فروش ملک مشاع به صورت مفروز ،چه حکمی است؟

فروش ملک مشاع به صورت مفروز بویژه در جایی که فروش به صورت مفروز، مورد رضایت سایر شرکا نباشد، مشکلاتی را برای خریدار بوجود می آورد.

اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره 1317/1400/7 مورخ 1401/3/9 به استعلامی در اینخصوص پاسخ داده است.

به نظر،جوابیه اداره مذکور می بایست با لحاظ برخی ملاحظات حقوقی دیگر صادر می گردید.

در ادامه ضمن درج عین این نظریه، نکات حقوقی در مورد جوابیه را بیان می نماییم.

نظریه مشورتی در خصوص فروش ملک مشاع به صورت مفروز

استعلام: اگر یکی از شرکا مال مشاع ، بدون اجازه دیگر مالکان، یک قطعه از ملک مشاع را به صورت مفروز به شخص ثالث بفروشد و مالکان مشاع معامله مذکور را تنفیذ نکنند، آیا دعوای خریدار مبنی بر الزام به انتقال ملک مذکور به صورت مشاع بدون توافق جدید با فروشنده قابلیت استماع دارد؟

اولاً، چنانچه قطعه‌بندی ملک بر اساس توافق مالکان انجام شده باشد، انتقال هر قطعه به صورت جداگانه با لحاظ اوضاع و احوال و عرف حاکم بر قضیه به عنوان مفروز ‌التصرف صورت می‌گیرد به گونه‌ای که دیگر شرکا اساساً نسبت به قطعه تحت تصرف وی ادعای مالکیت ندارند؛ اما اگر در فرض سؤال قطعه‌بندی بدون توافق مالکان انجام شده باشد و یکی از ایشان قطعه‌ای را که معادل قدر‌السهم مشاعی وی بوده است به صورت مفروز منتقل کند، با لحاظ آن‌که مالکیت وی به صورت مشاعی مسلم بوده و اراده طرفین نیز بر انتقال قدر‌السهم وی صورت گرفته است، خللی در صحت معامله به وجود نمی‌آورد؛ هرچند مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد.

بنا به مراتب فوق، در فرض سؤال در هر صورت ضرورتی به انجام معامله دوم به شرح مطرح شده در استعلام وجود ندارد.

ثانیاً، نظر به این‌که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه‌ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون‌گذار تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده 583 قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این‌که غیر از شریکی که قدر‌السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان ندارند، لذا در فرض استعلام دعوا صرفاً به طرفیت شریکی که قدر‌السهم خود را به خواهان واگذار کرده است، قابلیت طرح دارد.

به نظر می رسد،این موضوع از چند جهت قابل تامل است.

نخست اینکه: وقتی فروشنده و خریدار بر قطعه ای مفروز از نوع مفروز التصرف توافق نموده اند که این تقسیم عملی مورد رضایت سایر شرکا نبوده و مستند به توافق یا تقسیم نامه ای نیست، چرا باید سایر شرکا به چنین قراردادی تن دهند؟

در واقع وقتی ملکی مشاع بدون رعایت مقررات ثبتی به صورت عملی، مفروز گردیده و این افراز عملی مستند به توافق یا حداقل رضای سایر شرکا نیست،چرا شرکا دیگر باید به چنین قراردادی پایبند باشند؟ در واقع چنین قراردادی نسبت به سایر شرکا، عقدی فضولی محسوب می گردد.زیرا تا قبل از انجام افراز ثبتی یا افراز عملی و مستند به توافق، شرکا در جزء جزء مال مشاع، مالکیت مشاعی دارند.

دوم اینکه برای افراز املاک و اراضی چه اراضی شهری و چه اراضی خارج از شهر، الزامات قانونی ای مانند ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ، حد نصاب های تفکیکی و ممنوعیت های موضوع قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي وجود دارد که بایستی این مقررات رعایت گردد.

به هر حال خرید ملک مشاعی خصوصاً به ترتیب بالا، باعث ایجاد مشکلاتی برای خریدار می گردد چرا که بعضاً بهره برداری از ملک توسط او با موانع عملی و حقوقی مواجه می گردد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل دعاوی ملکی) با عنوان فروش ملک مشاع به صورت مفروز تدوین گردیده است.