درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت و موارد صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به درخواست متقاضیان افراز و در وهله بعد مرجع رسیدگی به اعتراض به رای یا تصمیم ثبت مبنی بر غیر قابل افراز اعلام شدن یا قبول افراز ملک مشاعی مورد بحث این نوشتار است.
مستند قانونی درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 این چنین مورد حکم قرار گرفته است:« افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.»
در تبصره این ماده نیز می خوانیم:
« نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. »
با توجه به این ماده قانونی و آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد مرجع رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع مطالب مرتبط با بحث را ضمن ارائه نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت به شرح زیر ارائه می نماییم:
1-موارد صلاحیت اداره ثبت نسبت به افراز املاک مشاعی
املاک مشاعی املاکی هستند که دو یا چند شریک به صورت مشاعی در آن ملک دارای مالکیت هستند و درصد سهام شرکا ملاک عمل نیست. مثلاً ممکن است یکی از شرکا دارای 5/5 دانگ و شریک دیگر دارای نیم دانگ مشاع باشد. در اثر بروز مشاجره و اختلاف بین مالکان مشاعی راجع به کیفیت بهره برداری از ملک مشاع که تا حدودی در مقاله خلع ید از املاک بدان پرداختیم،شرکا ناگزیر از تقسیم ملک می گردند. رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع ثبت شده اصولاً با اداره ثبت است و با توجه به ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع و آرای وحدت رویه زیر:
1-1 تنها افراز آن دسته از املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت است.بنابراین در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است بایستی اصولاً به دادگاه مراجعه نمود.
2-1 در مورد ملک مشاعی که برای آن سند معارض صادر شده است تا قبل از رفع تعارض،افراز صورت نمی گیرد.
3-1به موجب رای وحدت رویه شماره 29 مورخ 7/2/1360 :
« نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقررداشته است که در تقسیم ترکه اگربین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید وبا توجه به ماده 326 همینقانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانونافراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناختهشده علیالاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمیباشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین وغایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رأی بر طبقماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است. »
4-1 استثنای دیگر راجع به دعوی تقسیم ترکه است.در رای وحدت رویه شماره 719 مورخ 20/1/1390 هیات عمومی دیوان عالی کشور می خوانیم:
« مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازمالاتباع است. »
2- ترتیب رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
براساس موارد یک تا شش آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع:
« مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع مینماید.
باید توجه داشت در مورد املاک موروثی بایستی گواهی حصر وراثت ضممیه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت باشد. سپس نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتراملاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض میباشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی میرساند. پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمیباشد مسئول واحد ثبتی به نقشهبردار ثبت مأموریت میدهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر میرساند. لذا در جایی که جریان ثبتی خاتمه نیافته است و ملک دارای سند مالکیت معارض باشد بایستی اقدامات متوقف و مراتب به متقاضی اعلام می گردد. نقشهبردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آنبا وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مینماید. تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیمنمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجراء میباشد.
در صورت عدم اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قبول افراز تصمیم مذکور قطعیت یافته و افراز انجام گرفته منتهی به صدور سند مفروزی می گردد.
3-اعتراض به تصمیم ثبت در مورد افراز ملک مشاع
نظر اداره ثبت در مورد قبول افراز یا عدم قبول افراز و در واقع غیر قابل افراز اعلام شدن ملک ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ قابل شکایت در دادگاه محل است.
با توجه به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص می گردد با تقاضای هر یک از شرکا به فروش می رسد.
4-ملاحظات قانونی برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
اداره ثبت اسناد و املاک بایستی در موقع رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع موارد زیر را نیز در نظر بگیرد و در اقدامات خود لحاظ نماید:
1-4 در مورد املاک واقع در محدوده و حریم شهر؛ بایستی مقررات ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری و ضوابط تفکیک اراضی شهری مندرج در این ماده ، ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده شش قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران لحاظ گردد.
در این قبیل افرازها شهرداری محل دارای اختیارات زیادی است که البته صرفاً در چارچوب مقررات پیش گفته مجاز به اقدام می باشد.
2-4 در مورد افراز اراضی کشاورزی بایستی مقررات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال 1383 بویژه از جهت رعایت حد نصاب تفکیک که در هر منطقه توسط وزارت جهاد کشاورزی تعیین می گردد،رعایت گردد.
5-نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت که ذیلاً درج می گردد،متن ساده ای است که جهت طرح تقاضای افراز قابل استفاده است.
شایان ذکر است معمولاً در واحدهای ثبتی فرم های مخصوصی جهت ارائه این درخواست ثبتی در اختیار مراجعین قرار می گیرد.
به نام خدا
رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک…
با عرض سلام
موضوع:درخواست افراز سهم مشاعی از پلاک ثبتی…
احتراماً با توجه به اینکه اينجانب …طبق سند مالکیت تقدیمی مالک …دانگ از شش دانگ پلاك ثبتی…فرعی از اصلی… می باشم و متاسفانه سایر شرکا حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل مستدعی است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد .
با تشكر
نام و نام خانوادگی متقاضی افراز
امضاء
این مطلب در ارتباط با اعتراض به رای غیر قابل افراز بودن ملک و نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت تدوین گردیده است.
32 دیدگاه. Leave new
سلام درود خدا ب شما حقوق دانان عزیز و محترم،،بسیار عالی بود
درود.سپاسگزارم.
مطالب بسیار کاربردی بود ،ممنونم
سپاسگزارم. سرافراز باشید.
با درود ،
ملکی که حدود ۶۰% آن دارای سند مشاعی هستند و۴۰% الباقی بعلت عدم حضور ( غایب ) در خارج از کشور هستند ، آیا ما مالکین ۶۰% میتوانیم سندهای خود را از غایبین افراز کنیم ؟ چگونه ؟
درود
بله مانعی ندارد.
چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، اداره ثبت و الا دادگاه مرجع رسیدگی است.رعایت مقررات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در مورد اراضی واقع در محدوده و حریم الزامی است.
توجه نمایید که اگر شریک دوم غیاب مفقود الاثر باشد،حتی در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است،موضوع مستقیماً در دادگاه رسیدگی می گردد.
سلام
اگر یک طرف از اعضای سهم دار حضور نداشته باشد یا خارج از کشور باشد حکم و مراحل به چه صورت می شود
درود
چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، اداره ثبت و الا دادگاه مرجع رسیدگی است.رعایت مقررات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در مورد اراضی واقع در محدوده و حریم الزامی است.
توجه نمایید که اگر شریک دوم غیاب مفقود الاثر باشد،حتی در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است،موضوع مستقیماً در دادگاه رسیدگی می گردد.
سلام بنده ۶ماه پیش طلاق گرفتم واپارتمان ۴/۵دنگ به نام من هست ومابقی به شوهر سابقم که در اینجا ساکن واجازه فروش وجدا شدن سهم مان را نمیدهد ومورد آزار قرار گرفته ام لطفا منو راهنمایی بفرمایید
سلام
امکان مشاوره رایگان نیست چون پاسخ مفصل هست ولیکن باید ابتدا متقاضی افراز ملک در اداره ثبت شوید و بعد از رای عدم افراز،درخواست فروش ملک مشاع در دادگاه مطرح نمایید.
بادرودوعرض تشکرازمطالب مفیدوازاینکه راهنمای مردم هستیدقابل تقدیروتشکراست
درود بر شما
سپاسگزارم.
عرض سلام و ادب..بابت طرح دعوای تقسیم ترکه،اگر بین وراث محجور وجود داشته باشه و یکی از وراث هم قیم ایشون هست،و جریان ثبتی ملک هم خاتمه یافته باشه،نیاز به مراجعه اولیه به اداره ثبت و دریافت گواهی عدم افراز هست؟ با سپاس و آرزوی تندرستی
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
خیر
مستقیم در دادگاه مطرح نمایید.
سلام
محل يك باغ با يك پلاك ثبتي مشخص حدود 80 سال قبل بين دو ورثه (از سه ورثه) با مرزهاي مشخص تقسيم شده است. اما، اسنادي كه براي اين ملك و نيز 4 ملك ديگر پدرشان براي هر يك از سه ورثه در هشتاد سال قبل صادر گرديده، براي هر يك از سه وارث در همه املاك متناسب سهم تعيين گرديده است. به عبارت ديگر سند آنها با محل ازنظر سهم الارث جور نيست. البته براي ورثه ها كه اكنون نسل سوم هستد محل مهم است و در آن هيچ اختلافي بين آن ها نبوده و نيست. لطفا راهنمايي بفرماييد دو مالك فعلي اين پلاك ثبتي چگونه مي توانند سند شش دانگ براي ملك خود بگيرند؟
سلام
این دست سوالات درخور انجام مشاوره هست و واقعا مجال پاسخ دهی مفصل نیست.
با این حال از شرح مساله شما این طور برداشت میشه که مالکان دارای اسناد و سهام مشاع هستند ولی تصرفات عملاً مفروز هست.پس باید درخواست افراز داد و اگر ملک در محدوده و حریم شهر هست بایستی مقررات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری برای افراز مراعات شود که البته اصولاً مستلزم پرداخت قدرالسهم قابل توجه هست و چنانچه ملک،خارج از حریم شهر هست هم باید حد نصاب های افراز اراضی کشاورزی که در هر محل معین هست رعایت گردد.
تشکر از توضیحات جامع و روشن شما
سپاسگزارم.
با سلام
زمین زراعی که حدودا ۴۰ سال در تصرف یکی از شرکا بوده و معامله بصورت قولنامه عادی است و اصل قولنامه در اختیار متصرف است و ما فقط کپی قولنامه را داریم و کسی که زمین در تصرف او لست حاضر به تقسیم سهم الشرکه نیست و مدعی مالکیت کل زمین هست.
آیا ما میتوانیم برای صدور سند مشاعی اقدام کنیم،ضمنا زمین سند و یا شماره پلاک فرعی ندارد و فقط پلاک اصلی دارد.
درود
بحث مفصلی است و از این طریق نمی توان راهنمایی کاملی ارائه داد.
ولی به نظر بهتر است در ابتدا بحث اثبات وقع عقد بیع یا اثبات مالکیت مطرح کرد.
ممنونم از راهنمایی شما بزرگوار مطالب عالی خداخیرتون بده بنده سوالی از محضرتان دارم یک ملک مشاعی سه طبقه با یک پیلوت داریم سند زمین تفکیک شده ولی طبقات خیر آیا میتوانم با درخواست افراز سهم خدا از این ملک مشاعی مشخص کنم ممنون
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
اول مدارک بنا شامل پایان کار،صورت مجلس تفکیکی و سند تفکیکی اخذ نمایید و بعد متقاضی افراز شوید.
ملک دارای۳ سند ثبتی دو دانگ دودانگ هست و مادر فوت کرده و برادر حاضر به تقسیم و تعیین تکلیف ملک نیس و دادخواست به دادگاه ارائه دادیم برای تقسیم سهم ارث ترکه و رای دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر کرده من چگونه سهم دو دانگ خود و سهم از ترکه را مشخص کنم و میتوانم برای سهم خود افراز انجام دهم
اول اینکه سلام
دوم اینکه نفرمودید دلیل صدور قرار عدم استماع چیست..
رسیدگی به دعوی تقسیم ترکه و فروش ملک غیر منقول در صلاحیت دادگاه است نه ثبت…. شاید همه وراث را طرف دعوی قرار نداده اید یا مستنداتی مانند گواهی حصرز وراثت ارائه نکرده اید.
سلام ملکی ک در وسط ان خانه قرار گرفته ایا قابل افراز میباشد
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
اگر در تقسیم، گریزی از تقسیم خانه هم نباشد، به نظر ملک قابل افراز نیست چون باعث ایجاد ضرر و تلف مال می گردد مگر اینکه کل بنا در سهم یک نفر قرار گیرد و سهم طرف دیگر فرضاً از طریق متراژ بیشتر عرصه جبران شود.
باسلام،
یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی که کل زمین ۲۰۰۰ متر و در شهر تهران قرار دارد که دو نفر طبق مبایعه نامه عادی کل زمین را از شخصی مشترکا خریده اند و هنوز بین خودشان تقسیم نکرده اند.
بنده هم طبق مبایعه نامه عادی مقدار ۳۰۰ متر از ۲۰۰۰ متر را از یکی از مالکین خریده ام و گفتن چون تا اندازه سهمش فروخته این معامله درسته. حالا من میخوام ۳۰۰ متر خودم را جدا کنم.
هیچ تصرفی هم در زمین از سوی هیچکدوم از شرکا و بنده انجام نشده و کل ۲۰۰۰ متر یه قطعه زمین معین در حریم خیابان است
لطفا بفرمایید بنده با همین مبایعه نامه عادی میتونم به اداره ثبت درخواست افراز بدم یا باید اول الزام به تنظیم سند رسمی بخوام و بعد درخواست افراز بدم؟ لطفا راهنمایی بفرمایید.
سلام
خیلی مفصله این دست سوالات!
تا زمانی که سند مالکیت در اختیار نداشته باشید نمی توانید برای افراز اقدام نمایید.
اگر 300 متر به صورت مفروز الرعیه با حدود و ابعاد معین خریداری ننموده اید و این مقدار 300 متر زیر حد نصاب تفکیکی نباشد، قرارداد صحیح است به شرطی که فروشنده دارای مالکیت باشد.خریدار مشاعی هم مشکلی ندارد.
باید از طریق دعوی تنظیم سند اقدام نمایید یه طرفیت فروشنده،مالک یا مالکین رسمی و احتیاطاً تمام ایادی قبلی.
سند انتقال اجرایی که تنظیم شد بعد از اون میتونید برای افراز ثبتی اقدام کنید.
سلام اینجانب 1/5 دانگ از 6 دانگ واحدی را مشارکت دارم که در آن ساکن نیستم و دارنده 4/5 دانگ ساکن است آیا به افراز خواسته ایشان بعلت ندان سهم اجاره میتوانم به افراز اعتراض کنم
سلام
سوال تون واضح نیست-چنین ملکی قابل افراز نیست و با صدور گواهی عدم افراز، در نهایت در دادگاه به فروش می رسد.
سلام
بنده مالک سه دانگ از یک ملک مشاع به مساحت کل ۸۰۰ متر می باشم.
سه دانگ دیگر متعلق به برادرم بوده که فوت کرده و سهم او بین وراث تقسیم شده و سه نفر از آنها نیز سهم خود را فروخته اند.
یکی از شرکا درخواست افراز نموده که به دلیل قوانین شهرسازی سهم او غیرقابل افراز تشخیص داده شده و سپس اینجانب درخواست افراز داده ام که قابلیت افراز توسط شهرداری تایید شده و تمام هزینه ها به شهرداری پرداخت گردیده است.
حال احد دیگری از شرکا با استناد به عدم افراز اولیه درخواست فروش کل ملک را داده و دادگاه دستور فروش را صادر کرده است.
آیا امکان دارد نظر دادگاه را عوض کرد و باتوجه به اینکه سهم بنده قابل افراز است و جداشدن آن هیچ ضرری به سایرین وارد نمیکند، سهم بنده جدا و مابقی ملک به فروش برسد؟
ممنون از راهنمایی شما
سلام
جای تعجبه که در مورد یک ملک،دو رای متفاوت صادر شده،شاید در دو زمان متفاوت بوده و مقرراتی مانند طرح تفصیلی تغییر کرده
شما می بایست به رای عدم افراز ثبت اعتراض می کردید-مبنای دستور فروش، اون رای هست و چون ابطال نشده فکر نمی کنم بتوان در دادگاه اقدامی کرد. راهی که به ذهنم میرسه طرح دعوی احراز وقوع تخلف به طرفیت اداره ثبت و کارمند متخلف هست البته اگر در جریان صدور رای عدم افراز، تخلفی رخ داده و مشخصاً ملکی که قابل افراز بوده رو غیر قابل افراز اعلام کرده باشند-راهی سخت و دشوار !- به هر حال در صورت گرفتن رای در دیوان، استناد به اون رای در دادگاه برای بی اعتبار کردن ذستور فروش و مزایده