نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری در شهرها و روستاها

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری موضوع مطلب کوتاه حاضر است.

(در حقوق شهری جاری، عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری رایج است.)

تا قبل از ابلاغ دستورالعمل اجرایی  شماره 203726 مورخ 1401.9.30موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها به این ترتیب بود که:

1-تا پیش از صدور رای شماره 367-381 مورخ 1397.3.8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، آرای متعددی در مورد غیر قانونی بودن مصوبات شوراها در مورد وضع عوارض بر تغییر کاربری صادر می گردید.

اما با صدور رای بالا، رویه دیوان به تجویز وضع عوارض تغییر کاربری تغییر یافت.

2-اما با این حال هیچ نصاب و درصدی در قوانین راجع به میزان یا روش محاسبه هزینه وجود نداشت.

3-در مورد تغییر کاربری اراضی واقع در طرح هادی نیز تا قبل از ابلاغ دستورالعمل بالا، مستند معتبری وجود نداشت.

4-اما در جداول منضم به دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها ، اولاً- به نوعی عوارض مذکور تعریف شده است و ثانیاً-شرایط و نحوه محاسبه و سقف آن معین گردیده است.

در واقع بر اساس جداول مورد نظر:

1-4  عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح های شهری، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات مهم:

-تعیین کاربری نیز با رعایت شرایط بالا مشمول پرداخت عوارض می گردد.مثلاً ملکی در طرح تفصیلی فاقد کاربری است یا در حریم و فاقد کاربری است و سپس کاربری آن به مسکونی تغییر می یابد.

-فرضاً قیمت هر متر کاربری آموزشی، ده میلیون تومان است و با تغییر کاربری آن به مسکونی، قیمت هر متر به بیست میلیون تومان ترقی می یابد.

در این فرض ده میلیون تومان ارزش افزوده ایجاد شده است. و چهل درصد آن که سقف ارزش افزوده است معادل چهار میلیون تومان است که افزون بر آن نمی توان از مالک دریافت نمود ولی شوراها می توانند درصد کمتری را به تصویب برسانند.

-شرط است که ارزش افزوده ایجاد شود.

-درخواست مالک مبنی بر تغییر کاربری باعث حال شدن بدهی مودی و عدم درخواست موجب موجل شدن تا زمانی که مودی در مقام بهره برداری از کاربری جدید است خواهد شد.

2-4 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح هادی روستایی، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 30 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات ذکر شده در مورد عوارض مذکور در شهرها، جز بحث در این بخش نیز جاری است.

این مطلب در تاریخ 21 آبان 1402 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری تدوین گردیده است.