مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها چیست و مالکین در خصوص تعیین و تغییر کاربری اراضی و املاک شهری در چه موقعیت حقوقی قرار دارند؟
روشن است که املاک واقع در محدوده شهرها و حتی حریم شهر، نسبت به اراضی غیر شهری،ارزش بیشتری دارند.اما موضوع مهم تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهرها، اثر غیر قابل انکاری در میزان سرمایه و ثروت مالکان دارد.
تصور نمایید که کاربری ملکی که به تازگی به محدوده شهر ملحق شده است از زراعی به تجاری و یا مسکونی تغییر یابد و یا کاربری ملکی که فاقد کاربری است، یکی از کاربری های مذکور یا سایر کاربری ها تعیین گردد، در چنین شرایطی ارزش ملک چندین برابر می گردد.
ضمن اعلام اینکه اراضی واقع در حریم شهر با اراضی واقع در محدوده دارای تفاوت های حقوقی می باشند که طی مطلب « فرق حریم و محدوده شهر » بدان پرداخته ایم، تاکید می گردد که موضوع مقاله حاضر صرفاً اراضی و املاک واقع در محدوده شهرهاست.
طبق روالی که در پیش گرفته ایم به توضیح مسائل و سوالات عنوان مطلب می پردازیم.
سوالات موضوع مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها
پرسش ها و موارد زیر قابل طرح می باشند:
منظور از کاربری چیست؟
کاربری یعنی نوع استفاده از اراضی و املاک. مثلاً استفاده کشاورزی از ملک و یا استفاده تجاری از ساختمان های واقع در شهر.
اما مسئله ای که نباید از آن غلفت نمود،توجه به مجاز یا غیر مجاز بودن نوع استفاده از اراضی و املاک است برای نمونه ممکن است بدون اجازه و تایید سازمان جهاد کشاورزی،ملکی که کاربری آن کشاورزی است به ویلا تغییر یابد.بدون شک چنین استفاده ای، غیرمجاز است و یا فرضاً از ملک مسکونی واقع در شهر در منطقه ای غیر تجاری، استفاده تجاری شود، در این حالت نیز استفاده غیر مجاز انجام شده و در این موارد به ترتیب سازمان جهاد کشاورزی تحت عنوان کیفری «تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها» در دادگاه های کیفری دو و شهرداری به عنوان تخلف ساختمانی در کمیسیون ماده صد موضوع را پیگیری می نمایند.
تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها به چه ترتیب است؟
برای تنظیم و مدون نمودن نحوه استفاده از اراضی شهری، طرح های شهری مانند طرح جامع و تفصیلی ملاک عمل می باشند.
به طور خلاصه در طرح های جامع،اراضی و املاک واقع در شهرها به قطعات و پهنه های بزرگ تقسیم می گردند چنین طرح هایی بر اساس اصول فنی و شهرسازی که علی القاعده بایستی تمامی ملاحظات اقتصادی و اجتماعی را مراعات نمایند، تدوین می گردند.شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به عنوان عالی ترن مرجع تعیین کاربری املاک، تصویب کننده طرح های جامع شهری است.
طبق بند دو ماده یک قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن:
طرح جامع شهر عبارت از طرح بلندمدتي است كه در آن نحوه استفاده از اراضي و منطقه بندي مربوط به حوزه هاي مسكوني – صنعتي – بازرگاني – اداري و كشاورزي و تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات شهري و نيازمنديهاي عمومي شهري، خطوط كلي ارتباطي و محل مراكز انتهاي خط (ترمينال) و فرودگاهها و بنادر و سطح لازم براي ايجاد تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات عمومي مناطق نوسازي، بهسازي و اولويتهاي مربوط بآنها تعيين مي شود و ضوابط و مقررات مربوط بكليه موارد فوق و همچنين ضوابط مربوط بحفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي، تهيه و تنظيم مي گردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجديدنظر خواهد بود.
از این تعریف بر می آید که اراضی شهری بر اساس منطقه بندی تعیینی در طرح جامع شهر به پهنه های بزرگی تقسیم می گردد اما برای ساخت و ساز در هر یک از منطقه یا پهنه ها نیاز به نقشه یا طرح جزیی تری است که جزییات کیفیت و کمیت بهره برداری از املاک و اراضی شهری را معین سازد.
از این رو نیاز به طرحی است که ضوابط و معیارهای بهره برداری از اراضی شهری را ارائه دهد.این طرح، طرح تفصیلی نام دارد.
در بند سه ماده فوق آمده است: طرح تفصيلي عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين ميشود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.
تغییر کاربری اراضی شهری
در مورد تغییر کاربری اراضی محدوده شهر باید دانست که :
1-تغییر کاربری املاک و اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها در صلاحیت کمیسیون ماده پنج می باشد.بر اساس ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران: بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (ودر غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود.
تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد.
2-با توجه به تصریح ماده قانونی بالا، شهرداری، صلاحیت و اختیاری در قبال تغییر کاربری ندارد.فلذا دعوی الزام شهرداری به تغییر کاربری متوجه این سازمان نیست.
اما باید دانست که در سال های اخیر،هیات عمومی دیوان عدالت اداری، دریافت عوارض ناشی از ارزش افزوده تغییر کاربری را مجاز اعلام نموده است.
از این رو در حال حاضر، دریافت هزینه بابت ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری بر اساس مصوبه شوراهای اسلامی شهرها و با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز می باشد.
نکته حایز اهمیت اینکه ممکن است این موضوع باعث انحرافات اداری گردد به این توضیح که املاک دارای کاربری مرغوب مانند مسکونی به کاربری های کم ارزش تری مانند فضای سبز ، آموزشی و درمانی تغییر می یابد، دستگاه متولی طرح نه طرح را اجرا می نماید و نه اینکه شهرداری، مبادرت به شناسایی و پذیرش حقوق مالکانه ای مانند صدور پروانه ساختمانی می نماید، در اینجا مالک ناگزیر به طرف قرارداد واقع شدن با شهرداری می گردد و طبیعتاً ملزم به تادیه هزینه های سنگین تغییر کاربری!!
گفتنی است شکایت از مصوبات کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در دیوان عدالت اداری رسیدگی می گردد.
این مطلب توسط ( مسعود فریدنی – وکیل دعاوی شهرداری ) در خصوص تغییر کاربری اراضی شهری و مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها تدوین گردیده است.
18 دیدگاه. Leave new
سلام من یه زمینی خیلی سال پیش خریدم واسه اینکه ساختش کنم برای سکونت ، رفتم شهرداری میگن که کاربری زمین شما زده جزو انبارداری
خواستم بدونم چطوری کاربریش عوض میشه و اینکه تغییر کاربری چند روز یا چن ماه طول میکشه!!
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
درخواست تون به شهرداری بدین-زمان معینی نداره و البته مرجع نهایی تصمیم گیری، کمیسیون ماده 5 هست الزامی به پذیرش درخواست شما ندارن-در صورت پذیرش باید عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری بپردازید.
سلام همکار محترم. سپاس از مقاله خوبتان. بسیار استفاده کردم.
درود بر شما
خواهش می کنم.
سلام وقت بخیر زمینی که تو سند طاحونه و بیشه زار نوشته شده ولی کاملا درون بافت مسکونی هست چه کاربری دارد؟
سلام-سند ملاک نیست قاعدتاً، اگر اون روستا، طرح هادی داره،کاربری مصوب در طرح هادی ملاکه
در جواز خانه طبقه منفی یک به عنوان زیر زمین و انباری نوشته شده
اما ما اینجا رو به عنوان طبقه مسکونی خریدیم با امکانات یک واحد
از کجا بفهمیم کاربری مسکونی هست یا نه
استعلام گرفتن از شهرداری و مطالعه پرونده شهرسازی-شاید رای ماده 100 داره
درود
ضمن سپاس از مقاله خوب شما، سوالی داشتم
در خصوص منطقه ای ، شهرداری مدتها قبل قصد بر تغییر کاربری از کشاورزی به فضای سبز داشته، این طرح هرگز اجرا نشد اما به مالکان هم برای انجام امور کشاورزی(مطابق با کاربری) به سبب اینکه قرار است به فضای سبز تغییر کند، مجوز صادر نکردند. با این اوصاف دعوی بر علیه چه نهادی باید مطرح گردد؟
متشکرم
سلام
امر تغییر کاربری در صلاحیت شهرداری نیست، اصولاً متولی آن کمیسون ماده پنج است تا زمانی که به طور قطعی به فضای سبز تغییر پیدا نکرده، ایجاد ممنوعیت صحیح نیست-متقاضی تغییر کاربری شوید و با شهرداری توافق کنید تا موضوع را در کمیسیون ماده 5 مطرح نماید.
استفاده کشاورزی از زمین های داخل در محدوده قانونی شهرها، چندان معقول نیست ولی ممنوعیت قانونی در این باره ندیدم حتی در مورد باغ ها، سیاست ها و قوانین روی کاغذ، مبنی بر حفظ است.
سلام. سال ۱۳۸۶ یک زمین روستایی با کاربری مسکونی خریدم که جواز ساخت به تاریخ سال ۱۳۸۴ داشت. متأسفانه زمین را احتمالا از سوی بنیاد مسکن شهرستان اراک به اشتباه کاربری فضای سبز اعلام کردند. پس از طی امور اداری، برای بازگرداندن کاربری به مسکونی، بنیاد مسکن از من مبلغ ۲۵ میلیون تومان میخواهد! چرا باید زمینی که از ابتدا مسکونی بوده به فضای سبز تغییر کند و هزینهاش را هم من بدهم؟! میخواهم شکایت کنم. آیا مقصر این اشتباه بنیاد مسکن است یا شهرداری یا سازمان دیگری؟
سلام
ابتدا در دیوان شکایت کنید بابت ابطال کاربری فضای سبز با دادخواست قوی و دقیق-اگر به نتیجه نرسیدید، برای اعاده کاربری به مسکونی، می بایست هزینه بپردازید
طرف دعوی، کمیته طرح هادی و بنیاد مسکن
درود
ضمن تشکر از مطالب خوبتون.
درود و سپاس
با سلام. آیا برای گرفتن جواب تعیین کاربری زمین های محدوده شهر،دادن عوارض شهرداری از نظر قانون اجباریست؟
سلام
برای پاسخ دادن به اینکه کاربری ملک چیست، هزینه ای دریافت نمی شود ولی اگر تعیین یا تغییر کاربری ملک، باعث افزایش قیمت آن شود، گرفتن عوارض قانونی است.
با سلام باتوجه به اینکه فرمودین تفاوت هست بین املاک در محدوده شهر و املاک در حریم شهر (خارج از محدوده شهر سازی) اگر ملکی در حریم شهر باشد و کاربری آن زراعی باغی باشد شامل قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ خواهد شد و هرگونه تغییر کاربری باید توسط کمیسیون جهاد کشاورزی باشد که معمولا جهاد کشاورزی موافقت نمیکند. حال سوال اینجاست اگر این املاک به علت خشکسالی و تغییرات اقلیمی و کاهش شدید آبهای زیر زمینی و شور شدن این آب های دیگر توجیه اقتصادی برای زراعت و باغ نداشته باشد آیا میتوان این املاک را به محدوده شهر الحاق کرد؟ شهرداری معمولا میگوید جهاد کشاورزی اجازه تغییر کاربری نمیدهد آیا میتوان با دعوای حقوقی به طرفیت شورای عالی شهرسازی یا شهرداری یا جهادکشاورزی کاربری زاعی باغی این املاک را لغو یا آنها را به محدوده شهر اضافه کرد؟
سلام
الزامی به پذیرش الحاق به محدوده ندارند. در واقع شکایت در این باره به نتیجه نمی رسد.
اگر بین مالک و جهاد در مورد اینکه ملک دارای کاربری کشاورزی است یا خیر، اختلاف پیش آید، مرجع رسیدگی به این اختلاف، کمیسیون موضوع ماده 6 آیین نامه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است.
ماده ۶ ـ ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها، شهرکها و طرح هادی روستاها به شرح زیر است:
الف ـ اراضی زراعی و باغهای دارای سابقه بهرهبرداری و اراضی تحت فعالیتهای موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون که در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب میشوند، توسط کارگروهی متشکل از مدیر، معاون فنی اجرایی و رییس اداره امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان با رعایت ضوابط موضوع این آییننامه بررسی میشوند. کارگروه یادشده موظف است با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ یک یا چند مورد از موارد نهگانه زیر، نظریه خود را ظرف بیست روز اعلام نموده و نسبت به تشخیص زراعی یا باغی بودن عرصه و یا غیر زراعی و باغی بودن محل مورد نظر اقدام نماید و مراتب توسط مدیر جهاد کشاورزی شهرستان به مراجع ذیربط ارسال شود:
۱ـ سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
۲ـ سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون فارغ از زمان احداث.
۳ـ اراضی زراعی و باغهای واقع در محدوده قطبهای کشاورزی و یا شرکتهای سهامی زراعی یا شرکتهای تعاونی تولید و مانند آنها.
۴ـ استعلام محلی.
۵ ـ سایر اراضی زراعی و باغها واقع در زیر دست سدها و شبکههای آبیاری که در اجرای برنامههای توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده میشود.
۶ ـ نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز.
۷ ـ تهیه گزارش مصور (عکس، فیلم و…)
۸ ـ استفاده از عکسهای هوایی یا تصاویر ماهوارهای عرصه مورد نظر حسب نیاز.
۹ـ منابع تأمین آب برای اراضی آبی.
ب ـ مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مکلف است همزمان با بررسی کارشناسی، مراتب وقوع یا عدم وقوع اراضی مورد نظر در مناطق چهارگانه محیط زیست موضوع بند (الف) ماده (۳) قانون حفاظت و بهسازی محیط زیست ـ مصوب ۱۳۵۳ـ را از اداره حفاظت محیط زیست شهرستان استعلام نماید. اداره یادشده نیز مکلف است ظرف پانزده روز نظریه خود را به مدیریت جهاد کشاورزی اعلام نماید. عدم ارسال پاسخ در مهلت تعیین شده مانع از انجام اقدامات بعدی نخواهد بود.
تبصره ـ در مورد اراضی ملی و دولتی که از طریق مراجع ذیصلاح برای اجرای طرحهای زراعی و باغی واگذار گردیده است، تا قبل از انتقال قطعی مطابق قرارداد واگذاری اراضی ملی و دولتی عمل خواهد شد.
پ ـ نظریه کارگروه موضوع بند (الف) این ماده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ آن
قابل تجدیدنظرخواهی است و تجدیدنظر نسبت به نظریه یادشده ظرف پانزده روز از زمان درخواست متقاضی، توسط هیئتی به ریاست رییس سازمان جهاد کشاورزی و عضویت معاون مربوط و مدیر امور اراضی استان صورت میپذیرد.