نظریه مشورتی در مورد بطلان معامله به دلایلی غیر از مستحق للغیر درآمدن مبیع

نظریه مشورتی در مورد بطلان معامله که ذیلاً درج می گردد راجع است به دامنه شمول دو رای وحدت رویه 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور.

سند انجام معامله ممکن است سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی یا مبایعه نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک یا قراردادهایی باشد که طرفین بدون دخالت دفاتر بالا تنظیم نموده اند.

اجرای آرای وحدت رویه بالا نسبت به سایر موارد بطلان بیع با عدالت همخوانی بیشتری دارد و نظریه زیر در همین راستا صادر شده است.

نظریه مورد نظر با شماره 7/1402/48 مورخ 31/4/1402 به قرار زیر است:

نظریه مشورتی در مورد بطلان معامله به دلیل حجر و ناموجود بودن مبیع

استعلام: 1-چنانچه حکم بر بطلان عقد بیعی به جهت «حجر فروشنده» اعلام شود و خریدار ناآگاه به حجر فروشنده باشد، آیا دعوای خریدار مبنی بر مطالبه غرامت (ارزش روز مبیع) قابل پذیرش است و یا آنکه به دلیل حجر فروشنده صرفاً همان ثمن پرداختی باید به خریدار مسترد شود؟

۲ آیا دعوای مطالبه غرامت ارزش روز مبیع به جهاتی غیر از مستحق للغیر بودن مبیع و از جمله به سبب ناموجود بودن مبیع در زمان عقد و جهل خریدار به آن نیز مسموع است؟

پاسخ: اولاً مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند وفق قاعده علی الید، ملزم به رد آن به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود. بر این اساس، چنانچه بیع به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع و یا به جهاتی دیگر مانند موجود نبودن مبیع در زمان عقد (ماده ۳۶۱ قانون مدنی) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ همچنان که حکم مقرر در تبصره ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی الحاقی 29/4/1376و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 15/7/1393و ۸۱۱ مورخ 1/4/1400هیات عمومی دیوان عالی کشور موید این دیدگاه است.

ثانیاً، با توجه به مراتب پیش گفته در فرض سوال چنانچه مشتری نسبت به حجر فروشنده جاهل باشد و یا وضعیت حجر گونه‌ای نباشد که اطلاع مشتری از حجر فروشنده مورد انتظار باشد با توجه به اطلاق و عموم ماده ۱۲۱۶ قانون مدنی غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن موضوع آراء وحدت رویه یاد شده قابل مطالبه است که با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت تورم اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند تعیین می ‌شود.

امروز با مولانا: بر هر چه همی‌لرزی می‌دان که همان ارزی/ زین روی دل عاشق از عرش فزون باشد

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با عنوان نظریه مشورتی در مورد بطلان معامله تدوین شده است.