اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به چه معناست؟ به طور خلاصه معنای این عبارت آن است که همه موارد فسخ قانونی حتی حق بر هم زدن قرارداد به دلیل متضرر شدن از بابت تفاوت غیر قابل چشم پوشی قیمت واقعی و قراردادی مورد معامله از بین برده شد ( ساقط شد)
علت طرح این پرسش، درج چنین عبارت و شرطی در قراردادهای چاپی مرسوم و مورد استفاده در بنگاه های معاملات ملکی و بسیاری دیگر از قراردادها بویژه قراردادهای الحاقی است.
گاهی نیز عبارت درج شده در متن قرارداد به این بیان است: اسقاط کافه خیارات از طرفین معامله به عمل آمد.
همچنین نمونه متن مرسوم دیگر به این عبارت است: کلیه خیارات قانونی به استثناء خیار تدلیس از طرفین معامله به عمل آمد.
برای درک مفهوم این عبارات و عبارات مترادف، ابتدا معنی هر یک از واژه ها و سپس مفهوم اجمالی شرط مورد نظر و مسائل مرتبط بدان را بیان می نماییم.
معنی واژگان
اسقاط به معنای از بین بردن و ساقط کردن است.کافه به معنای همه و تمامی است.خیارات جمع خیار و خیار به معنای توانایی و اختیار بر هم زدن قرارداد است.
خیار فسخ ممکن است مختص یک سوی قرارداد باشد یا هر دو و حتی اختیار فسخ قرارداد به شخص ثالثی تعلق گیرد.
خیار غبن نیز یکی از خیارات قانونی است که در قانون مدنی از آن نام برده شده است.کلمه غبن به معنی نیرنگ است بنابراین وقتی می گویند کسی در معامله، مغبون شده ، یعنی فریفته شده است.
دلیل وضع خیار غبن، عدم تعادل فاحش بین دو عوض معامله است.برای نمونه ملکی که ارزشی معادل دو میلیارد تومان دارد به مبلغ یک میلیارد تومان به فروش می رسد.
سوالات مرتبط با بحث اسقاط خیارات
در قالب چند پرسش به مسائل مرتبط می پردازیم.
1-انواع خیارات قانونی کدامند؟
به موجب ماده 396 قانون مدنی: خيارات از قرار ذيلند
1-خيار مجلس.
2-خيار حيوان.
3-خيار شرط.
4-خيار تأخير ثمن.
5- خيار رؤيت و تخلف وصف.
6-خيار غبن.
7-خيار عيب.
8-خيار تدليس.
9-خيار تبعض صفقه.
10- خيار تخلف شرط.
البته مرحوم دکتر کاتوزیان، با توجه به مواد 239 و 240 و 380 همان قانون، خیار تَفلیس و خیار تعذر تسلیم را نیز بر شمار خیارات قانونی می افزایند.
2-آیا خیارات قابل اسقاطند؟
اصل بر این است که خیارات قابل اسقاطند.ولی بر اساس نظر مرحوم یاد شده، در مورد خیار تدلیس، اسقاط خیار مخصوص موردی است که فریب خورده پس از آگاه شدن از واقع از حق خویش می گذرد و نمی توان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد.
همین طور شرط سقوط خیار تَفلیس و خیار تعذر تسلیم ، خلاف نظم عمومی است و بی اثر است.
اسقاط خیارات ممکن است به نحو صریح انجام پذیرد یا به نحو ضمنی. اسقاط صریح مانند اینکه در قرارداد، از خیار غبن بگذرند و مثال بارز برای اسقاط ضمنی خیار غبن نیز می تواند فروش مورد معامله به غیر توسط مغبون باشد.
نکته مهم آن است که تشخیص و اثبات اسقاط ضمنی خیارات گاهی بسیار پیچیده و قابل تفسیر است که در این موارد بهره گیری از وکلای امور املاک و قراردادها راهگشاست.
3-چند نکته در مورد خیار غبن
-خیار غبن در جایی که اصطلاحاً غبن، فاحش و چشمگیر باشد، محقق می شود، غبنی فاحش تلقی می شود که عرفاً قابل اغماض و چشم پوشی نباشد منتها قانونگذار به صورت درصدی و ضریبی از ارزش واقعی ملک، تعیین تکلیف ننموده است.
البته در ماده 417 قدیم قانون مدنی آمده بود: اگر غبن به مقدار خمس ( یعنی یک پنجم) قیمت یا بیش تر باشد فاحش است و در کم تر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
این ماده در سال 1361 به این متن اصلاح شده است: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
-خیار غبن برای جبران ضرر مغبون است لذا در جایی که طرف متضرر در موقع معامله از مقدار تفاوت قیمت مورد توافق با قیمت واقعی آگاه باشد، اختیار فسخ قرارداد به این دلیل ( خیار غبن) را نخواهد داشت.
-خیار غبن نیز مانند برخی دیگر از خیارات از جمله خیار عیب و خیار تدلیس، فوری است.منظور آن است که طرف متضرر، بعد از آگاه شدن از غبن، بایستی فوراً اراده خود مبنی بر فسخ را به طرف مقابل اعلام نماید.در مورد مفهوم فوری یا فوراً، باید هم شرایط نوعی و هم وضعیت خاص صاحب حق فسخ مد نظر قرار گیرد.
فسخ، عمل ارادی یک طرفه است ( ایقاع) و لزوماً باید به طرف مقابل اعلام شود و امروزه ارسال اظهارنامه مطمئن ترین راه اعلام فسخ است.
در صورت عدم پذیرش فسخ توسط طرف مقابل، چاره ای جز طرع دعوی تایید فسخ نیست.
-در فرض محقق شدن غبن و شرایط اعمال آن،حتی پرداخت تفاوت قیمت توسط طرف مقابل، مانع از اِعمال خیار فسخ نیست مگر آنکه متضرر (مغبون) راضی به دریافت تفاوت قیمت باشد.
-در قانون مدنی از غبن اَفحش سخنی به میان نیامده است ولی در رویه قضایی از این نوع غبن نیز بحث شده تا جایی که دامنه اختلاف به هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز رسیده است.
دادنامه شماره 821 مورخ 20/2/1401 صادره از هیات مذکور مقرر داشته است:
مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی ، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد .چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد ، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص ، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می شود . برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب، رای شعبه سوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد. به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی ، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور ، دادگاه ها و سایر مراجع ، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
بنابراین شرط اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش، شامل خیار عبن افحش نمی گردد.
به جهت اهمیت بحث فسخ قرارداد و اسقاط خیارات قانونی، پیشنهاد می گردد با در نظر گرفتن شرایط معامله و بسته به مواردی مانند اطمینان از عادله بودن قیمت یا سالم بودن مال مورد معامله و دیگر مجاری ایجاد حق فسخ قانونی، نسبت به اینکه صلاح است که شرط اسقاط کافه خیارات درج گردد یا خیر، تصمیم گیری شود.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و قراردادها ) در خصوص شرط اسقاط کافه خیارات ولو خیا غبن فاحش تدوین شده است.