آیا شهرداریها حق دارند بخشی از زمینهای اشخاص را بدون پرداخت وجه و به صورت رایگان در طرحهای تفصیلی دریافت کنند؟
یکی از چالشهای جدی در حوزه حقوق شهرسازی و مالکیت خصوصی، نحوه برخورد شهرداریها با اراضی اشخاص در اجرای طرحهای تفصیلی بوده است. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در یک رأی بسیار مهم و وحدتبخش، به یکی از بزرگترین چالشهای حقوقی در این زمینه پاسخ داد. این رأی با استناد به موازین شرعی و نظر فقهای شورای نگهبان، راه را بر مداخلات غیرقانونی شهرداریها در تصاحب رایگان بخشی از املاک شهروندان بسته است. در ادامه، متن کامل این رأی وحدت رویه را ملاحظه میفرمایید.
رأي هيأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 140331390000677600 مورخ ۱۴۰۳/۳/۲۲ مبنی بر ممنوعیت دریافت رایگان اراضی اشخاص توسط شهرداری ها
🔷 قائم مقام دبير شوراي نگهبان به موجب نامه شماره 8319/102 مورخ 1402/6/13 در رابطه با جنبه شرعي مقررات مورد شكايت اعلام كرده است: «صرف نظر از قانوني بودن يا نبودن بندهاي مورد شكايت كه تشخيص آن برعهده ديوان محترم عدالت اداري است، حداقل اطلاق بندهاي مورد شكايت درخصوص اخذ پنجاه درصد (50 %) يا هفتاد درصد (70 %) اراضي اشخاص حسب مورد بدون رضايت آنها و به صورت رايگان، خلاف موازين شرع مي باشد.» بنابراين در اجراي حكم مقرر در ماده 87 قانون ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392 مبني بر لزوم تبعيت هيأت عمومي ديوان عدالت اداري از نظر فقهاي شوراي نگهبان درخصوص جنبه شرعي مقررات اجرايي، اطلاق بندهاي 4ـ 1ـ 1 و 4-1-2 از فصل چهارم ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر ملارد، در حد مقرر در نظريه مذكور فقهاي شوراي نگهبان خلاف شرع است و مستند به بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 قانون ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392 از تاريخ تصويب ابطال مي شود. اين رأي براساس ماده 93 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي مصوب 1402/2/10 ) در رسيدگي و تصميم گيري مراجع قضايي و اداري معتبر و ملاك عمل است.
تحلیل حقوقی: اصل عدم مالستانی شهرداری و محدودیت در مشروط کردن وظایف قانونی
این رأی وحدت رویه، تنها یک تصمیم ساده برای شهر ملارد نیست؛ بلکه بازگشت به یک اصل بنیادین حقوقی است: «شهرداری نمیتواند فراتر از آنچه قانون تجویز کرده است، از مالکان مالستانی نماید»
از منظر حقوقی، این رأی دو پیام کلیدی و بسیار مهم برای مالکان و متخصصان حوزه حقوق شهرسازی دارد:
۱. اصل ممنوعیت تصاحب رایگان املاک (اصل عدم مالستانی):
این رأی صراحتاً اعلام میدارد که اخذ ۵۰ تا ۷۰ درصد از اراضی اشخاص بدون رضایت آنها و به صورت رایگان، برخلاف موازین شرعی و قانونی است. شهرداری در اجرای طرحهای تفصیلی، وظیفه مدیریت شهری را بر عهده دارد، نه تصاحب اموال شهروندان. هرگونه دریافت اراضی باید با رعایت اصول جبران خسارت و پرداخت مبالغ قانونی و طبق مقررات مصرح در قانون باشد، نه بر پایه استیلای رایگان بر مالکیت خصوصی.
موارد استثنایی مثل قدرالسهم های ماده 101 قانون شهرداری و ورود به محدوده را نباید به سایر موارد تسری داد و آنها را تبدیل به رویه و قاعده نمود !
۲. عدم امکان مشروط کردن وظایف ذاتی شهرداری به تعهدات غیرقانونی
در کنار این رأی، باید به یک قاعده استوار دیگر نیز توجه کرد؛ شهرداری حق ندارد برای ایفای تکالیف قانونی خود (مانند صدور پروانه ساختمانی)، مالکان را به پذیرش تعهدات غیرقانونی یا پرداختهای نامشروع و غیرقانونی وادار کند.
در همین راستا، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری پیش از این نیز در رأی شماره ۹۴۸ و ۹۴۹ مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۵ تصریح کرده است که: «صدور پروانه ساختمانی از جمله وظایف ذاتی شهرداری است و شهرداری نمیتواند انجام این وظیفه را منوط و مشروط به تعهدی از سوی مالک متقاضی صدور پروانه کند»
نتیجهگیری
ترکیب این دو رویکرد قضایی، نشاندهنده یک خط قرمز حقوقی است: علی الاصول شهرداری حق ندارد برای انجام وظایف قانونی خود، از مالک چیزی مطالبه کند که قانون اجازه آن را نداده است (چه از طریق دریافت رایگان زمین و چه از طریق مشروط کردن پروانه به تعهدات غیرقانونی). این آرای وحدت رویه، ابزار قدرتمندی در اختیار مالکان قرار میدهد تا در برابر هرگونه فشار یا مطالبه غیرقانونی از سوی مراجع اداری و شهرداریها، ایستادگی کنند.
گردآوری و تحلیل حقوقی: مسعود فریدنی | وکیل متخصص در دعاوی شهرداری
نشانی سایت: www.fereydani.com