در ساختوساز شهری، رعایت ضوابط شهرداری و مقررات شهرسازی الزامی است. با این حال، بسیاری از مالکان و سازندگان بدون اطلاع از این مقررات، اقدام به احداث یا تغییر بنا میکنند و در نتیجه با اخطار یا رأی کمیسیون ماده صد شهرداری مواجه میشوند.
از آنجا که آرای این کمیسیون میتواند منجر به تخریب بنا یا پرداخت جریمههای سنگین شود، حضور یک وکیل متخصص کمیسیون ماده صد نقشی حیاتی در حفظ حقوق مالک دارد.
وکیلی که به طور تخصصی در حوزه دعاوی شهرداری فعالیت دارد، با تسلط بر مواد قانونی، آییننامهها و رویه قضایی، میتواند مانع از صدور آرای ناعادلانه و خسارتبار شود.
🔹 مبنای قانونی کمیسیون ماده صد شهرداری
🏗️ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هرگونه عملیات عمرانی یا ساختمانی در محدوده و حریم شهر بدون اخذ پروانه از شهرداری، تخلف محسوب میشود.
شهرداری موظف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده صد ارجاع دهد. این کمیسیون با حضور نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و شورای شهر تشکیل میشود و صلاحیت دارد که رأی به تخریب یا جریمه صادر نماید.
⚖️ بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری
بر اساس بند ۲۴ ماده ۵۵، صدور پروانه برای کلیه ساختمانها و نظارت بر نحوه ساخت و جلوگیری از تخلفات، از وظایف اصلی شهرداری است.
بنابراین، هر نوع ساختوساز بدون پروانه یا مغایر با مفاد آن، در صلاحیت رسیدگی کمیسیون ماده صد قرار دارد.
🔹اهمیت انتخاب وکیل متخصص کمیسیون ماده صد
دفاع در کمیسیون ماده صد صرفاً یک روند اداری ساده نیست، بلکه فرایندی است که نتایج آن میتواند بر دارایی و آینده مالک تأثیر مستقیم بگذارد.
یک وکیل متخصص کمیسیون ماده صد با دانش حقوقی و تجربه در دعاوی شهرداری، میتواند با تنظیم لایحهای مستدل، مسیر پرونده را تغییر دهد.
وظایف وکیل متخصص کمیسیون ماده صد
بررسی کامل پرونده و نقشهها
تهیه لایحه دفاعیه بر اساس قانون و رویه قضایی
حضور در کمیسیون ( در فرض تشکیل جلسه رسیدگی) و ارائه توضیحات تخصصی
اعتراض به رأی کمیسیون در مهلت قانونی
تلاش برای تبدیل حکم تخریب به جریمه در موارد مجاز
در بسیاری از پروندهها، تسلط وکیل بر آرای دیوان عدالت اداری، باعث نجات ملک از تخریب یا کاهش چشمگیر مبلغ جریمه شده است.
🔹 مراحل رسیدگی در کمیسیون ماده صد
۱. تشکیل پرونده تخلف
به محض مشاهده ساختوساز غیرمجاز، مأمور فنی شهرداری گزارشی تنظیم میکند و آن را به شهرداری ارسال مینماید.
۲. ارجاع پرونده به کمیسیون
شهرداری موظف است ظرف یک هفته پرونده را به کمیسیون ماده صد ارجاع دهد تا اعضای کمیسیون درباره تخلف تصمیمگیری کنند.
۳. بررسی و صدور رأی
پس از استماع توضیحات مالک یا وکیل او، کمیسیون میتواند رأی به تخریب، جریمه یا توقف عملیات صادر کند.
۴. اعتراض به رأی کمیسیون
مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰، ذینفع میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به رأی کمیسیون اعتراض کند. این اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر ماده صد یا در دیوان عدالت اداری قابل طرح است.
البته در مورد دیوان، صرفاً پس از گذشت ده روز از تاریخ رای نخست کمیسیون و عدم اعتراض به آن و نتیجتاً قطعیت رای نخست، می توان به دیوان شکایت کرد و الا مرجع اولیه شکایت از رای کمیسیون اول، کمیسیون هم عرض ماده صد است که در رویه به آن کمیسیون تجدیدنظر می گویند.
🔹نمونه رأی دیوان عدالت اداری درباره اختیارات کمیسیون ماده صد
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۴۰۴۳۱۳۹۰۰۰۰۶۴۶۸۶۵ مورخ ۱۴۰۴/۳/۱۳ اعلام کرده است:
کمیسیون ماده صد تنها در موارد مشخص اختیار صدور رأی جریمه یا تخریب را دارد و در خصوص تغییر کاربری غیرمجاز، صرفاً مجاز به صدور رأی تعطیلی محل میباشد.
این رأی بیانگر آن است که کمیسیون نمیتواند از حدود قانونی خود فراتر رود و همین نکته میتواند مبنای اعتراض مؤثر توسط وکیل متخصص باشد.
🔹راهکارهای حقوقی برای دفاع از رأی کمیسیون ماده صد
یک وکیل متخصص کمیسیون ماده صد برای دفاع از مالک معمولاً از راهکارهای زیر بهره میبرد:
استناد به نقص در ابلاغ یا تشکیل غیرقانونی کمیسیون
ارائه دلایل مبنی بر رعایت اصول فنی و بهداشتی
درخواست کارشناسی مجدد یا بررسی نقشههای اصلاحی
استناد به آرای وحدت رویه و رویه قضایی مشابه
تقاضای تبدیل تخریب به جریمه بر اساس تبصرههای ۲ و ۳ ماده ۱۰۰
هر یک از این اقدامات، میتواند رأی کمیسیون را به نفع مالک تغییر دهد.
🔹تخلفات رایج مشمول کمیسیون ماده صد
احداث بنا بدون پروانه
تجاوز به معابر یا اراضی عمومی
اضافه بنا بیش از حد مجاز
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری
عدم احداث پارکینگ طبق ضوابط
شناخت دقیق نوع تخلف و استناد به مدارک فنی، از مهمترین مراحل دفاع در کمیسیون است.
🔹نکاتی برای مالکین و سازندگان
پیش از هر عملیات ساخت، پروانه رسمی از شهرداری دریافت کنید.
در صورت دریافت اخطار، بلافاصله از مشاوره وکیل متخصص استفاده کنید.
اسناد و مکاتبات مربوط به ملک را نگهداری نمایید.
هیچگاه بدون نظر کارشناسی، اقدام به پرداخت جریمه نکنید.
🔹 جمعبندی
کمیسیون ماده صد شهرداری از مهمترین مراجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. آرای صادره از آن میتواند سرنوشت یک ملک را تغییر دهد.
با کمک وکیل متخصص کمیسیون ماده صد میتوان از بروز خسارتهای سنگین جلوگیری و با استناد به قانون، رأی ناعادلانه را نقض کرد.
تجربه ثابت کرده است که حضور وکیل آگاه و مسلط بر قوانین شهرداری، بهترین راه برای حفظ سرمایه و جلوگیری از تضییع حقوق مالک است.
✍️ این مطلب در تاریخ 27 آبان 1404 توسط مسعود فریدنی، وکیل متخصص کمیسیون ماده صد، تهیه و منتشر شده است.
2 دیدگاه. Leave new
مانند مابقی موارد بسیار فنی و مسلط عناوین را تشریح فرمودید. سوال من این است، که چرا قانون گذار بجای [اختیار به اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰برای جریمه یا تخریب] شفاف نکرد که باید برای موارد مستند ومستدل تخلفات شاکی، مثلآ آزمایش ژئوتکنیک خاک ویا نشست پی ساختمان بلند مرتبه یا عدم انطباق پروانه با نقشه ها.و…. باید رآی به تخریب دهند.سربلندو پاینده باشید.
ممنون
درست می فرمایید قانون در این باره مبهم هست حتی ملاک های نقض اصول سه گانه و احراز ضرورت قلع هم در رویه قضایی و اداری متفاوت و متشتت است.