مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها و سوالات مربوطه

مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها و مباحثی مانند عوارض تغییر کاربری زمین و ملک، موضوع مطلب حاضر است که طبق روال اخیر با طرح مسائل و سوالات مربوطه، کوشش می نماییم به اختصار در این باره اطلاعلاتی را در اختیار کاربران محترم قرار دهیم.

مسائل اصلی بحث مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها

سوالات مرسوم از این قرارند:

تعریف تغییر کاربری

روشن ترین تعرف قابل ارائه برای تعریف کاربری این است که تغییر کاربری عبارت است از تغییر نوع استفاده و بهره برداری از ملک.حال ممکن است این تغییر نوع استفاده به صورت قانونی و با گرفتن مجوز از مرجع یا مراجع صلاحیت دار باشد و یا به صورت غیر قانونی انجام پذیرد.

مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها چیست؟

در قبال این پرسش که مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها چیست؛ بایستی قائل به تفکیک شد به این بیان که آیا کاربری ملک واقع در حریم، زراعی یا باغ است یا خیر؟

در فرضی که کاربری ملک واقع در حریم، زراعی یا باغ باشد، برای تغییر کاربری ملک، نخست بایستی کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اجازه تغییر کاربری را صادر نماید و الا حتی اگر شهرداری مبادرت به صدور پروانه نماید و در پی آن مالک یا متصرف، اقدام به تغییر کاربری؛ اولاً-مستنداً به ماده سه قانون پیش گفته ، مجازات جزای نقدی و قلع و قمع مستحدثات و بنای احداثی در انتظار فرد متخلف است و ثانیاً- طبق ماده هشت همان قانون : صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند آب،‌برق، گاز و تلفن از سوی دستگاههای ذی‌ربط در اراضی زراعی و باغها موضوع ماده یک این قانون توسط وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، استانداریها، شهرداریها و سایر مراجع ذی‌ربط صرفاً پس از تأیید کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهدبود. متخلف از این ماده برابر مقررات ماده سه این قانون مجازات خواهدشد.

فلذا در مورد اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم، دو دستگاه شهرداری و جهاد کشاورزی متولی اعلام نظر در خصوص فراهم بودن شرایط ساخت و ساز می باشند.

بعد از صدور مجوز تغییر کاربری کشاورزی ملک، کمیسیون ماده پنج در مورد تغییر کاربری ملک خواه به پیشنهاد مالک باشد یا بر اساس مصالح فنی و یا پیشنهاد شهرداری، تصمیم گیری می نماید.

پیشنهاد می گردد خریداران املاک کشاورزی واقع در حریم قبل از انجام معامله و نوشتن قرارداد ، استعلامات لازم را از سازمان جهاد کشاورزی معمول دارند.

گفتنی است مرجع تشخیص اراضی زراعی یا باغ بودن ملک، سازمان جهاد کشاورزی است که می توان به این تشخیص حسب مورد در دادگاه ها یا دیوان عدالت اداری اعتراض و شکایت نمود و به جهت پیچیده و فنی بودن این مبحث و کلاً تغییر کاربری اراضی کشاورزی پیشنهاد می گردد از خدمات وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی استفاده شود.

در حالت دیگر ملک فاقد کاربری کشاورزی است در این حالت، کمیسیون ماده پنج یا به بیان بهتر کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد تغییر کاربری ملک تصمیم گیری می نماید.

بنابراین بسته به اینکه ملک مورد درخواست تغییر کاربری، دارای کاربری زراعی یا باغ باشد یا خیر، مراحل و فرآیند تغییر کاربری متفاوت است.

عوارض تغییر کاربری زمین ها و املاک واقع در حریم شهر

چه در خصوص اراضی و املاک واقع در حریم و چه در خصوص اراضی واقع در محدوده شهرها از حدود پنج سال پیش، هیات عمومی دیوان عدالت اداری بر خلاف رویه سابق خود، دریافت هزینه یا به بیان دقیق تر عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری را مجاز دانسته است.

این عوارض هر ساله در تعرفه عوارض سالیانه شوراهای اسلامی شهرها معین می گردد.با این شرایط هر مالکی در موقع تصمیم گیری برای دریافت مجوز تغییر کاربری املاک واقع در حریم یا محدوده شهر، بایستی هزینه تغییر کاربری را در محاسبات مالی خود لحاظ نماید.

این مطلب توسط (مسعود فریدنی/ وکیل شهرداری) در خصوص عوارض تغییر کاربری و مرجع تغییر کاربری در حریم شهرها تدوین گردیده است.