قرار گرفتن یک ملک در طرح شهرداری، برای مالک معمولاً آغاز یک مسئله مهم حقوقی است؛ اما صرف قرار گرفتن ملک در طرح، لزوماً به این معنا نیست که مالک می‌تواند بهای ملک را از شهرداری مطالبه کند.
پرسش اصلی این است:
اگر ملکی در طرح شهرداری قرار گرفته باشد، چه زمانی مالک حق مطالبه بهای آن را دارد؟
این پرسش زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که طرح اجرا شده، ملک توسط دستگاه مجری تصرف یا تملک شده، اما بهای آن پرداخت نشده باشد. همچنین ممکن است مالک اولیه پس از اجرای طرح، ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل کرده باشد. در این وضعیت، این پرسش مطرح میشود که آیا منتقل‌الیه نیز می‌تواند بهای ملک را مطالبه کند؟
از سوی دیگر، در تنظیم دادخواست باید به یک مسئله اساسی دیگر نیز توجه کرد: آیا خواهان صرفاً بهای ملک تملک‌شده را مطالبه می‌کند یا مدعی است که دستگاه دولتی یا شهرداری در اجرای وظایف قانونی خود مرتکب تخلف شده و از این تخلف خسارتی به او وارد شده است؟
پاسخ به این پرسش می‌تواند در تشخیص مرجع صالح، یعنی دادگاه عمومی یا دیوان عدالت اداری، مؤثر باشد.
در این مقاله، ابتدا تحول رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره اجرای طرح و تملک بررسی میشود؛ سپس رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ 1394/10/29 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری بررسی خواهد شد و در نهایت، رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲ مورخ ۱۴۰۵/۶/۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تحلیل میشود.
آیا صرف قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری، برای مطالبه بهای آن کافی است؟
پاسخ به این پرسش در رویه قضایی، در طول زمان یکسان نبوده است.
در ابتدا، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ 1380/3/27ویکردی اتخاذ کرد که در یک وضعیت خاص، حتی بدون فعلیت یافتن تملک و اجرای طرح، رأی به پرداخت بها یا عوض ملک را تأیید کرده بود.
در بخشی از این دادنامه آمده است:
«… با عنایت به وقوع ملک اعضای شرکت تعاونی کارکنان سازمان آب قم در طرح مصوب فضای سبز و محل استقرار کارگاه‌های غیرمزاحم شهری و اظهارات نماینده شهرداری قم به شرح منعکس در صورت‌مجلس مورخ 76/3/5در پرونده کلاسه 719/74/1شعبه اول بدوی دیوان مبنی‌بر واگذاری زمین معوض به تعدادی از اعضاء شرکت تعاونی مذکور و مقررات قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ دادنامه‌های صادره مشعر بر ورود شکایت شاکیان و الزام شهرداری قم به پرداخت بهای زمین و یا معوض آن صحیح و منطبق با قانون تشخیص داده میشود …»
اما این رویکرد بعدها تغییر کرد.
تغییر رویه هیأت عمومی؛ رأی وحدت رویه شماره ۱۸۳ مورخ 1391/4/12
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۸۳ مورخ 1391/4/12 با اعمال ماده ۵۳ الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، قسمت «ثانیاً» دادنامه شماره ۹۳ مورخ 1380/3/27 را نقض کرد.
رأی شماره ۱۸۳ درباره چه موضوعی بود؟
هیأت عمومی در رأی شماره ۱۸۳ اعلام کرد:
«ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری مصوب 1367/8/29 و اصلاحات بعدی آن، بیانگر آن است که شهرداری در صورت تملک املاک واقع در طرح، مکلف به پرداخت بها یا عوض آن در حق مالکان است.»
همچنین هیأت عمومی تصریح کرد که تشخیص اصل استحقاق بها یا عوض، مستلزم احراز تملک ملک اشخاص توسط شهرداری و احراز مالکیت شاکی است.
بنابراین، در تحلیل این دسته از دعاوی باید میان دو مفهوم تفاوت گذاشت:
– قرار گرفتن ملک در طرح؛
– تملک و اجرای طرح و تصرف ملک.
این دو مفهوم از نظر حقوقی یکسان نیستند.
نتیجه عملی رأی ۱۸۳ چیست؟
در مطالبه بهای ملک به عنوان عوض تملک، صرف تصویب و وجود طرح، به‌تنهایی برای احراز استحقاق مطالبه بها کافی نیست.
باید وضعیت تملک ملک و اقدامات دستگاه مجری طرح بررسی شود.
به همین دلیل، نمی‌توان به صورت مطلق گفت:
«ملک در طرح شهرداری است؛ پس شهرداری باید قیمت روز آن را بپردازد.»
بلکه ابتدا باید بررسی شود که آیا طرح اجرا شده و ملک در اجرای آن تملک یا تصرف شده است یا خیر.
اجرای طرح چه نقشی در مطالبه بهای ملک دارد؟
در رویه قضایی پس از رأی شماره ۱۸۳، اجرای طرح و تحقق تملک یا تصرف ملک در دعوای مطالبه بهای ملک اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است.
در دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۱۵۹ مورخ 1392/2/11شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز آمده است:
«… مادامی که طرح تصویب‌شده از ناحیه مجری طرح اجرا نگردد و زمین مورد تنازع از ناحیه مجری مورد تصرف واقع نگردد تکلیفی در جهت پرداخت بهای آن به مالک ندارد …»
بنابراین، در دعوای مطالبه بهای ملک به عنوان عوض تملک، باید میان این دو وضعیت تفکیک کرد:
ملک صرفاً در طرح قرار گرفته، اما طرح اجرا نشده است
در این وضعیت، صرف وجود طرح مصوب، به‌تنهایی مبنای مطالبه بهای خود ملک به عنوان عوض تملک نیست.
البته این امر به معنای آن نیست که قرار گرفتن ملک در طرح هیچ اثر حقوقی دیگری برای مالک ندارد؛ ممکن است محدودیت‌های ناشی از طرح، حقوق مالکانه و سایر آثار قانونی، موضوع دعاوی یا اقدامات حقوقی دیگری باشد.
اما مطالبه بهای خود ملک به عنوان عوض تملک، نیازمند بررسی تحقق تملک و اجرای طرح است.
طرح اجرا شده و ملک تملک یا تصرف شده است
در این وضعیت، موضوع پرداخت بها یا عوض ملک مطرح میشود.
اگر دستگاه مجری طرح، ملک را در اجرای طرح تملک یا تصرف کرده و بهای قانونی آن را پرداخت نکرده باشد، بحث مطالبه بها مطرح میشود.
بنابراین، در یک بیان خلاصه:
صرف طرح ≠ تملک
و
تملک و اجرای طرح + عدم پرداخت بها = شکل‌گیری مسئله مطالبه بهای ملک
مطالبه بهای ملک از شهرداری در صلاحیت دادگاه است یا دیوان عدالت اداری؟
پس از احراز شرایط مربوط به تملک و عدم پرداخت بها، سؤال مهم دیگری مطرح میشود:
مالک برای مطالبه حق خود باید به دادگاه عمومی مراجعه کند یا دیوان عدالت اداری؟
پاسخ به این سؤال نیز به ماهیت واقعی دعوا و منشأ مطالبه بستگی دارد.
در این زمینه، رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ 1394/10/29 هیأت عمومی دیوان عالی کشور اهمیت ویژه‌ای دارد.
رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ 1394/10/29؛ مرز دادگاه و دیوان عدالت اداری
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷، میان مطالبه بهای ملک تملک‌شده و مطالبه خسارت ناشی از تخلف دستگاه تفکیک کرده است.
اگر مالک فقط بهای ملک را مطالبه کند
در صورتی که مالک اراضی تصرف و تملک‌شده توسط شهرداری، بهای زمین را مطالبه کند، اما مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری نباشد، موضوع در صلاحیت دادگاه قرار می‌گیرد.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی ۷۴۷ تصریح کرده است:
«بدیهی است در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری، بهای آن اراضی را مطالبه می‌کنند بدون اینکه مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده، باشند دعوی موضوعاً از شمول مقررات بندهای ۱ و ۲ و تبصره ۱ بند ۳ ماده ۱۰ قانون یادشده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید.»
بنابراین، اگر خواسته واقعی مالک این باشد که:
«ملک من تملک و تصرف شده و بهای آن پرداخت نشده است؛ بهای ملک را مطالبه می‌کنم.»
و ادعایی درباره تخلف شهرداری از قانون مطرح نکند، مطابق رأی وحدت رویه ۷۴۷، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه است.
اگر خسارت ناشی از تخلف یا نقض قانون دستگاه باشد
وضعیت در جایی متفاوت است که خواهان مدعی باشد دستگاه یا شهرداری در اجرای وظیفه قانونی خود مرتکب تخلف شده و همین تخلف موجب ورود خسارت شده است.
در این فرض، احراز تخلف دستگاه، مقدمه رسیدگی به خسارت است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی ۷۴۷ نیز با اشاره به مسئولیت مدنی، بر ضرورت احراز تقصیر و تخلف و ورود خسارت تأکید کرده است.
در نتیجه، باید میان:
مطالبه بهای ملک تملک‌شده
و
مطالبه خسارت ناشی از تخلف دستگاه
تفاوت گذاشت.
تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری چه می‌گوید؟
قانون‌گذار در اصلاحات مورخ 1402/2/10 تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری را به‌صورت صریح‌تری تنظیم کرده است.
مطابق این تبصره:
«رسیدگی به دعاوی مطالبه خسارت در صلاحیت دادگاه عمومی است لیکن در مواردی که مطالبه خسارت ناشی از تخلف در اجرای وظایف قانونی و اختصاصی یا ترک فعل از انجام وظایف مذکور از سوی واحدهای دولتی یا دستگاه‌های مذکور در بندهای (۱) و (۲) این ماده و مأمورین واحدها و دستگاه‌های یادشده باشد، موضوع در دیوان عدالت اداری مطرح و شعبه دیوان ضمن رسیدگی به احراز وقوع تخلف نسبت به اصل مطالبه خسارت و تعیین خسارت وارده اقدام نموده و حکم مقتضی صادر می‌نماید.»
قاعده عمومی؛ مطالبه خسارت در صلاحیت دادگاه عمومی است
اصل مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۰ این است که:
دعاوی مطالبه خسارت در صلاحیت دادگاه عمومی است.
بنابراین، صرف اینکه خواسته خواهان «خسارت» نامیده شود، موجب صلاحیت دیوان عدالت اداری نمی‌شود.
استثنا؛ خسارت ناشی از تخلف در اجرای وظایف قانونی یا ترک فعل
اگر خسارت ناشی از:
– تخلف در اجرای وظایف قانونی و اختصاصی؛ یا
– ترک فعل از انجام وظایف قانونی مذکور
از سوی دستگاه‌ها و واحدهای مشمول ماده ۱۰ یا مأموران آنها باشد، موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار می‌گیرد.
در این حالت، شعبه دیوان می‌تواند ضمن احراز وقوع تخلف، نسبت به اصل مطالبه خسارت و تعیین میزان خسارت نیز حکم صادر کند.
چرا نحوه تنظیم دادخواست در این پرونده‌ها اهمیت دارد؟
یکی از مهم‌ترین نکات عملی در این نوع دعاوی، تشخیص دقیق خواسته و منشأ آن است.
خواهان باید روشن کند که دقیقاً چه چیزی را مطالبه می‌کند.
آیا خواسته، صرفاً مطالبه بهای ملک است؟
برای مثال:
«مطالبه بهای روز ملک تملک و تصرف‌شده توسط شهرداری»
در این وضعیت، اگر خواهان مدعی تخلف یا نقض قانون از سوی شهرداری نباشد، رأی وحدت رویه ۷۴۷ باید مورد توجه قرار گیرد.
یا خواسته، خسارت ناشی از تخلف شهرداری است؟
برای مثال، اگر ادعا این باشد که:
شهرداری در اجرای وظیفه قانونی خود مرتکب تخلف یا ترک فعل شده و همین تخلف موجب ورود خسارت شده است،
موضوع می‌تواند مشمول تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری قرار گیرد.
آیا صرف تغییر عنوان خواسته، مرجع صالح را تغییر می‌دهد؟
خیر.
این نکته بسیار مهم است.
ملاک، عنوان ظاهری خواسته نیست؛ بلکه ماهیت واقعی دعوا، منشأ حق، اقدام یا ترک فعل دستگاه و رابطه میان تخلف ادعایی و خسارت مورد مطالبه است.
بنابراین، نمی‌توان صرفاً برای انتخاب یک مرجع خاص، عنوان دعوا را تغییر داد.
در تنظیم دادخواست باید واقعیت حقوقی پرونده به‌درستی بیان شود.
رأی وحدت رویه ۸۸۲؛ اگر ملک بعد از اجرای طرح فروخته شود چه میشود؟
فرض کنید:
– ملک در طرح تملک شهرداری قرار گرفته است؛
– طرح اجرا شده است؛
– ملک تصرف شده است؛
– بهای ملک پرداخت نشده است؛
– و مالک اولیه، پس از اجرای طرح، ملک و حقوق مربوط به آن را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل کرده است.
در این وضعیت، آیا خریدار جدید می‌تواند بهای ملک را مطالبه کند؟
پاسخ این پرسش در رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲ مورخ ۱۴۰۵/۶/۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور اهمیت ویژه‌ای دارد.
عین متن رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲
«بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸ با قرار گرفتن ملک اشخاص در طرح تملک شهرداری و تصرف آن و عدم توافق با مالک جهت پرداخت بهای آن مالک استحقاق دریافت بهای ملک با توجه به شرایط قانونی برای اجرای هر طرح به نرخ روز را دارد. لذا در صورت انتقال ملک و حقوق راجع به آن پس از اجرای طرح به شخص ثالث و ثبت این انتقال در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به حکم مقرر در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک این انتقال صحیح و منتقل الیه مالک رسمی شناخته شده و همانند مالک اولیه دارای کلیه حقوق عینیه و فرضیه متعلق به ملک خواهد بود.
بنا به مراتب رأی شعبه هشتم دادگاه تجدید نظر استان تهران تا حدی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیئت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده میشود این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.»
تحلیل رأی وحدت رویه ۸۸۲؛ انتقال رسمی ملک چه اثری بر حق مطالبه بها دارد؟
اهمیت رأی ۸۸۲ در این است که در فرض مقرر در رأی، انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح، موجب از بین رفتن حقوق منتقل‌الیه نسبت به ملک و حقوق مربوط به آن نشده است.
بنابراین اگر:
طرح اجرا شده باشد + ملک تصرف شده باشد + بها پرداخت نشده باشد + انتقال رسمی صورت گرفته باشد،
منتقل‌الیه رسمی نیز در حدود مفاد رأی وحدت رویه، از حقوق مربوط به ملک برخوردار خواهد بود.
این رأی از این جهت اهمیت دارد که انتقال رسمی پس از اجرای طرح را به‌خودی‌خود مانعی برای مطالبه بهای پرداخت‌نشده نمی‌داند.
آیا رأی ۸۸۲ درباره هر ملک واقع در طرح شهرداری است؟
خیر.
نباید مفاد رأی ۸۸۲ را توسعه داد.
رأی ۸۸۲ ناظر به وضعیتی است که ملک در طرح تملک شهرداری قرار گرفته، تصرف شده و بهای آن پرداخت نشده است و سپس انتقال رسمی صورت گرفته است.
بنابراین، این رأی به معنای آن نیست که:
هر ملکی که صرفاً در یک طرح شهرداری قرار دارد، بدون اجرای طرح و تحقق شرایط تملک، قابل مطالبه به قیمت روز است.
این نکته باید در کنار رأی شماره ۱۸۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورد توجه قرار گیرد.
تفاوت مهم رأی ۱۸۳ و رأی ۸۸۲ چیست؟
این دو رأیرا نباید با یکدیگر خلط کرد.
[H3] رأی ۱۸۳ مورخ 1391/4/12در رأی ۱۸۳، مسئله اصلی احراز تملک و اصل استحقاق بها یا عوض است.
هیأت عمومی بر ضرورت احراز تملک ملک توسط شهرداری تأکید کرده است.
رأی ۸۸۲ مورخ ۱۴۰۵/۶/۱۷
در رأی ۸۸۲، مسئله اصلی، آثار انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح و عدم پرداخت بها است.
بنابراین:
رأی ۱۸۳ → آیا شرایط لازم برای استحقاق بها و تملک احراز شده است؟
رأی ۸۸۲ → پس از اجرای طرح و عدم پرداخت بها، انتقال رسمی ملک چه اثری بر حقوق منتقل‌الیه دارد؟
این دو رأی در واقع دو مرحله متفاوت از مسئله را روشن می‌کنند.
بهای ملک با خسارت ناشی از تخلف یکی نیست
در دعاوی مربوط به املاک واقع در طرح‌های شهرداری، گاهی واژه «خسارت» به‌صورت کلی استفاده میشود؛ اما از نظر حقوقی باید دقت کرد که بهای ملک ناشی از تملک با خسارت ناشی از تخلف دستگاه الزاماً یک موضوع واحد نیست.
اگر شهرداری در چارچوب تملک قانونی، ملک را تصرف کرده ولی بهای آن را نپرداخته باشد، موضوع می‌تواند مطالبه بهای ملک باشد.
اما اگر ادعا این باشد که شهرداری یا دستگاه دولتی در اجرای وظیفه قانونی خود مرتکب تخلف یا ترک فعل شده و همین تخلف موجب خسارت شده است، موضوع از حیث صلاحیت می‌تواند در چارچوب تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری بررسی شود.
به همین دلیل، در تنظیم دادخواست باید از به‌کارگیری کلی و بدون توضیح واژه «خسارت» پرهیز کرد.
پیش از طرح دعوای مطالبه بهای ملک از شهرداری چه مواردی باید بررسی شود؟
۱. آیا ملک صرفاً در طرح قرار گرفته یا طرح اجرا شده است؟
صرف تصویب طرح با اجرای آن یکسان نیست.
۲. آیا ملک تملک یا تصرف شده است؟
وضعیت تصرف و تملک باید با اسناد و مدارک قابل اثبات باشد.
۳. آیا بهای ملک پرداخت شده است؟
باید مشخص شود که شهرداری یا دستگاه مجری طرح، بها یا عوض قانونی ملک را قبلاً پرداخت کرده است یا خیر.
۴. مالک رسمی فعلی چه کسی است؟
اگر ملک پس از اجرای طرح منتقل شده باشد، رأی وحدت رویه ۸۸۲ اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.
۵. خواسته واقعی چیست؟
باید مشخص شود که خواهان:
بهای ملک را می‌خواهد
یا
خسارت ناشی از تخلف یا ترک فعل دستگاه را مطالبه می‌کند.
۶. مرجع صالح کدام است؟
در این مرحله باید رأی وحدت رویه ۷۴۷ و تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری در کنار وضعیت واقعی پرونده بررسی شود.
یک اشتباه رایج؛ «ملک در طرح است، پس شهرداری باید قیمت آن را بدهد»
این عبارت به‌صورت مطلق صحیح نیست.
قرار گرفتن ملک در طرح، یک مرحله است؛ اجرای طرح و تحقق تملک یا تصرف، مرحله دیگری است.
همچنین مطالبه بهای ملک با مطالبه خسارت ناشی از تخلف دستگاه یکسان نیست.
و در نهایت، انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح نیز با توجه به رأی وحدت رویه ۸۸۲، در فرض تحقق شرایط مقرر در رأی، موجب از بین رفتن حقوق منتقل‌الیه نسبت به ملک و بهای پرداخت‌نشده نمی‌شود.
به همین دلیل، وضعیت هر پرونده باید در یک زنجیره مشخص بررسی شود:
طرح → اجرای طرح → تملک یا تصرف → عدم پرداخت بها → مالک رسمی فعلی → منشأ مطالبه → مرجع صالح
جمع‌بندی؛ برای مطالبه بهای ملک از شهرداری چه نکاتی را باید دانست؟
در موضوع مطالبه بهای ملک از شهرداری، نمی‌توان صرفاً به وجود یک طرح مصوب استناد کرد.
دادنامه شماره ۹۳ مورخ 1380/3/27هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در ابتدا رویکردی را پذیرفت که در وضعیت مورد رسیدگی، بدون فعلیت یافتن تملک نیز حکم به پرداخت بها یا عوض را تأیید کرده بود؛ اما این رویکرد در دادنامه شماره ۱۸۳ مورخ 1391/4/12 تغییر کرد و هیأت عمومی بر ضرورت احراز تملک تأکید نمود.
پس از آن، رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ 1394/10/29هیأت عمومی دیوان عالی کشور میان مطالبه بهای ملک تملک‌شده بدون ادعای تخلف و مطالبه خسارت ناشی از تخلف دستگاه تفکیک کرد.
همچنین تبصره ۱ اصلاحی 1402/2/10 ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مقرر کرده است که اصل بر صلاحیت دادگاه عمومی در دعاوی مطالبه خسارت است؛ اما اگر خسارت ناشی از تخلف در اجرای وظایف قانونی و اختصاصی یا ترک فعل از انجام این وظایف باشد، موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار می‌گیرد.
در نهایت، رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲ مورخ ۱۴۰۵/۶/۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور وضعیت انتقال رسمی ملک پس از اجرای طرح را مورد توجه قرار داده و در فرض قرار گرفتن ملک در طرح تملک، تصرف آن و عدم پرداخت بها، حقوق منتقل‌الیه رسمی را به رسمیت شناخته است.
بنابراین، در یک پرونده واقعی، پیش از طرح دعوا باید دست‌کم این پرسش‌ها پاسخ داده شود:
آیا طرح اجرا شده است؟
آیا ملک تملک یا تصرف شده است؟
آیا بها پرداخت شده است؟
مالک رسمی فعلی چه کسی است؟
آیا خواهان صرفاً بهای ملک را مطالبه می‌کند یا مدعی خسارت ناشی از تخلف و ترک فعل دستگاه است؟
و در نهایت:
دعوا بر اساس ماهیت واقعی خود در صلاحیت کدام مرجع قرار می‌گیرد؟
پرسش‌های متداول درباره مطالبه بهای ملک از شهرداری
آیا صرف قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری موجب استحقاق دریافت قیمت ملک میشود؟
خیر. در دعوای مطالبه بهای ملک به عنوان عوض تملک، صرف قرار گرفتن ملک در طرح با تملک و اجرای طرح یکسان نیست. رأی شماره ۱۸۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بر ضرورت احراز تملک تأکید کرده است.
اگر طرح اجرا نشده باشد، آیا می‌توان بهای ملک را از شهرداری مطالبه کرد؟
در مطالبه بهای ملک به عنوان عوض تملک، بر اساس رویکرد مورد تأکید در رأی شماره ۱۸۳ مورخ 1391/4/12، صرف وجود طرح بدون احراز تملک برای مطالبه بها کافی نیست. البته حقوق مالکانه ناشی از قرار گرفتن ملک در طرح و سایر آثار قانونی، موضوعی جداگانه است.
اگر شهرداری ملک را تصرف کرده ولی بهای آن را پرداخت نکرده باشد، چه می‌توان کرد؟
در صورت تحقق شرایط قانونی تملک و تصرف و عدم پرداخت بها، موضوع مطالبه بهای ملک مطرح میشود و باید وضعیت پرونده، مبنای تملک، نحوه تصرف و مقررات حاکم بر تقویم بها بررسی شود.
اگر مالک پس از اجرای طرح ملک را به دیگری بفروشد، آیا خریدار می‌تواند بهای ملک را مطالبه کند؟
رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲ مورخ ۱۴۰۵/۶/۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در فرضی که ملک در طرح تملک قرار گرفته، تصرف شده و بها پرداخت نشده باشد، انتقال رسمی ملک و حقوق مربوط به آن را موجب زوال حقوق منتقل‌الیه ندانسته است.
مطالبه بهای ملک از شهرداری در صلاحیت دادگاه است یا دیوان عدالت اداری؟
اگر مالک بدون ادعای تخلف یا نقض قانون از سوی شهرداری، صرفاً بهای ملک تصرف و تملک‌شده را مطالبه کند، رأی وحدت رویه ۷۴۷ رسیدگی را در صلاحیت دادگاه دانسته است.
اما اگر مطالبه خسارت ناشی از تخلف در اجرای وظایف قانونی و اختصاصی یا ترک فعل دستگاه باشد، تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی را در صلاحیت دیوان قرار داده است.
آیا صرف نوشتن عنوان «مطالبه خسارت» باعث صلاحیت دیوان عدالت اداری میشود؟
خیر. منشأ واقعی خسارت و ماهیت دعوا اهمیت دارد. باید مشخص شود که خسارت ناشی از تخلف دستگاه در اجرای وظیفه قانونی یا ترک فعل بوده است یا خواهان صرفاً بهای ملک تملک‌شده را مطالبه می‌کند.
آیا رأی وحدت رویه ۸۸۲ درباره هر ملکی که در طرح شهرداری قرار گرفته است، کاربرد دارد؟
خیر. رأی ۸۸۲ ناظر به وضعیت خاصی است که ملک در طرح تملک قرار گرفته، تصرف شده و بهای آن پرداخت نشده و سپس ملک با سند رسمی منتقل شده است. نمی‌توان مفاد رأی را به صرف قرار گرفتن هر ملکی در یک طرح شهرداری توسعه داد.
مطلب مرتبط: بلاتکلیفی ملک واقع در طرح شهرداری
این مقاله توسط مسعود فِرِیدَنی، وکیل متخصص و پژوهشگر حقوق شهری، تدوین شده است.