نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری در شهرها و روستاها

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری موضوع مطلب کوتاه حاضر است.

(در حقوق شهری جاری، عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری رایج است.)

تا قبل از ابلاغ دستورالعمل اجرایی  شماره 203726 مورخ 1401.9.30موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها به این ترتیب بود که:

1-تا پیش از صدور رای شماره 367-381 مورخ 1397.3.8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، آرای متعددی در مورد غیر قانونی بودن مصوبات شوراها در مورد وضع عوارض بر تغییر کاربری صادر می گردید.

اما با صدور رای بالا، رویه دیوان به تجویز وضع عوارض تغییر کاربری تغییر یافت.

2-اما با این حال هیچ نصاب و درصدی در قوانین راجع به میزان یا روش محاسبه هزینه وجود نداشت.

3-در مورد تغییر کاربری اراضی واقع در طرح هادی نیز تا قبل از ابلاغ دستورالعمل بالا، مستند معتبری وجود نداشت.

4-اما در جداول منضم به دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها ، اولاً- به نوعی عوارض مذکور تعریف شده است و ثانیاً-شرایط و نحوه محاسبه و سقف آن معین گردیده است.

در واقع بر اساس جداول مورد نظر:

1-4  عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح های شهری، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات مهم:

-تعیین کاربری نیز با رعایت شرایط بالا مشمول پرداخت عوارض می گردد.مثلاً ملکی در طرح تفصیلی فاقد کاربری است یا در حریم و فاقد کاربری است و سپس کاربری آن به مسکونی تغییر می یابد.

-فرضاً قیمت هر متر کاربری آموزشی، ده میلیون تومان است و با تغییر کاربری آن به مسکونی، قیمت هر متر به بیست میلیون تومان ترقی می یابد.

در این فرض ده میلیون تومان ارزش افزوده ایجاد شده است. و چهل درصد آن که سقف ارزش افزوده است معادل چهار میلیون تومان است که افزون بر آن نمی توان از مالک دریافت نمود ولی شوراها می توانند درصد کمتری را به تصویب برسانند.

-شرط است که ارزش افزوده ایجاد شود.

-درخواست مالک مبنی بر تغییر کاربری باعث حال شدن بدهی مودی و عدم درخواست موجب موجل شدن تا زمانی که مودی در مقام بهره برداری از کاربری جدید است خواهد شد.

2-4 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح هادی روستایی، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 30 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات ذکر شده در مورد عوارض مذکور در شهرها، جز بحث میزان عوارض در این بخش نیز جاری است.

مستندات قانونی خاص در مورد مباحث تفکیک،ورود به محدوده و تغییر کاربری (تکمیلی مورخ دوم مرداد 1403)

به منظور بروزرسانی مطالب ارائه شده، سه مستند مهم در خصوص موارد پیش گفته در زیر درج می گردد.

گفتنی است که قوانین  بودجه، اعتبار سالانه دارند. و قانون برنامه هفتم نیز صرفاً در محدوده زمانی بین سال های 1403 تا 1407 معتبر است با این حال سه مستند اخیر خصوصاً تصریحات قانون برنامه هفتم، حسب مورد و با رعایت قلمرو زمانی اعتبار آنها در اختلافات بین مالکین و شهرداری در مباحثی مانند میزان قدرالسهم ماده 101، ارزش افزوده ناشی ناشی تغییر کاربری و قدرالسهم ورود به محدوده، قابلیت استناد دارند.

مشخص نیست که چرا چنین احکام مهم و البته منصفانه ای به صورت قانونی دائمی به تصویب نمی رسند و ضمن قوانینی درج می گردند که دارای مهلت و اعتبار زمانی معین می باشند!!

با این حال در همین حد نیز به نفع مالکین و مردم است و از این جهت گام مثبتی است.

ناگفته پیداست که لااقل در فروض خاصی مانند تعلق سه تکلیف مالی، پرداخت قدرالسهم ماده 101،ورود به محدوده و تغییر کاربری، تنها نامی از مالکیت باقی می ماند!

مستندات به قرار زیر می باشند:

1-به موجب بند «ف» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور مصوب: 1400.12.25

در برخورد با مالکان زمینهایی که در طرحهای بازنگری و یا الحاق به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه­ریزی و توسعه استانها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می‌شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً براساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367.8.29 عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده(۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11 با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می­‌شود

2-در بند «ر» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۲ کل کشور مصوب 1401.12.24مجلس شورای اسلامی نیز آمده است:

 در برخورد با مالکان زمین هایی که در طرح های بازنگری و یا الحاق به طرح های جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استان ها و یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً بر اساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367.8.29 عوارض آنها محاسبه و در صورت نیاز به تفکیک زمین، صرفاً به موجب ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11با اصلاحات و الحاقات بعدی با آنها برخورد می شود.

احکام مهم «قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران» (1403-1407) مصوب 1403.3.1 در مورد مباحت تفکیک،تغییر کاربری و وروده به محدوده :

طبق بند «ث» ماده 50 قانون مذکور:

۱– محاسبه و وصول عوارض الحاق، تغییر کاربری و یا سهم خدمات دریافتی مالکانی که اراضی آنها در قالب طرحهای بازنگری یا به‌صورت موردی به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان­ها و یا شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، به محدوده شهر الحاق می‌شود؛ در صورت عدم تفکیک زمین، صرفاً بر اساس تبصره (۴) ماده‌واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367.8.29و در صورت تفکیک زمین، صرفاً بر اساس ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب1334.4.11با اصلاحات و الحاقات بعدی انجام می‌شود.

در طرحهای ساماندهی و طرحهای خاص شهرداری‌ها که اراضی با کاربری‌های مختلف به مسکونی تغییر کاربری داده شده و تفکیک می‌گردند، عوارض تغییر کاربری یا سهم خدمات دریافتی شهرداری‌ها صرفاً بر مبنای ماده (۱۰۱) قانون شهرداری محاسبه و وصول می‌شود.

۲– در صورتی ‌که برای اجرای طرحهای تولید مسکن، زمینهای دولتی سایر دستگاهها و یا زمینهای زراعی و باغی غیردولتی توسط وزارت راه و شهرسازی پس از اخذ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و در چهارچوب آن وارد محدوده شهر شود، با رعایت تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن بدون نیاز به پرداخت هرگونه عوارض تغییر کاربری، سهم خدمات، تفکیک یا ورود به محدوده، فقط کلیه شبکه‌های معابر به اضافه درصدی از مساحت زمینها طبق قوانین موجود به شهرداری واگذار می‌گردد. در این‌صورت تأمین کلیه خدمات و زیرساخت‌ها در تعهد وزارت راه و شهرسازی و دولت است. سهم مالکینی که اراضی خود را برای این موضوع در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می­دهند بسته به تراکم منظور‌ شده، درصدی خالص از زمینهای با کاربری مسکونی است که نحوه اجرای آن با رعایت حقوق اشخاص مطابق آیین­نامه­ای که توسط وزارت کشور با همکاری وزارتخانه­ های راه و شهرسازی و دادگستری در چهارچوب قوانین تهیه می­شود و به‌تصویب هیأت وزیران می­رسد، ابلاغ می‌گردد. اراضی الحاقی به محدوده شهرها توسط وزارت راه و شهرسازی از پرداخت عوارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374.3.31 با اصلاحات بعدی معاف است.

تبصره ۱- در خصوص موقوفات مطابق ضوابط مربوط به خود عمل می‌شود.

تبصره ۲- اشخاص در خصوص سهم موضوع این بند می‌توانند به مراجع قضائی اعتراض نمایند.

۳– در مورد الحاق اراضی دولتی و غیردولتی با کاربری‌های مختلف به محدوده روستاها عوارض مربوط به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اخذ نمی‌گردد.

وزارت راه و شهرسازی مکلف است گزارش عملکرد این ماده را سالانه به مجلس ارسال نماید.

این مطلب در تاریخ 21 آبان 1402 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری تدوین گردیده است.