مرجع تشخیص باغ در محدوده ، حریم و خارج از شهرها از موضوعاتی است که به نظر ما از نظم حقوقی و قانونی لازم برخوردار نیست و همین آشفتگی نیز بعضاً موجب بروز مشکلاتی برای مالکین و فقدان معیار و ضابطه حقوقی روشن جهت اظهار نظر و تشخیص برای قضات دادگاه ها و دیوان عدالت اداری و مراجع اداری مانند کمیسیون باغات،شورای شهر،کمیسیون ماده 12 و سازمان جهاد کشاورزی گردیده است.
ما در این مقاله کوتاه بر اساس مرجع تشخیص باغ به ارائه توضیحاتی در این باره می پردازیم.
1-مرجع تشخیص باغ بر اساس قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها
با توجه به ماده یک قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ،تشخیص باغ توسط شورای اسلامی شهر در محدوده و حریم شهرها انجام می پذیرد.پس قلمرو تشخیص باغ در این قانون، محدوده و حریم شهر است.
همچنین طبق ماده 7 آئین نامه«اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال 1359 شورای انقلاب» مصوب 13/5/1388:
به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آیین نامه اجرایی آن و تشخیص باغات، کمیسیونی مرکب از اعضای زیر در هر شهرداری تشکیل می شود.
الف) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا.
ب) یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحاً معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری.
ج) مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری مسئول فضای سبز شهرداری.
طبق تبصره سه همین ماده :
جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری موظف است درخواست مالک و ذینفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارکی که در بند « د » ماده (1) آیین نامه مذکور آمده است به کمیسیون ماده (7) ارسال نماید و نظر کمیسیون را که حداکثر ظرف مدت یک ماده صادر خواهد شد، به ذینفع ابلاغ کند. در صورتی که ذینفع دو ماه بعد از اخذ ابلاغ شهرداری به نظریه کمیسیون اعتراض داشته باشد، اعتراض خودرا به شهرداری تقدیم خواهد کرد. شهرداری آن را به شورای اسلامی شهر ارسال خواهد داشت. نظر شورای اسلامی شهر در مورد تشخیص باغ قطعی است. در غیر این صورت چنانچه مالک یا ذینفع پس از دو ماه به نظر کمیسیون مزبور اعتراض ننماید مصوبه کمیسیون بعنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد.
با این حال مستنداً به ماده 16 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری،رای اخیر برای ساکنین ایران ظرف سه ماه و برای ساکنین خارج از کشور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.
ضوابط و معیارهای تشخیص باغ در محدوده و حریم شهرها
توضیح اینکه معیارهای تشخیص باغ در محدوده و حریم شهر در بند دال ماده یک آیین نامه پیش گفته ذکر شده است.
این بند مقرر می دارد: باغ، از نظر این آیین نامه به محلی اطلاق می شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل را داشته باشد.
1ـ داشتن حداقل 500 مترمربع مساحت، در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده مترمربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست و پنج متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار ( لحاظ شده در این بند) نخواهد بود.
2ـ دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر، و باغ عمارت.
3ـ دارا بودن سابقه رأی دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم قانون زمین شهری.
4ـ محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند.
5ـ محل هایی که به تشخیص شورای اسلامی شهرباغ شناخته شده اند.
با توجه به آنچه بیان شد محدوده مکانی صلاحیت کمیسیون ماده 7 و شورای شهر بر اساس قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، محدوده و حریم شهر می باشد.
2-تشخیص باغ بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
در این قانون نیز کمیسیونی مشخص، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها تعییبن شده است.
بنابراین در مورد حریم شهر، سازمان جهاد کشاورزی نیز ذی مدخل است.
بر اساس تبصره یک ماده یک قانون پیش گفته:
تبصره ۱ – تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.
نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت نماید.
سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمانهای جهاد کشاورزی استانها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل میگردد و عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده،بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواستها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
در مورد اعتراض به تشخیص باغ توسط کمیسیون یاد شده و یا سازمان جهاد کشاورزی نیز باید گفت:
تصمیم کمیسیون موضوع تبصره بالا از جمله آرای اداری محسوب می گردد فلذا ظرف مهلت های مورد تصریح در ماده 16 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است و به نظر پاسخ استعلاماتی که اداره جهاد کشاورزی به ادارات صرفاً در قالب ارائه جوابیه و نامه و نه لزوماً رای کمیسیون بالا اعلام و ابراز می دارد نیز قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشند.منطوق ماده 11 قانون پیش گفته تقویت کننده این نظر است.
چنانچه پرونده قضایی در دادگاه مطرح باشد،نیز می توان به تشخیض باغ بودن ملک ( یا زراعی بودن) معترض بود چون نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
معیارهای تشخیص باغ در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
برابر ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها: ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها، شهرکها و طرح هادی روستاها به شرح زیر است:
الف ـ اراضی زراعی و باغهای دارای سابقه بهره‌برداری و اراضی تحت فعالیت‌های موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون که در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب می‌شوند، توسط کارگروهی متشکل از مدیر، معاون فنی اجرایی و رییس اداره امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان با رعایت ضوابط موضوع این آیین‌نامه بررسی می‌شوند. کارگروه یادشده موظف است با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ یک یا چند مورد از موارد نه‌گانه زیر، نظریه خود را ظرف بیست روز اعلام نموده و نسبت به تشخیص زراعی یا باغی بودن عرصه و یا غیر زراعی و باغی بودن محل مورد نظر اقدام نماید و مراتب توسط مدیر جهاد کشاورزی شهرستان به مراجع ذی‌ربط ارسال شود:
۱ـ سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
۲ـ سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون فارغ از زمان احداث.
۳ـ اراضی زراعی و باغهای واقع در محدوده قطب‌های کشاورزی و یا شرکت‌های سهامی زراعی یا شرکت‌های تعاونی تولید و مانند آنها.
۴ـ استعلام محلی.
۵ ـ سایر اراضی زراعی و باغها واقع در زیر دست سدها و شبکه‌های آبیاری که در اجرای برنامه‌های توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده می‌شود.
۶ ـ نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز.
۷ ـ تهیه گزارش مصور (عکس، فیلم و …
۸ ـ استفاده از عکس‌های هوایی یا تصاویر ماهواره‌ای عرصه مورد نظر حسب نیاز.
۹ـ منابع تأمین آب برای اراضی آبی.
3-مرجع تشخیص باغ بر اساس قانون زمین شهری
در قانون زمین شهری مصوب سال 1366 نیز مرجع دیگری در خصوص تشخیص باغ تعیین شده است.گفتنی است بر اساس تبصره یک ماده یک قانون یاد شده: اراضی شهری زمین هائی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.
بنابراین حریم شهر نیز مشمول قانون زمین شهری است. و اما در ماده 12 قانون زمین شهری آمده است:
تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.
یکی از تشخیص های مرسوم کمیسیون، تشخیص «دایر باغ» است که ممکن است از تعابیری مانند دایر باغچه و دایر مشجر نیز استفاده شود. لذا این مرجع نیز در کنار موارد بالا در تشخیص باغ دارای صلاحیت است!!
به تصریح ماده بالا این تصمیم بر خلاف رای کمیسیون باغات در دادگستری قابل اعتراض است در حالی که رای کمیسیون باغات در دیوان قابل شکایت است.
مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12
بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت راه و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۶/۲۲» (مصوب ۱۳۷۰/۱۱/۳):
وزارت راه و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین میگردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت بفاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم الاجراء است.
با توجه به مطالب و مستندات پیش گفته، آشفتگی قوانین و مقررات در مورد متولیان تشخیص باغ و نحوه و مرجع اعتراض به این تشخیص، مشهود است و بجاست که قانون گذار این مقوله مهم را با اصلاح قوانین، سر و سامان دهد.
ارتباط با وکیل امور ملکی
شما می توانید برای اعتراض به رای کمیسیون باغات، رای کمیسیون تغییر کاربری جهاد کشاورزی، دفاع از حقوق خود در پرونده های تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی و شکایت از رای کمیسیون ماده 12 و تملکات زمین شهری از هر نقطه از کشور با شماره تلفن 09123978117 ( به نام مسعود فریدنی /وکیل پایه یک دادگستری ) تماس بگیرید.
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.
این مطلب در مورد مرجع تشخیص باغ تدوین گردیده است.