نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری در شهرها و روستاها

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری موضوع مطلب کوتاه حاضر است.

(در حقوق شهری جاری، عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری رایج است.)

تا قبل از ابلاغ دستورالعمل اجرایی  شماره 203726 مورخ 1401.9.30موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها به این ترتیب بود که:

1-تا پیش از صدور رای شماره 367-381 مورخ 1397.3.8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، آرای متعددی در مورد غیر قانونی بودن مصوبات شوراها در مورد وضع عوارض بر تغییر کاربری صادر می گردید.

اما با صدور رای بالا، رویه دیوان به تجویز وضع عوارض تغییر کاربری تغییر یافت.

2-اما با این حال هیچ نصاب و درصدی در قوانین راجع به میزان یا روش محاسبه هزینه وجود نداشت.

3-در مورد تغییر کاربری اراضی واقع در طرح هادی نیز تا قبل از ابلاغ دستورالعمل بالا، مستند معتبری وجود نداشت.

4-اما در جداول منضم به دستورالعمل اجرایی موضوع تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها ، اولاً- به نوعی عوارض مذکور تعریف شده است و ثانیاً-شرایط و نحوه محاسبه و سقف آن معین گردیده است.

در واقع بر اساس جداول مورد نظر:

1-4  عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح های شهری، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری، تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 40 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات مهم:

-تعیین کاربری نیز با رعایت شرایط بالا مشمول پرداخت عوارض می گردد.مثلاً ملکی در طرح تفصیلی فاقد کاربری است یا در حریم و فاقد کاربری است و سپس کاربری آن به مسکونی تغییر می یابد.

-فرضاً قیمت هر متر کاربری آموزشی، ده میلیون تومان است و با تغییر کاربری آن به مسکونی، قیمت هر متر به بیست میلیون تومان ترقی می یابد.

در این فرض ده میلیون تومان ارزش افزوده ایجاد شده است. و چهل درصد آن که سقف ارزش افزوده است معادل چهار میلیون تومان است که افزون بر آن نمی توان از مالک دریافت نمود ولی شوراها می توانند درصد کمتری را به تصویب برسانند.

-شرط است که ارزش افزوده ایجاد شود.

-درخواست مالک مبنی بر تغییر کاربری باعث حال شدن بدهی مودی و عدم درخواست موجب موجل شدن تا زمانی که مودی در مقام بهره برداری از کاربری جدید است خواهد شد.

2-4 عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری عرصه در اجرای طرح هادی روستایی، ضریبی از ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از تغییر کاربری است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

در صورتی که به درخوست مالک،ملک فاقد کاربری تعیین کاربری شده یا کاربری قبلی آن تغییر یابد،و از این اقدام ارزش افزوده برای مالک ایجاد شود،مشمول پرداخت این عنوان عوارض می گردد.

میزان این عوارض نباید بیشتر از 30 درصد ارزش افزوده ایجاد شده باشد.

اگر درخواست مالک جهت تغییر کاربری ثبت نشده باشد، تا زمانی که مالک درخواست بهره برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول این عنوان عوارض نمی گردد.

نکات ذکر شده در مورد عوارض مذکور در شهرها، جز بحث در این بخش نیز جاری است.

این مطلب در تاریخ 21 آبان 1402 توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری تدوین گردیده است.

8 دیدگاه. Leave new

  • کاظمی
    2024-01-27 06:43

    سلام عرض ادب
    بنده بابت ملکی عوارض تغییر کاربری از زراعی به باغ تالار به جهاد کشاورزی در سال ۹۶ پرداخت نموده ام و الان که به شهرداری برای دریافت پروانه مراجعه کرده ام مجددا از بنده بابت عوارض تغییر کاربری مطالبه وجه می کنند آیا محمل قانونی دارد؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-04-12 11:18

      درود بر شما
      دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع پاسخ بدهم.
      اگر تغییر کاربری محقق شود یعنی توسط مراجع قانونی مانند کمیسیون ماده 5 یا شورای برنامه ریزی و توسعه استان تصویب شود، اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری الزامی است.

      پاسخ
  • احمد
    2024-03-15 01:27

    عالیه…ممنون

    پاسخ
  • محمد
    2024-04-21 16:35

    سلام وقت بخیر
    اگر زمینی را از کارگاهی به تجاری تبدیل شود عوارض ارزش افزوده چگونه محاسبه می شود؟
    آیا بر اساس‌ قیمت منطقه ای اداره دارایی محاسبه می شود یا بر اساس قیمت کارشناسی و چند درصد ؟
    باتشکروسپاس

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-05-30 17:12

      سلام
      بر اساس قیمت واقعی ملک که قاعدتاً باید توسط کارشناس محاسبه شود.
      سقف عوارض ارزش افزوده ناشی از تعیین یا تغییر کاربری در شهرها، چهل درصد ارزش افزوده ایجاد شده است.
      اینکه فرضاً سی درصد یا چهل درصد است بر اساس تعرفه عوارض سالیانه تصویبی شورای اسلامی شهر مربوطه معین می شود.

      پاسخ
  • مصطفی شقاقی
    2024-06-03 00:28

    باسلام

    بنده زمینی به متراژ ۶۰۰ متر داشتم که شهرداری به ما گفت زمین شما تو طرح رفته و میخواد ساختمان شهرداری در آن بنا بشه
    با اینکه ما قلبا راضی نبودیم ولی مجبور شدیم که زمین را به شهرداری واگذار کنیم
    شهرداری در عوض یه زمینی به ما داد به متراژ ۱۳۰ متر که گفت موقعیت زمین خوبه و این حرف ها و از ما پول هم گرفت
    یه ۱۰ سالی از این موضوع میگذشت که ما خواستیم برای ساخت زمین اقدام کنیم که باز شهرداری به ما گفت که این زمین هم در طرح فرهنگی هنری است و نه میتوانید زمین را بسازید و نه بفروشید
    خلاصه من رفتم و زمین را دیوار کشیدم و سند زمین رو گرفتم و اقدام به تغییر کاربری کردم ،تغییر کاربری انجام شد
    حالا من رفتم زمین رو بفروشم وقتی رفتم استعلام بگیرم شهرداری میگه باید ۴۰ درصد ارزش افزوده بپردازید

    سوال من اینجاست زمینی که خود شهرداری به من داده (در عوض زمین خودم که ساختمان شهرداری شده) از طرح درآوردیم آیا شامل ارزش افزوده میشود در صورتی که شهرداری باید زمینی به ما میداد که بلامانع باشد

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-06-04 00:07

      درود بر شما
      اقدامات شهرداری مورد نظر بسیار محل تاسف و تامل است!
      با این حال شما می بایست در موقع گرفتن عوض ملکتان و تنظیم قرارداد یا قراردادهای تنظیمی به این مهم توجه و با عاقبت اندیشی شروط لازم و پوشش دهنده چنین مواردی را درج می نمودید الان هم مگر از طریق متن قراردادهای مورد نظر بتوانید حقی را برای خود اعاده نمایید و الا اگر کاربری فرهنگی-هنری طبق طرح تفصیلی یا مصوبه موردی کمیسیون ماده 5 فرضاً به مسکونی تغییر یافته، اصولاً مشمول پرداخت عوارض می باشد. حق شما برای دادخواهی در قبال قراردادهای سابق به فرض که بتوان از متن قراردادها، چاره ای استخراج نمود پابرجاست شاید شرایط طرح دعوی در دیوان بابت ثابت کردن تخلف شهرداری در مورد دادن معوض ملک فراهم باشد که مستلزم رویت مدارک است.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.