نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد موضوعی است که به عنوان پایه و اساس مباحثی مانند شرایط فسخ قرارداد و آثار فسخ آن از اهمیت بسزایی برخوردار است. به احتمال زیاد تا کنون به طور مستقیم بابت خرید یا اجاره و یا تنظیم هر نوع قرارداد دیگر به عنوان طرف قرارداد یا به همراه دیگران در جلسات یا مذاکرات منتهی به نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت نموده اید. معمولاً در موقع تنظیم قرارداد بیشتر توجه طرفین قرارداد اعم از آنکه قرارداد خرید و فروش باشد (مبایعه نامه) یا اجاره(اجاره نامه) یا هر قرارداد معین یا غیر معین (موضوع ماده 10 قانون مدنی) دیگر بیشتر توجه طرفین بر بقاء و تداوم رابطه قراردادی جهت کسب منافع و بهره برداری های اقتصادی است و کمتر در مورد شروط قراردادی و مفهوم و معانی و آثار مندرجات و خصوصاً شروط قرارداد دقت به عمل می آورند. با این حال در سال های اخیر بویژه در قراردادهای ملکی مانند مبایعه نامه های ملکی و قرارداد مشارکت در ساخت از راهنمایی های وکلای متخصص در املاک استفاده می شود. در مرحله بعد نیز راجع به دعاوی قراردادی مربوطه مانند فسخ،انفساخ،انجام تعهد و تنظیم سند رسمی با اعطای وکالت به وکلای مورد اشاره به تخصصی عمل نمودن در مساله طرح و پاسخ گویی به دعاوی قراردادی توجه بیشتری می گردد. باید توجه داشت صرف وجود حق فسخ برای یکی یا دو طرف قرارداد برای فسخ شده تلقی کردن قرارداد کافی نیست بلکه دارنده حق فسخ بایستی اراده خود مبنی بر فسخ را به طریقی که بعداً بتوان آن را اثبات کرد،اعلام نماید. پیشنهاد ما ارسال اظهارنامه مبنی اعلام فسخ قرارداد است.در صورت بی اعتنایی طرف مقابل به فسخ و عدم قبول اجرای آثار آن مانند استرداد ثمن یا مبیع یا رفع ید از ملک مورد قرارداد مشارکت و…بایستی با مشورت وکیل با تجربه در زمینه امور املاک و قراردادها دعوی فسخ را مطرح نمود.
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد و آثار بعدی آن بر قرارداد
1- نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد
این مساله فرع بر این است که طرفین از آثار شروط قراردادی بویژه شرط فسخ قرارداد به دلیل تخلف (خیار تخلف شرط) آگاه باشند و از طرفی بر فسخ قرارداد در صورت موافق نبودن وضعیت قراردادی با خواسته ها و تمایلات اقتصادی و بعضاً غیرمادی خود، اصرار داشته باشند. برای نمونه خریدار ملکی یا سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بر این مبنا که ملک مورد معامله دارای کاربری تجاری است و بر اساس اطلاعات و اعلامات ابرازی از سوی مالک یا فروشنده مبادرت به خرید ملکی به بهایی گزاف می نماید. در قرارداد ملک مورد معامله «تجاری» توصیف شده است.در اینجا بهتر است راجع به اینکه شرطی در قرارداد بابت ضمانت اجرای تخلف از وصف مذکور مورد تصریح قرار گیرد و علاوه بر تعیین تکلیف در مورد اصل معامله که آیا به خودی خود منفسخ گردد یا به اختیار خریدار یا سازنده قابل فسخ باشد و اینکه خسارت قراردادی یا وجه التزام تعیین شود یا خیر،تعیین تکلیف گردد. توجه داشته باشید مفاد قرارداد و شروط قراردادی تا جایی که مخالف قانون نباشند برای دادگاه ها لازم الاجرا هستند و دادگاه به عنوان داور و دادرس و مرجع قضایی علی الاصول نمی تواند شرط و قراردادی معتبر را نادیده انگارد. بنابراین در موقع نوشتن قرارداد ،هر یک از اطراف قرارداد می توانند با درج شروط قراردادی البته با توافق طرف مقابل قرارداد از بروز مشکلات و زیان های مالی بعدی جلوگیری به عمل آورند.
چند مساله درباره نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد:
1-1 معمولاً در قراردادهای چاپی مانند اجاره نامه ها و مبایعه نامه های مورد استفاده در بنگاه های معاملات ملکی، شرطی در قرارداد به صورت چاپی درج شده است به این بیان که :
«کليه خيارات از جمله خيار غبن به استثناي خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد .»
توجه نمایید که این شرط نتیجه ای جز ساقط شدن و از بین رفتن بیشتر موارد فسخ قرارداد مندرج در قانون مدنی را در پی نخواهد داشت.
بنابراین بهتر است اگر فروشنده ای از عادلانه بودن بهای ملکی که خریدار به او می پردازد مطمئن نیست یعنی احتمال می دهد ارزش ملک فراتر از قیمت مورد معامله باشد،یا سازنده ای به اوصاف ملک مورد معامله که توسط مشارکت دهنده(مالک) اعلام می گردد،اطمینان ندارد و…از قبول شرط اسقاط کافه خیارات که راه فسخ دعوی را مسدود می نماید،خودداری نمایند.
2-1 چنانچه از خوش قولی و امین بودن طرف معامله مطمئن نیستید می توانید با درج شرط انفساخ یا حق فسخ قرارداد در مهلت معین و حتی درج وجه التزام قراردادی از گرفتاری های دامنه دار طرح دعاوی حقوقی و حتی در فرض اجتناب ناپذیر بودن طرح دعوی ،از بروز خسارت و محکوم شدن در دعوی احتمالی پیشگیری نمایید.
هر یک از شروط پیش گفته دارای ظرافت های حقوقی است که بهتر است قبل از تنظیم قرارداد یا در موقع نوشتن متن قرارداد حسب مورد از مشورت و حضور وکیل استفاده نمایید.
2-تاثیر نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد بر رابطه قراردادی
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد تاثیر بی بدیلی بر باقی ماندن قرارداد یا انحلال آن ،مطالبه خسارت قراردادی و حتی نحوه رفع اختلافات قراردادی و اجرای آنها خواهد داشت. برای نمونه در جایی که شرط اسقاط کافه خیارات در مبایعه نامه درج شده است نمی توان به استناد خیار تاخیر ثمن یا عیب قرارداد را فسخ نمود. از سویی در جایی که شرط شده است که در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهد مشخصی،طرف مقابل در موعد معینی حق فسخ قرارداد را داشته باشد،در صورت تحقق شرط،اراده کسی که به نفع او شرط شده است؛می تواند قرارداد را با اعلام فسخ خاتمه دهد یا از حق فسخ استفاده ننماید و رابطه قراردادی تداوم یابد. از سویی با درج شرط وجه التزام قراردادی می توان زیان های وارده ناشی از خلف وعده طرف مقابل را جبران نمود.
3-پیشنهاد وکیل امور ملکی و قراردادها
بهتر است قبل از تنظیم قرارداد در مورد نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد از وکیل باتجربه در زمینه قراردادها کمک گرفت و حتی الامکان در جلسه ای که برای تنظیم قرارداد معین شده است وکیل نیزحضور داشته باشد. داوری در قراردادها (شرط داوری) در بسیاری موارد می تواند راه گشا باشد.می توان داور را از بین وکلای رسمی دادگستری انتخاب نمود.
در صورت نیاز به طرح دعوی بهتر است وکالت دعوی و پرونده به وکیل سپرده شود.
ارتباط با وکیل امور املاک و قراردادها
در پایان متذکر می گردد شما می توانید در اوقات غیر اداری با شماره تلفن 09123978117 جهت تنظیم قرارداد وکالت و تعیین وقت ملاقات با وکیل امور قراردادها و املاک جهت طرح دعاوی فسخ،انفساخ،اقاله،الزام به انجام تعهد،مطالبه خسارت،مطالبه وجه چک مورد قرارداد،الزام به تنظیم سند و استمداد از وکیل بابت نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد و شرایط فسخ قرارداد تماس حاصل فرمایید.
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.