موانع قانونی صدور پروانه ساختمان با قولنامه

وکیل امور ملکی

صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی از مشکلاتی است که متاسفانه زمینه آن را باید در اصلاح و تغییر برخی قوانین و نگرش های سنتی و بروز نشده به فرآیند نقل و انتقال املاک و تشریفات آن جویا شد.

اداره حقوقی قوه قضاییه در مورد صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی و مسائل دیگر املاک قولنامه ای مانند قرار گرفتن در طرح های شهری،نظریه ای صادر نموده که بیانگر مصائب حقوقی و قضایی چنین اراضی است.

نظریه مورد نظر به قرار زیر است:

نظریه مشورتی شماره 7/99/255 مورخ 1399/03/03

اﺳﺘﻌﻼم: در اﮐﺜﺮ ﺷﻬﺮﻫﺎي داراي ﮐﻤﺘﺮ از ﭘﻨﺠﺎه ﻫﺰار ﻧﻔﺮ در اﺳﺘﺎن ﻗﺰوﯾﻦ ﮐﻪ در ﻃﯽ ﺳﻪ دﻫﻪ ﮔﺬﺷﺘﻪ ﻋﻤﺪﺗﺎً از روﺳﺘﺎ ﺑﻪ ﺷﻬﺮ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﺪهاﻧﺪ، اﮐﺜﺮﯾﺖ ﻗﺮﯾﺐ ﺑﻪ اﺗﻔﺎق و ﺷﺎﯾﺪ ﺑﯿﺶ از ﻧﻮد درﺻﺪ اراﺿﯽ و اﻣﻼك و ﻣﺴﺘﻐﻼت اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ ﺑﻮده و در ﻃﻮل ﺳﺎﻟﯿﺎن ﻣﺘﻤﺎدي ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻣﻮروﺛﯽ و دﺳﺖﻧﻮﯾﺲ و در ﺳﺎلﻫﺎي اﺧﯿﺮ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﻮﻟﻨﺎﻣﻪ و ﻣﺒﺎﯾﻌﻪﻧﺎﻣﻪ ﺧﺮﯾﺪ و ﻓﺮوش ﺷﺪهاﻧﺪ. ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻃﺮحﻫﺎي ﺟﺎﻣﻊ و ﺗﻔﺼﯿﻠﯽ در ﺳﺎلﻫﺎي اﺧﯿﺮ در اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ و از ﻃﺮﻓﯽ در راﺳﺘﺎي ﺗﺪﻗﯿﻖ اﯾﻦ اﻣﻼك ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺟﺎﻣﻊ و ﺑﻌﻀﺎً ﺿﺮورت ﺑﺮرﺳﯽ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ اﯾﻦ ﺷﻬﺮﻫﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻣﻐﺎﯾﺮت در ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﻄﺢ اﺷﺘﻐﺎل ﺗﻔﮑﯿﮏ اﻣﻼك ﺻﺪور ﻣﺠﻮز ﺑﺮاي اراﺿﯽ ﮐﻤﺘﺮ از ﺣﺪ ﻧﺼﺎب ﻣﺴﺎﺣﺖ در ﻃﺮح و … ﺑﺎﯾﺪ در ﮐﻤﯿﺴﯿﻮنﻫﺎي زﯾﺮ ﺑﻨﺎﯾﯽ و ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﻣﻄﺮح ﺷﻮد. اﻣﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم وﺟﻮد ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ و اﻟﺒﺘﻪ ﻓﺎرغ از اﺳﺘﺸﻬﺎد ﺗﺄﯾﯿﺪﯾﻪ اﻋﻀﺎي ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ و ﻣﺒﺎﯾﻌﻪﻧﺎﻣﻪ ﻣﻮﺟﻮد در اﯾﻦ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ، اﯾﻦﮔﻮﻧﻪ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم وﺟﻮد ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ ﭘﺬﯾﺮﻓﺘﻪ ﻧﻤﯽﺷﻮد و ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﺑﺴﯿﺎري ﺑﻪ ﺷﻬﺮداري اﻋﺎده ﻣﯽﺷﻮد و ﻫﻢﭼﻨﺎن ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎ ﺑﻼﺗﮑﻠﯿﻒ ﺑﺎﻗﯽ ﻣﺎﻧﺪه اﺳﺖ؛ در ﻧﻬﺎﯾﺖ اﯾﻦ ﺷﯿﻮه ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺑﻪ ﺑﺮوز ﺗﺨﻠﻔﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ و درﮔﯿﺮيﻫﺎﯾﯽ ﻗﻀﺎﯾﯽ ﻣﻨﺠﺮ ﺷﺪه و ﺷﻬﺮداريﻫﺎ را ﺑﺎ ﯾﮏ ﭼﺎﻟﺶ ﺟﺪي ﻣﻮاﺟﻪ ﺳﺎﺧﺘﻪ اﺳﺖ؛ ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﺮاﺗﺐ ﯾﺎدﺷﺪه اراﺋﻪ ﻃﺮﯾﻖ ﻓﺮﻣﺎﯾﯿﺪ ﮐﻪ روﻧﺪ رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺑﻪ ﭘﺮوﻧﺪهﻫﺎي ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺛﺒﺘﯽ در ﮐﯿﻤﺴﯿﻮنﻫﺎي ﻣﻮﺿﻮع ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺎﺷﺪ؟

ﭘﺎﺳﺦ:ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ اراﺿﯽ و اﻣﻼك واﻗﻊ در ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ ﯾﺎ ﺣﺮﯾﻢ آن، ﻗﺒﻞ از ﻫﺮ اﻗﺪام ﻋﻤﺮاﻧﯽ ﯾﺎ ﺗﻔﮑﯿﮏ اراﺿﯽ و ﺷﺮوع ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺎﯾﺪ از ﺷﻬﺮداري ﭘﺮواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ اﺧﺬ ﮐﻨﻨﺪ و وﻓﻖ ﻣﺎده 22 ﻗﺎﻧﻮن ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼك ﻣﺼﻮب 1310 ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت و اﻟﺤﺎﻗﺎت ﺑﻌﺪي ﻫﻤﯿﻦ ﮐﻪ ﻣﻠﮑﯽ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻗﺎﻧﻮن در دﻓﺘﺮ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺛﺒﺖ ﺑﺮﺳﺪ، دوﻟﺖ ﻓﻘﻂ ﮐﺴﯽ را ﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﺑﻪ اﺳﻢ او ﺛﺒﺖ ﺷﺪه و ﯾﺎ ﮐﺴﯽ را ﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﺰﺑﻮر ﺑﻪ او ﻣﻨﺘﻘﻞ ﮔﺮدﯾﺪه و اﯾﻦ اﻧﺘﻘﺎل در دﻓﺘﺮ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺛﺒﺖ رﺳﯿﺪه ﯾﺎ اﯾﻦﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﺰﺑﻮر از ﻣﺎﻟﮏ رﺳﻤﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ارث ﺑﻪ او رﺳﯿﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﺎﻟﮏ ﻣﯽﺷﻨﺎﺳﺪ و ﺣﺴﺐ ﻣﻮاد 46 و 47 اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن، اﺳﻨﺎد ﻋﺎدي در ﻣﻮرد اﻣﻮال ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮل ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺮﺗﯿﺐ اﺛﺮ در ﻣﺮاﺟﻊ اداري و ﻗﻀﺎﯾﯽ ﻧﯿﺴﺖ.  ﻓﻘﻂ ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻣﺎده واﺣﺪه ﻗﺎﻧﻮن اﺻﻼح ﻣﺎده101 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري ﻣﺼﻮب28/1/1390  ﺗﻔﮑﯿﮏ ﯾﺎ اﻓﺮاز اراﺿﯽ ﺧﻮد را ﺗﻘﺎﺿﺎ ﮐﻨﻨﺪ و ﻃﺒﻖ رأي وﺣﺪت روﯾﻪ ﺷﻤﺎره 474 ﻣﻮرخ 27/10/1389 ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮان ﻋﺪاﻟﺖ اداري، ﭘﺬﯾﺮش اﺳﻨﺎد ﻋﺎدي ﻧﻘﻞ و اﻧﺘﻘﺎل اراﺿﯽ و اﻣﻼك ﻣﺎدام ﮐﻪ ﺑﻪ ﺗﺄﯾﯿﺪ ﻣﺮاﺟﻊ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺻﻼﺣﯿﺖدار ﻧﺮﺳﯿﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺟﻮاز ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻧﺪارد و رﺳﯿﺪﮔﯽﻫﺎي ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ﻣﺎده 5 ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺷﻮراي ﻋﺎﻟﯽ ﺷﻬﺮﺳﺎزي و ﻣﻌﻤﺎري اﯾﺮان ﻣﺼﻮب 1351 ﻧﯿﺰ ﺑﺎ ﻟﺤﺎظ ﻣﻘﺮرات ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﯾﺎدﺷﺪه اﻧﺠﺎم ﻣﯽﺷﻮد و در ﻣﻮاردي ﮐﻪ ﺧﻼء ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ وﺟﻮد دارد، رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﻣﻮﺟﻮد ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ﻗﺎﻧﻮنﮔﺬاري اﺳﺖ.

این مطلب با موضوع صدور پروانه ساختمان با قولنامه در اراضی فاقد سند ثبتی تدوین گردیده است.

4 دیدگاه. Leave new

  • محمد لشگری
    2021-01-07 01:13

    باتوجه به این قانون ((ضرورت داشتن سند مالکیت جهت اخذ پروانه ساختمان))وهمچنین قانون جدید تفکیک اراضی مسکونی شهری ،،ساخت وساز در شهرهای کمتر از 50هزار نفر ،روند شدید کاهشی خواهد داشت.
    من احساس میکنم کارشناسان کیفیت ساخت وساز را در شهرهای بزرگ وشهرهای کوچک یکی شمرده اند واین اشتباهی بزرگ است که به زیان اکثر مالکین شهر های کوچک خواهد انجامید..
    مردمان ساکن در شهرهای کوچک عموما واکثریت از قشر ضعیف جامعه هستند..((ضعف اقتصادی))
    کسانی که حتی در تامین نان سفره های خود عاجز هستند چگونه خواهند توانست حق تفکیک را به شهرداریها بدهند یا اینکه قبل از ساخت وساز سند مالکیت داشته باشند.در این وضعیت بد اقتصادی این امر خیانتی آشکار به افراد کم در آمد جامعه است…ببخشید از اینکه نظر دادیم…..همیشه انتقاد سازنده است در صورتی که طرف مقابل روح بزرگی داشته باشد…

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-01-24 11:37

      سلام بر شما-ممنون از اظهارنظر و حسن نیّت تون.
      متاسفانه دست بردن بر الزامات ثبتی و قانونی جهت ثبت رسمی اموال غیرمنقول و املاک ،باعث بروز نابهنجاری و آشفتگی در بازار ملک و مسکن شده و اینها ناشی از تفاسیر غلطی هست که بعضاً در موضوعاتی مانند ادله اثبات دعوی و نحوه نقل و انتقال املاک توسط برخی نهادهای قانونی مطرح می شود و البته که آسیب های این تفسیرها متوجه عده ای میشه و تعارضاتی در نظام اداری و ثبتی پیش میاد که نمونه اش موضوع مقاله بالا هست.

      پاسخ
  • ارسلان
    2023-01-15 15:18

    سلام من در سهرستان سقزم الان شهرداری نزدیک به ۲ سال است که زمین های دارای قولنامه را مجوز ساخت نمیدهد و حتی سند گرفتن برای این زمین ها غیر ممکن است الان چاره جیست با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-02-24 22:13

      سلام . بله متوجهم. اشکالات در قانونگذاری ها و اصلاحات اون بسیاره و الا مردم این طور اسیر نمی شدن با این حال اگر از طریق قوانینی مثل قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن موفق به گرفتن سند نشدید، پیشنهاد میشه در پی گرفتن احکام قضایی مثل اثبات مالکیت باشید که در حکم سند مالکیت هست و بر اون اساس شهرداری باید با رعایت مقررات قانونی پروانه صادر کند.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.