احکام اصلی قانون زمین شهری سال 1366 از جمله قوانینی است که متعاقب دو قانون لغو مالکیت اراضی و قانون اراضی شهری تحت تاثیر برنامه ها و دغدغه های انقلاب اسلامی، وضع و به مورد اجرا گذاشته شده است. به طور خلاصه این قوانین حقوق مالکانه اشخاص را به شدت تحت تاثیر و تحدید قرار داده اند.لغو مالکیت مالکین بر اراضی موات،الزام مالکین به واگذاری املاک بایر و حتی دایر خود با قیمت ناچیز منطقه ای به دولت و صرفاً اعطای امتیاز بهره مندی از نصاب مالکانه در قانون زمین شهری و قانون اراضی شهری و… موید وضع قوانین خلاف اصلی است که دعاوی دامنه اداری را بخصوص در دیوان عدالت اداری در پی داشته است.
سوالات و احکام اصلی قانون زمین شهری
- منظور از وضع و اجرای احکام اصلی قانون زمین شهری چیست؟
- نحوه ابطال اسناد زمین های موات
- ترتیب شکایت از رای اعلام موات بودن ملک
- منظور از نصاب مالکانه در احکام اصلی قانون زمین شهری چیست؟
- استعلام زمین شهری چه مواقعی انجام می گردد؟
- مرجع شکایت از زمین شهری چیست؟
منظور از وضع و اجرای قانون زمین شهری چیست؟
ماده یک قانون مذکور فلسفه و هدف از وضع آن را به این شرح اعلام نموده است: « به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن بعنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هر چه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد این قانون بتصویب می رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجراء است.» هر چند که به نظر ما دولت می توانست از طرق دیگر و نه از طریق تملک املاک مردم به قیمت منطقه ای به اهداف فوق دست یابد.
ترتیب ابطال اسناد مالکیت زمین های موات
ماده 6 قانون زمین شهری در این باره تصریح داشته است:
« کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲ /۱۱ /۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد.
تبصره – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه می باشند و بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در می آیند آزاد تلقی میشوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی می گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.»
اما چه مرجعی بر «موات» بودن زمین های شهری اعلام نظر می نماید؟
در این باره کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 12 تصمیم گیری می نماید.ماده 12 قانون مذکور اشعار می دارد: « تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.
تبصره ۱ – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.
تبصره ۲ – ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهائی که از تاریخ ۲۲ /۱۱ /۱۳۵۷ وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود.»
برای شکایت از رای زمین شهری در مورد موات بودن ملک به کجا مراجعه نماییم؟
به تصریح تبصره یک ماده 12 قانون مورد بحث،دادگاه برای رسیدگی به این موضوع یعنی شکایت از رای کمیسیون موضوع ماده 12 قانون صالح به رسیدگی است. همین طور بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت راه و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۶/۲۲» (مصوب ۱۳۷۰/۱۱/۳)
«وزارت راه و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می‌گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت بفاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم الاجراء است.»
منظور از نصاب مالکانه در قانون زمین شهری چیست؟
نصاب مالکانه در واقع امتیازی که قانونگذار به آن دسته از مالکینی که مسکن مناسبی ندارند و زمین آنها موات اعلام شده است،اعطاء نموده تا با شرایطی، قطعه یا قطعاتی جمعاً به متراژ 1000 متر مربع در اختیارشان گذاشته شود.
ماده 7 قانون زمین شهری در این مورد اعلام داشته است:
«کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آئین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می گردد.»
مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰نیز مقررات نسبتاً مشابهی مانند نصاب مالکانه موضوع قانون زمین شهری را مورد حکم قرار داده اند. با این حال در ماده 8 قانون اراضی شهری نصاب مالکانه عبارت است از زمینی به مساحت کمتر از دو برابر بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین حداکثر تا 1000 متر مربع. بنابراین در غالب موارد نصاب مالکانه موضوع مواد 6و 8 قانون اراضی شهری کمتر از نصاب مالکانه قانون زمین شهری بوده است.اما در هر حال کسانی که از مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری بهره مند شده اند نمی توانند کسری نصاب مالکانه را بر اساس قانون زمین شهری مطالبه نمایند.
استعلامات مربوط به زمین شهری
به موجب مواد 6 و 7 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری:
ماده ۶ – کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمینهای شهری ، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل از هر گونه اقدامی بدواً نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین نامه ، نوع زمین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه ، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند راساً اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذی نفع در صورت موافقت مراجع یاد شده در این ماده و ماده ( ۷ ) می توانند راساً نسبت به اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
ماده ۷ – مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یادشده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب – در صورت وجود نقشه هوایی – تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راساً قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل موضوع ماده ( ۱۳ ) این آیین نامه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوط، یک نسخه نقشه امضا شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ، ارسال می کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی میشود. نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده ، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نمی‌باشد.
مرجع شکایت از اقدامات زمین شهری
این قبیل دعاوی از پیچیدگی های خاص خود برخوردارند.در هر حال چون زمین شهری و ادارات مسکن و شهرسازی و وزارت راه،مسکن و شهرسازی فعلی از جمله دستگاه های دولتی هستند بنابراین برای شکایت از اقدامات تملکی انها بایستی در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمود. البته اعتراض به رای کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری در دادگاه های حقوقی صلاحیتدار رسیدگی می گردد. معمولاً مالکین دعوی ابطال اقدامات تملکی را مطرح می نمایند. در مورد قانون زمین شهری آرایی از هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز صادر شده است که دو فقره از آنها در زیر درج می گردد:
1-6 رأی وحدت رویه شماره 159 مورخ 9/8/1371
نظر به این که مستفاد از قانون اراضی شهری و آیین‌نامه اجرایی آن که مستند و اساس تملک قرار گرفته اقدامات تملیکی بر مبنای طرح تفصیلی شهر و‌کاربری زمین حسب مورد در محدوده و قالب وظائف قانونی سازمانهای ذیربط مجاز می‌باشد. علیهذا دادنامه شماره 286 مورخ 70.5.19 شعبه دهم‌دیوان عدالت مشعر بر عدم جواز تملک پلاکهای موصوف توسط شهرداری با توجه به این که دارای کاربری فضای سبز ورزشی فرهنگی و مرتبط با‌احتیاجات و طرح مصوب ادارات آموزش و پرورش و ارشاد اسلامی بوده موافق اصول و
موازین قانونی تشخیص داده میشود. این رأی به استناد قسمت اخیر ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
2-6 رأی وحدت رویه شماره 204 مورخ 30/11/1373
تملک زمین از طرف سازمانهای دولتی و شهرداریها به اعتبار دو قانون محل قانونی ندارد چه انتشار آگهی و اقدامات دیگر بر اساس قانون اراضی شهری‌مصوب 1360.12.27 وتنظیم سند انتقال و ابطال اسناد مالکیت مالک و تصرف زمین به استناد قانون زمین شهری مصوب 66.6.22 مجلس شورای‌اسلامی به لحاظ انقضاء مهلت اجرایی قانون قبلی صورت گرفته در حالی که هر یک از قوانین مذکور برای تملک اراضی مردم شرایط و ضوابط خاص‌وضع نموده است. از طرف دیگر ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین‌شهری برای تملک زمینهای بایر و دایر رعایت ضوابط مقرر در شقوق چهار گانه‌این ماده را ضروری اعلام و در بند یک همین ماده آمده است، دستگاه تملک‌کننده دارای طرح مصوب باشد بنابر این رأی شعبه چهارم که با در نظر‌گرفتن قانون واحد و لزوم رعایت طرح مصوب صادر گردیده منطبق با اصول و موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری‌برای شعب دیوان و سایر مراجع مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. شایان ذکر است که در سال 1370 قانونی در مجمع تشخیص مصلحت نظام وضع گردید که حتی در فرض صدور حکم به نفع شاکیان اقدامات تملکی زمین شهری احقاق حق آنها عملاً غیرممکن ساخته است.
عین متن قانون و عنوان آن به شرح زیر است:
قانون « تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها » مصوب 15/12/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام
ماده واحده : در خصوص اراضی مشمول اقدامات زیر سازمان ثبت اسناد واملاک کشور موظف است چنانچه تاکنون اسناد مالکیت آنها به نام دولت صادر نشده نسبت به صدور اسناد مذکور با نمایندگی سازمان زمین شهری ، سریعا و بدون رعایت تشریفات ثبتی اقدام و در مواردی که علیرغم صدور سند اراضی به نام دولت اقدامات دستگاههای ذیربط وسیله مراجع ذیصلاح ابطال شده یا بشود و یا نوع زمین به موجب رای دادگاه تغییر یافته یا بیابد ، اسناد صادره را به نام دولت و یا خریداران اراضی از دولت ، حسب مورد ، با ذکر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک تنفیذ و اخبار نماید . در مواردی که امکان صدور سند به نام خریداران وجود دارد راسا بایستی به نام خریداران اراضی از دولت سند صادر شود .
الف ـ زمینهائی که به وسیله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا نهادهای انقلاب اسلامی و عنوانهای مشابه و وزارت مسکن و شهرسازی (سازمانهای عمران اراضی یا سازمان زمین شهری ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی در آن احداث بنا به عمل آمده ، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است بهای منطقه ای زمان ابلاغ این مصوبه در خصوص اراضی غیر موات را به صاحبان حق پرداخت نماید همچنین است در مورد زمینهائی که طراحی آماده سازی انجام و به مردم تخصیص داده شده است .
ب ـ زمینهایی که وزارت مسکن و شهرسازی عملیات آماده سازی را در آنها انجام داده لکن به مردم تخصیص داده نشده است .
در این صورت بهای کارشناسی روز اینگونه اراضی به تاریخ این مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزشهای ناشی از ورود زمین به محدوده براساس تصمیم مراجع ذیصلاح و اقدامات اجرائی دولت و عملیات آماده سازی که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته به مالک پرداخت و یا معادل آن به بهای تمام شده زمین به مالک واگذار گردد .
این مطلب در ارتباط با احکام اصلی قانون زمین شهری تدوین گردیده است.
ارتباط با وکیل امور ملکی و شهرداری
برای طرح شکایت در دیوان عدالت اداری بابت تملکات انجام گرفته در اجرای قوانین اراضی شهری و زمین شهری می توانید در ساعات غیراداری با شماره تلفن 09123978117 تماس حاصل فرمایید.