مطلبی در خصوص مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها

مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها چیست و مالکین در خصوص تعیین و تغییر کاربری اراضی و املاک شهری در چه موقعیت حقوقی قرار دارند؟

روشن است که املاک واقع در محدوده شهرها و حتی حریم شهر، نسبت به اراضی غیر شهری،ارزش بیشتری دارند.اما موضوع مهم تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهرها، اثر غیر قابل انکاری در میزان سرمایه و ثروت مالکان دارد.

تصور نمایید که کاربری ملکی که به تازگی به محدوده شهر ملحق شده است از زراعی به تجاری و یا مسکونی تغییر یابد و یا کاربری ملکی که فاقد کاربری است، یکی از کاربری های مذکور یا سایر کاربری ها تعیین گردد، در چنین شرایطی ارزش ملک چندین برابر می گردد.

ضمن اعلام اینکه اراضی واقع در حریم شهر با اراضی واقع در محدوده دارای تفاوت های حقوقی می باشند که طی مطلب « فرق حریم و محدوده شهر » بدان پرداخته ایم، تاکید می گردد که موضوع مقاله حاضر صرفاً اراضی و املاک واقع در محدوده شهرهاست.

طبق روالی که در پیش گرفته ایم به توضیح مسائل و سوالات عنوان مطلب می پردازیم.

سوالات موضوع مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها

پرسش ها و موارد زیر قابل طرح می باشند:

منظور از کاربری چیست؟

کاربری یعنی نوع استفاده از اراضی و املاک. مثلاً استفاده کشاورزی از ملک و یا استفاده تجاری از ساختمان های واقع در شهر.

اما مسئله ای که نباید از آن غلفت نمود،توجه به مجاز یا غیر مجاز بودن نوع استفاده از اراضی و املاک است برای نمونه ممکن است بدون اجازه و تایید سازمان جهاد کشاورزی،ملکی که کاربری آن کشاورزی است به ویلا تغییر یابد.بدون شک چنین استفاده ای، غیرمجاز است و یا فرضاً از ملک مسکونی واقع در شهر در منطقه ای غیر تجاری، استفاده تجاری شود، در این حالت نیز استفاده غیر مجاز انجام شده و در این موارد به ترتیب سازمان جهاد کشاورزی تحت عنوان کیفری «تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها» در دادگاه های کیفری دو و شهرداری به عنوان تخلف ساختمانی در کمیسیون ماده صد موضوع را پیگیری می نمایند.

تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها به چه ترتیب است؟

برای تنظیم و مدون نمودن نحوه استفاده از اراضی شهری، طرح های شهری مانند طرح جامع و تفصیلی ملاک عمل می باشند.

به طور خلاصه در طرح های جامع،اراضی و املاک واقع در شهرها به قطعات و پهنه های بزرگ تقسیم می گردند چنین طرح هایی بر اساس اصول فنی و شهرسازی که علی القاعده بایستی تمامی ملاحظات اقتصادی و اجتماعی را مراعات نمایند، تدوین می گردند.شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به عنوان عالی ترن مرجع تعیین کاربری املاک، تصویب کننده طرح های جامع شهری است.

طبق بند دو ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن:

طرح جامع شهر عبارت از طرح بلندمدتي است كه در آن نحوه استفاده از اراضي و منطقه ‌بندي مربوط به حوزه‌ هاي مسكوني – صنعتي – بازرگاني – اداري و‌ كشاورزي و تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات شهري و نيازمنديهاي عمومي شهري، خطوط كلي ارتباطي و محل مراكز انتهاي خط (ترمينال) و ‌فرودگاهها و بنادر و سطح لازم براي ايجاد تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات عمومي مناطق نوسازي، بهسازي و اولويتهاي مربوط بآنها تعيين‌ مي شود و ضوابط و مقررات مربوط بكليه موارد فوق و همچنين ضوابط مربوط بحفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي، تهيه و تنظيم مي گردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجديدنظر خواهد بود.

از این تعریف بر می آید که اراضی شهری بر اساس منطقه بندی تعیینی در طرح جامع شهر به پهنه های بزرگی تقسیم می گردد اما برای ساخت و ساز در هر یک از منطقه یا پهنه ها نیاز به نقشه یا طرح جزیی تری است که جزییات کیفیت و کمیت بهره برداری از املاک و اراضی شهری را معین سازد.

از این رو نیاز به طرحی است که ضوابط و معیارهای بهره برداری از اراضی شهری را ارائه دهد.این طرح، طرح تفصیلی نام دارد.

در بند سه ماده فوق آمده است: طرح تفصيلي عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و ‌موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در ‌واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين ‌ميشود و نقشه ‌ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.

تغییر کاربری اراضی شهری

در مورد تغییر کاربری اراضی شهری باید دانست که :

1-تغییر کاربری املاک و اراضی شهری در صلاحیت کمیسیون ماده پنج می باشد.بر اساس ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران: بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (ودر غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود.

تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.

2-با توجه به تصریح ماده قانونی بالا، شهرداری، صلاحیت و اختیاری در قبال تغییر کاربری ندارد.فلذا دعوی الزام شهرداری به تغییر کاربری متوجه این سازمان نیست.

اما باید دانست که در سال های اخیر،هیات عمومی دیوان عدالت اداری، دریافت عوارض ناشی از ارزش افزوده تغییر کاربری را مجاز اعلام نموده است.

از این رو در حال حاضر، دریافت هزینه بابت ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری بر اساس مصوبه شوراهای اسلامی شهرها و با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز می باشد.

نکته حایز اهمیت اینکه ممکن است این موضوع باعث انحرافات اداری گردد به این توضیح که املاک دارای کاربری مرغوب مانند مسکونی به کاربری های کم ارزش تری مانند فضای سبز ، آموزشی و درمانی تغییر می یابد، دستگاه متولی طرح نه طرح را اجرا می نماید و نه اینکه شهرداری، مبادرت به شناسایی و پذیرش حقوق مالکانه ای مانند صدور پروانه ساختمانی می نماید، در اینجا مالک ناگزیر به طرف قرارداد واقع شدن با شهرداری می گردد و طبیعتاً ملزم به تادیه هزینه های سنگین تغییر کاربری!!

گفتنی است شکایت از مصوبات کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در دیوان عدالت اداری رسیدگی می گردد.

این مطلب توسط ( مسعود فریدنی – وکیل دعاوی شهرداری ) در خصوص تغییر کاربری اراضی شهری و مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها تدوین گردیده است.