درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت اسناد و املاک

درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت و موارد صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به درخواست متقاضیان افراز و در وهله بعد مرجع رسیدگی به اعتراض به رای یا تصمیم ثبت مبنی بر غیر قابل افراز اعلام شدن یا قبول افراز ملک مشاعی مورد بحث این نوشتار است.

مستند قانونی درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت

درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 این چنین مورد حکم قرار گرفته است:« افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.»

در تبصره این ماده نیز می خوانیم:
« نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. »

با توجه به این ماده قانونی و آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد مرجع رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع مطالب مرتبط با بحث را ضمن ارائه نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت به شرح زیر ارائه می نماییم:

1-موارد صلاحیت اداره ثبت نسبت به افراز املاک مشاعی
املاک مشاعی املاکی هستند که دو یا چند شریک به صورت مشاعی در آن ملک دارای مالکیت هستند و درصد سهام شرکا ملاک عمل نیست. مثلاً ممکن است یکی از شرکا دارای 5/5 دانگ و شریک دیگر دارای نیم دانگ مشاع باشد. در اثر بروز مشاجره و اختلاف بین مالکان مشاعی راجع به کیفیت بهره برداری از ملک مشاع که تا حدودی در مقاله خلع ید از املاک بدان پرداختیم،شرکا ناگزیر از تقسیم ملک می گردند. رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع ثبت شده اصولاً با اداره ثبت است و با توجه به ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع و آرای وحدت رویه زیر:
1-1 تنها افراز آن دسته از املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت است.بنابراین در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است بایستی اصولاً به دادگاه مراجعه نمود.
2-1 در مورد ملک مشاعی که برای آن سند معارض صادر شده است تا قبل از رفع تعارض،افراز صورت نمی گیرد.
3-1به موجب رای وحدت رویه شماره 29 مورخ 7/2/1360 :
« ‌نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر‌داشته است که در تقسیم ترکه اگربین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید وبا توجه به ماده 326 همین‌قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون‌افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته‌شده علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و‌غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رأی بر طبق‌ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. »
4-1 استثنای دیگر راجع به دعوی تقسیم ترکه است.در رای وحدت رویه شماره 719 مورخ 20/1/1390 هیات عمومی دیوان عالی کشور می خوانیم:
« مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است. »

2- ترتیب رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
براساس موارد یک تا شش آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع:
« مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به‌ آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌نماید.
باید توجه داشت در مورد املاک موروثی بایستی گواهی حصر وراثت ضممیه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت باشد. سپس نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر‌املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند. پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت‌ می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک‌ مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می‌رساند. لذا در جایی که جریان ثبتی خاتمه نیافته است و ملک دارای سند مالکیت معارض باشد بایستی اقدامات متوقف و مراتب به متقاضی اعلام می گردد. نقشه‌بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی‌ را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید. تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌ شرکاء ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم‌نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.
در صورت عدم اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قبول افراز تصمیم مذکور قطعیت یافته و افراز انجام گرفته منتهی به صدور سند مفروزی می گردد.

3-اعتراض به تصمیم ثبت در مورد افراز ملک مشاع
نظر اداره ثبت در مورد قبول افراز یا عدم قبول افراز و در واقع غیر قابل افراز اعلام شدن ملک ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ قابل شکایت در دادگاه محل است.
با توجه به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص می گردد با تقاضای هر یک از شرکا به فروش می رسد.

4-ملاحظات قانونی برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
اداره ثبت اسناد و املاک بایستی در موقع رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع موارد زیر را نیز در نظر بگیرد و در اقدامات خود لحاظ نماید:
1-4 در مورد املاک واقع در محدوده و حریم شهر؛ بایستی مقررات ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری و ضوابط تفکیک اراضی شهری مندرج در این ماده ، ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده شش قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران لحاظ گردد.
در این قبیل افرازها شهرداری محل دارای اختیارات زیادی است که البته صرفاً در چارچوب مقررات پیش گفته مجاز به اقدام می باشد.
2-4 در مورد افراز اراضی کشاورزی بایستی مقررات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال 1383 بویژه از جهت رعایت حد نصاب تفکیک که در هر منطقه توسط وزارت جهاد کشاورزی تعیین می گردد،رعایت گردد.

5-نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت که ذیلاً درج می گردد،متن ساده ای است که جهت طرح تقاضای افراز قابل استفاده است.
شایان ذکر است معمولاً در واحدهای ثبتی فرم های مخصوصی جهت ارائه این درخواست ثبتی در اختیار مراجعین قرار می گیرد.

به نام خدا
رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک…
با عرض سلام
موضوع:درخواست افراز سهم مشاعی از پلاک ثبتی…

احتراماً با توجه به اینکه اينجانب …طبق سند مالکیت تقدیمی مالک …دانگ از شش دانگ پلاك ثبتی…فرعی از اصلی… می باشم و متاسفانه سایر شرکا حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل مستدعی است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد .
با تشكر
نام و نام خانوادگی متقاضی افراز
امضاء

این مطلب در ارتباط با اعتراض به رای غیر قابل افراز بودن ملک و نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت تدوین گردیده است.