مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر و شرایط پرداخت قیمت روز مبیع

مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر در رویه قضایی دادگاه های حقوقی کشور دائماً مورد اختلاف نظر بوده است و رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور تا حدود زیادی رافع اختلافات مذکور شده است.

توضیح اینکه مورد معامله در بحث مستحق للغیر بر آمدن مبیع می تواند از اموال منقول مانند خودرو نیز باشد.

جاری و مجرای موضوع از این قرار است که مالی به فروش می رسد و پس از چندی مشخص می گردد که مبیع، مستحق للغیر یعنی از آنِ دیگری است و مالک نیز چنین معامله فضولی ای را تنفیذ نمی نماید و حتی در مواردی مبادرت به طرح شکایت کیفری با عناوین انتقال مال غیر و کلاهبرداری می نماید.

مال مورد معامله به مالک باز می گردد و در این میان خریداری باقی مانده که مبالغی را تحت عنوان ثمن ( بها) مورد معامله به فروشنده پرداخته است و غالباً مباغ پرداختی با توجه به کاهش هر ساله ارزش پول خصوصاً در سال های اخیر ، به شدت بی ارزش و قدرت خرید آن کاهش یافته است.

البته بین ثمن و مبیع در این خصوص تفاوتی وجود ندارد و ممکن است ثمن نیز مستحق للغیر باشد چرا که در رابطه بین طرفین ممکن است ثمن به صورت غیر نقد باشد.( منظور، موردی است که ثمن غیر نقد، مستحق للغیر بر آید)

مستندات بحث مستحق للغیر برآمدن مبیع در قانون مدنی

دو ماده قانونی 391 و 392 در این باره بیان می دارند:

ماده ۳۹۰ – اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلاً یا جزائاً مستحق‌للغیر در آید بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد.

ماده ۳۹۱ – در صورت مستحق‌للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید‌ از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.

آرای وحدت رویه مربوط به مطالبه ثمن و غرامت مبیع مستحق للغیر

دو رای وحدت رویه به تریب در سال های 1393 و 1400 در این خصوص صادر شده است.آریا مورد نظر به این قرارند:

رأي وحدت رویه شماره 733 – 1393,7,15 هیأت عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده 365 قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد ، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد 390 و 391  قانون مرقوم ، اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلاً یا جزئاً مستحقق للغیر درآید ، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد ، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن ، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است ؛ بنابراین دادنامه شماره 360 مورخ 1389,3,31 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد . این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب 1378 در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است .

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

از توجه به رای اخیر چنین فهمیده می گردد که در واقع ملک به نرخ روز به عنوان ثمن پرداختی و غرامات آن مورد ارزیابی و حکم محکومیت قرار خواهد گرفت.

رای 811 نسبت به رای 733 به نحو بهتری از خریدار جبران خسارت به عمل می آورد ولی به راستی خسارات ناشی از عدم استفاده از سرمایه و پول در فاصله تادیه محکوم به توسط فروشنده متخلف و وقوع قرارداد جبران نشده باقی می ماند.

شرایط پرداخت قیمت روز مبیع در فرض مستحقق للغیر بر آمدن آن

به نظر می رسد اگر طرفین در این خصوص یعنی بابت ضمانت اجرای مستحق للغیر بر آمدن مبیع یا ثمن، شرط و تراضی خاصی نموده باشند؛ همان توافق و شرط ملاک عمل است و نمی توان در قالب رای 811 رای صادر نمود.

از طرفی توجهاً به قسمت اخیر ماده 391 قانون مدنی؛ در فرض آگاه بودن خریدار به عدم مالکیت فروشنده، صرفاً همان ثمن پرداختی به وی مسترد می گردد و مطالبه ثمن بر اساس قیمت روز مبیع میسر نیست.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی) در مورد مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر و شرایط پرداخت قیمت روز مبیع تدوین گردیده است.

18 دیدگاه. Leave new

  • حجت الله حیدری
    2023-01-13 22:02

    باسلام اینجانب درسال ۱۳۸۸ قطعه زمینی که دارای توافقنامه واگذاری و سند ثبتی بوده خریدارینمودم سپس پروانه ساخت آن را از شهرداری دریافت کرده متعاقب آن مشخص گردید ملک اینجانب بواسطه اشتباه شهرداری در معبر ورودی کوچه قرارگرفته کتبا به شهرداری جهت رفع مشکل قبل از هرگونه ساخت و ساز اعلام نمودم متاسفانه هیچگونه اقدامی ننموده بنده به ناچار آقام به ساخت ملک خود نمودم تا اینکه بواسطه مشکلات بوجود آمده در سال ۱۳۹۸علیه شهرداری اعلام شکایت نمودم منجر به محکومیت قطعی شهرداری گردید و توسط کارشناس رسمی دادگستری از طریق مراجع قضایی در دیماه ۱۳۹۹ ملک کارشناسی گردید پس از اعتراضات مکرر شهرداری در تیرماه سال ۱۴۰۱ همان مبلغ کارشناسی شده بدون اطلاع اینجانب به حساب دادگستری واریز گردیده بنده نیز با توجه به افزایش میزان تورم و همچنین افزایش چشمگیر قیمت ملک تقاضای خسارت تاخیر و تادیه و یا اینکه درخواست کارشناسی مجدد به نرخ روز را نمودم و پرونده در حال پیگیری می‌باشد و با پاسخی که از قاضی محترم رسیدگی‌کننده دریافت نمودم اعلام داشتند که دریافت خسارت تاخیر و تادیه و همچنین کارشناسی مجدد با توجه به اینکه خوانده شهرداری می‌باشد امکان پذیر نیست خواستم نظر کارشناسان و حقوقدانان محترم را در این زمینه دریافت نمایم

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-02-20 00:23

      سلام
      اجرای حکم در این موارد با رعایت قانون راجع به منع توقيف اموال منقول و غيرمنقول متعلق به شهرداريها انجام می پذیرد که متاسفانه باعث ایجاد محدودیت در حقوق مالکانه هست.

      قانون راجع به منع توقيف اموال منقول و غير منقول متعلق به شهرداريها ‌
      مصوب 1361,02,14با اصلاحات و الحاقات بعدي

      ماده واحده – وجوه و اموال منقول و غير منقول متعلق به شهرداريها اعم از اينكه در تصرف شهرداري و يا نزد اشخاص ثالث و بصورت ضمانتنامه بنام شهرداري باشد، قبل از صدور حكم قطعي قابل تأمين و توقف و برداشت نمي‌باشد. شهرداريها مكلفند وجوه مربوط به محكوم‌به احكام قطعي صادره از دادگاهها و يا اوراق اجرائي ثبتي يا اجراي دادگاهها و مراجع قانوني ديگر را در حدود مقدورات مالي خود از محل اعتبار‌ بودجه سال مورد عمل و يا در صورت عدم امكان از بودجه سال آتي خود بدون احتساب خسارت تأخير تأديه به محكوم لهم پرداخت نمايند در غير اين‌ صورت ذينفع ميتواند برابر مقررات نسبت به استيفاي طلب خود از اموال شهرداري تأمين يا توقيف يا برداشت نمايد.

      تبصره1ـ بانكها و مؤسسات اعتباري پرداخت‌كننده تسهيلات به شهرداري‌ها و سازمانهاي وابسته براي وصول مطالبات خود از محل وثايق تسهيلات پرداختي، از شمول اين ماده مستثني مي‌شوند.

      تبصره2ـ شهرداري‌ها و سازمانها و مؤسسات و شركتهاي وابسته به آنها مي‌توانند به منظور استفاده از تسهيلات بانكي، سند املاك اختصاصي خود را به عنوان وثيقه در رهن بانك قرار دهند.

      تبصره 3- چنانچه ثابت شود كه شهرداري با داشتن امكانات لازم از پرداخت دين خود استنكاف نموده است شهردار بمدت يكسال از خدمت ‌منفصل خواهد شد.

      پاسخ
  • سجاد
    2023-08-13 17:40

    باسلام و وقت بخیر
    متشکرم از مطالب خوبتان.
    ببخشید، اگر چند سال بعد از معامله معلوم شود که فروشنده ملک غیر را آن هم به چند برابر قیمت فروخته است، جبران غرامات وارده به خریدار فقط بر مبنای محاسبه‌ی تورم مشابه آن ملک است؟ یعنی فروش چند برابر بیشتر از قیمت لحاظ نمی‌شود؟

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-05-29 22:59

      درود
      خواهش می کنم
      قیمت روز مورد معامله ملاک است.
      معمولاً در این سال ها، قیمت روز مورد معامله از پول به نرخ روز ولو اینکه گران فروشی رخ داده باشد، بالاتر است. وقتی هم قرارداد و معامله ای باطل شود نوبت به فسخ به استناد غبن نمی رسد.

      پاسخ
  • حامد همتی اقاباقر
    2023-10-29 13:24

    سلام من دو واحد آپارتمان پیش خرید کردم سازنده اپارتمان را نساخت و در دادگاه کیفری به جرم پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی به یک سال حبس تعلیقی و دو میلیارد و دیست در حق دولت جریمه شد و بنده بزه دیده شناخته شدم ایا در دادگاه حقوقی میتوانم در خواست دو واحد اپارتمان معوض را بدهم
    در ضمن در مبایعه نامه ذکر شده است که در صورتیکه سازنده نسبت به ساخت ملک مذکور اقدام نکند مبایست از ساختمان های مجاور نسبت به خریدار اقدام نماید و در جای دیگر نوشته شده ضمنا اگر بنا به هر دلیلی واحدی موجود نباشد از دیگر واحدهای خود باید واحد بدهد

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-03-19 20:06

      درود
      دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
      با توجه به شرطی که فرمودید می توان الزام به ایفای تعهد طرف قرارداد را مطرح نمود البته بهتره خواسته الزام به تعیین مصداق انجام تعهد یا شرط ( یعنی واحد مورد نظر) را هم بنویسید.

      پاسخ
  • حمید اکبری
    2024-04-21 13:55

    با سلام در سال ۹۹ آپارتمانی خریدم و در سال ۱۴۰۱ متوجه شدم که آپارتمان در سال ۹۷ به شخص دیگری فروخته شده، از مالک شکایت کیفری کردم و همزمان در دادگاه حقوقی صوری بودن معامله سال ۹۷ را عنوان کردم که ره به جایی نبرد. با توجه به اینکه در قول نامه این موضوع را مطرح کرده ام که در صورت ادعای مالکیت افراد وارگانهای دولتی و خصوصی و بانکها فروشنده موظف است علاوه بر عودت قیمت آپارتمان مورد معامله به نرخ روز مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان به عنوان خسارت بپردازد، آیا میتوانم با شکایت کیفری پول خود را به نرخ روز دریافت کنم؟ راهکار چیست ؟ با تشکر

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-05-28 19:41

      سلام
      چون فروشنده،عمداً و با سوء نیت شما را فریفته است به نظر می توان بر مبنای قاعده غرور، ادعای مطالبه بهای روز را مطرح نمود در قالب دعوی حقوقی-معمولاً دادگاه کیفری رای به قیمت روز نمی دهد.
      اما طرف مقابل هم به شرط ضمن عقد استناد می نماید با دفاع موثر می توانید به هدف تان برسید اگر مورد توجه قاضی قرار گیرد.

      پاسخ
      • اکرم
        2024-05-31 19:04

        باسلام آیا استرداد ثمن معامله ملک به نرخ روز تقدم یا تاخری نسبت شکایت کیفری فروش مال غیر دارد یا خیر؟ منظورم این است که آیا اگر شکایت کیفری انجام شود و قاضی مبنی بر ردمال و جزای نقدی و زندان حکم دهد این امر مانع از شکایت حقوقی و گرفتن مال به نرخ روز میشود یا نه ؟ ممنونم

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2024-05-31 23:39

          درود
          خیر
          الزامی به تقدم و تاخر دعوی حقوقی با شکایت کیفری نیست.
          اگر شرایط استرداد قیمت مورد معامله به نرخ روز فراهم باشد، حتی حکم کیفری هم مانع از طرح این ادعا نیست الا اینکه دادگاه کیفری، بخشی از مبالغ را رای داده باشد که در این فرض باید ما به التفاوت را در دادگاه حقوقی مطالبه نمود.

          پاسخ
      • جعفری
        2024-09-15 21:44

        سلام سال۸۶ملک کشاورزی راخریداری کرده که ازیک طرف بخشی ازآن مستحق الغیرمبیع بوده وازطرفی فروشنده باتعهدبهصدورسندوتامین حق آبه قانونی چندبرابرقیمت به اینجانب فروخته که هیچکدام ازمواردفوق تامین نشده یعنی تعددجرم صورت گرفته تقاضای بطلان قرارداد جبران خسارت کرده ام ایاجبران خسارت طوری هست که قدرت خریدمرامطابق سرمایه اولیه مراحفظکند؟اگرغیراین باشدفروشنده ملاک صرفا”پرداخت ثمن‌ معامله وقیمت ملک به نرخ روزباشدوگرانفروشی فروشنده نادیده گرفته شوداینجانب ضررهنگفت وفروشنده کلاهبردارسودهنگفت می کند.ممنون می شوم راهنمایی کنید

        پاسخ
        • مسعود فریدنی
          2024-09-28 00:13

          سلام
          با توجه به شرحی که فرمودید صرفاً می توان قیمت روز قسمتی که مستحق للغیر است را مطالبه نمود.

          پاسخ
  • حمید اکبری
    2024-06-05 10:03

    حمید اکبری

    2024-04-21 13:55

    با سلام آپارتمانی خریداری کردم و بعدا متوجه شدم که آپارتمان به شخص دیگری فروخته شده، از مالک شکایت کیفری کردم ،با توجه به اینکه در قول نامه این موضوع را مطرح کرده ام که در صورت ادعای مالکیت افراد وارگانهای دولتی و خصوصی و بانکها فروشنده موظف است علاوه بر عودت قیمت آپارتمان مورد معامله به نرخ روز، مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان به عنوان خسارت بپردازد، آیا میتوانم با شکایت کیفری پول خود را به نرخ روز دریافت کنم؟ راهکار چیست ؟ با تشکر سلام جناب وکیل در سوالی که قبلا مطرح کردم با جزییات گفتم اگر امکان داره صورت سوال رو به این شکل تغییر دهید ممنون

    پاسخ
  • از راهنمایی های بسیار خوب شما سپاسگزارم

    پاسخ
  • زمینی با قولنامه وکدرهگیری خریداری کردم درسال 97مسول املاک مجددا درسال ۴۰۱ به فرد دیگری فروخته است لطفا راهنما
    بی فرمایید

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2024-10-11 00:48

      قرارداد شما صحیح است و می توانید دادخواست ابطال قرارداد دوم را مطرح کنید با هماهنگی و راهنمایی وکیل انجام دهید- سوال،کلی است و من هم خلاصه گفتم فروض مختلف ممکن داشته باشه

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.