوع مقرره مورد شکایت هستند.
ثالثاً- اخذ عوارض تغییر کاربری در فرض تثبیت اعیانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ از مصادیق عوارض مضاعف است. با عنایت به مراتب مذکور، عوارض تغییر کاربری بعد از ابقاء اعیانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از فصل سوم تعرفه عوارض مورد شکایت که تحت عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرا و تغییر طرح های مصوب شهری به تصویب رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌شود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب 1402/2/10) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
این مطلب در تاریخ چهارم فروردین 1404 به عنوان اولین نوشته سایت در سال جاری توسط مسعود فریدنی ( وکیل متخصص دعاوی شهرداری) در مورد هزینه تغییر کاربری از مسکونی به تجاری تدوین گردیده است.