قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز شهرداری و عدم اجرای آن، علاوه بر آنکه موجب کاهش قیمت زمین و ملک می گردد این نتیجه را نیز در پی دارد که بواسطه تغییر کاربری قبلی ملک و زمین ، اِعمال حقوق مالکانه مانند تفکیک و ساخت و ساز در ملک که مقدمه آن صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری است ، دچار محدودیت هایی گردد.
همین محدودیت ها موجب به تکاپو افتادن مالک می گردد که بالاخره شهرداری چه واکنشی در قبال طرح فضای سبز ارائه می دهد. در زیر به بررسی اجمالی سوالات مربوط به قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز می پردازیم:
منظور از قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز چیست؟
قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز به این معناست که ملک یا املاک محدوده ای معین جهت استفاده و کاربری فضای سبز مثلاً پارک یا بوستان اختصاص داده شود. پهنه حفاظت سبز و باز با علامت اختصاریG/ Greenشناخته می شود.
برای نمونه زمینی که در طرح تفصیلی وقت ، دارای کاربری مسکونی است به علت کمبود فضای سبز در محله مورد نظر با تصویب کمیسیون ماده پنج و یا در بازنگری طرح تفصیلی جهت احداث پارک به کاربری فضای سبز تغییر یابد.
در اینجا علی رغم اینکه کاربری فضای سبز موجب کاهش شدید قیمت ملک می گردد علی الاصول نمی توان به مصوبه کمیسیون ماده 5 ایراد نمود. ولی مساله این است که ممکن است حقوق قانونی مالک، نادیده اِنگاشته شود در این خصوص چه راهکار حقوقی موجود است؟
در این باره بایستی قائل به تفکیک شد و در جایی که حقوق قانونی و مکتسب مالک لحاظ نشده و یا ضوابط و معیارهای فنی و حقوقی تغییر کاربری و قرار دادن زمین در طرح فضای سبز مراعات نشده باشد؛ به مالک حق داد که در مراجع قانونی به مصوبه مربوط به تغییر کاربری از مسکونی یا هر کاربری دیگر به فضای سبز اعتراض و شکایت نماید.
چون کمیسیون ماده 5 یک کمیسیون اداری و دولتی است،مرجع رسیدگی به شکایت از مصوبات و تصمیمات این کمیسیون و نیز شکایت از طرح تفصیلی ،دیوان عدالت اداری است.
تغییر کاربری فضای سبز به مسکونی
ممکن است و البته اصل بر این است که مصوبه کمیسیون ماده 5 یا مفاد طرح تفصیلی خالی از ایراد اداری و قضایی باشد.در اینجا چنانچه شهرداری،طرح فضای سبز را اجرا ننموده و در عین حال از صدور پروانه ساختمانی نیز امتناع نماید( که در غالب موارد این گونه است) برای برون رفت از این معضل که همانا عدم بهره برداری مالک از ملک خود است، چه راهکاری اداری متصور است؟
در این باره مالک می تواند از کمیسیون ماده پنج ،تغییر کاربری و اعاده کاربری مسکونی یا کاربری قبل و یا حتی هر کاربری دیگر را درخواست نماید. در این فرض معمولاً مالک زمین ،درخواست را به شهرداری ارائه نموده و شهرداری نیز طرح موضوع در کمیسیون جهت بازنگری در طرح فضای سبز را منوط به دریافت قسمتی از ملک یا بهای آن می نماید.در مورد این ادعای شهرداری ، گفتنی است که قبلاً بر اساس آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری،دریافت مال اعم از ملک یا وجه در قبال تغییر کاربری ممنوع و غیرقانونی اعلام شده بود ولی در سال های اخیر، نظر هیات مذکور بر تعلق هزینه تغییر کاربری با رعایت تشریفاتی مانند تصویب مراجعی مانند کمیسیون ماده پنج بوده است.
برای نمونه در بند «ج» دادنامه شماره 1310-1397/5/9 هیات عمومی دیوان عدالت اداری آمده است:
«با توجه به سیر تاریخی وضع و اخذ عوارض محلی طبق بند یک ماده ۳۵ قانون تشکیلات شوراهای اسلامی مصوب ۱۳۶۲ عوارض محلی از جمله عوارض تغییر کاربری با پیشنهاد وزیر کشور تصویب و با توجه به بخشنامه شماره ۲۳۱۳۷/۳۴۱-۵/۲/۱۳۶۶ بعد از تأئید نماینده محترم ولی فقیه از مشمولین اخذ شده است و طبق رأی شماره ۵۸۷-۲۵/۱۱/۱۳۸۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری تجویز اخذ عوارض دیوانی از جمله تغییر کاربری بعد از ابقاء مستحدثات در کمیسیون ماده ۱۰۰ به شرح مقرر در بخشنامه های شماره ۳/۲۴۱۵۰-۳۰/۱۱/۱۳۶۹ و ۳۴/۱/۱۰۷۴۰-۴/۶/۱۳۷۱ وزارت کشور مغایر قانون و خارج از حدود و اختیارات تشخیص نشده است. با توجه به بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاستهای عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود از جملـه وظایف و مسئولیتهای شـورای اسلامی شهرهاست و نظر بـه تبصره ۱ مـاده ۵ قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه جمهوری اسلامی ایران موسوم به تجمیع عوارض مصوب ۱۳۸۱ وضع عوارض محلی جدید و یا افزایش عوارض محلی که در این قانون مشخص نشده تجویز شده است و در حاکمیت قانون اخیرالذکر، قانونگذار در بند ۳ ماده ۲۲ قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۴ در مقام تسریع در امر توسعه هتلها و اقامتگاهها و سایر تاسیسات گردشگری به تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در بند ۴ ماده مذکور به وضع و پرداخت عوارض ناشی از تغییر کاربری با عبارت «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوط پرداخت خواهد شد.» به صراحت بیان نظر نموده است و حسب تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷ وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد تجویز شده است و در حاکمیت همین قانون طبق بند هـ قانون بودجه سال ۱۳۹۶ جمهوری اسلامی ایران به تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ مذکور و عوارض تغییر کاربری و سایر عوارض شهرداری در مقام ساماندهی و بهینه سازی بخشـی از املاک و فضاهای آموزشـی، ورزشـی و تربیتی خود با عبارت « تغییرکاربری به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش و تصویب کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صورت می گیرد و از پرداخت کلیه عوارض شامل تغییر کاربری، نقل و انتقال املاک، گواهی بهره برداری، احداث، تخریب و بازسازی و سایر عوارض شهرداری معاف می باشند» تصریحاً اشاره شده است، بنابراین وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک بعد از تصمیم کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مصوبه مورد شکایت، مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشد.»
متاسفانه در مورد هزینه تغییر کاربری بر خلاف تفکیک و افراز اراضی ،هیچ نصاب و درصد معینی پیش بینی نشده است و این موضوع موجب کاهش قدرت چانه زنی مالک گردیده است.
عدم اجرای طرح فضای سبز شهرداری
ممکن است شهرداری به علت نداشتن بودجه لازم از اجرای طرح و پرداخت قیمت ملک خودداری نماید.در این باره گفتنی است که طبق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها:
«کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».
در صورتی که شهرداری نه مبادرت به پرداخت بهای ملک نماید و نه طرح را اجرا کند و نه اجازه ساخت و ساز به مالک دهد؟! می توان با احراز شرایطی در دیوان عدالت اداری ضمن تنظیم دادخواستی دقیق و جامع ، برای گرفتن پروانه ساختمان طرح دعوی نمود.
اجرای طرح و نپرداختن قیمت ملک
ممکن است شهرداری مبادرت به اجرای طرح نماید ولی قیمت زمین واقع در طرح و کاربری فضای سبز را نپردازد ،در این خصوص توصیه وکیل متخصص امور شهرداری آن است که در صورتی که طرح و تشریفات تملک رعایت شده باشد و یا حتی به فرض عدم رعایت تشریفات قانونی ،مطالبه بهای ملک به نفع مالک باشد،نسبت به طرح دعوی مطالبه بهای ملک به نرخ روز در دادگاه های عمومی طرح دعوی گردد.
دادنامه شماره 747 مورخ 29/10/1394 هیات عمومی دیوان عالی کشور مرتبط با توضیح اخیر است. متن رای اخیر به این قرار است:
«نظر به اینکه یکی از شرایط برقراری مسئولیت مدنی، وجود تقصیر است، لذا در اینگونه موارد به عنوان مقدمه صدور حکم به جبران خسارت، باید وجود تقصیر و تخلف و ورود خسـارت احراز گردد و سپـس دادگاه میزان خـسارت را تشخیص دهد و حکم به جبران آن صادر نماید که احراز تخلف مؤسسات و اشخاص مذکور در بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، بر اساس تبصره ماده مرقوم برعهده دیوان است. بدیهی است در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری، بهای آن اراضی را مطالبه می‌کنند بدون اینکه مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده، باشند دعوی موضوعاً از شمول مقررات بندهای ۱ و ۲ و تبصره ۱ بند ۳ ماده ۱۰ قانون یاد شده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید. بر این اساس، رأی شعبه هجدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر مطابقت دارد به اکثریت آراء صحیح تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.»
قیمت زمین با کاربری فضای سبز
در مورد نحوه ارزیابی قیمت ملک واقع در طرح فضای سبز یا هر طرح دیگر می بایست قیمت روز ملک بر اساس کاربری قبل از قرار گرفتن ملک در طرح پرداخت گردد.با این حال روشن است که کسانی که مبادرت به خرید ملک واقع در طرح به صورت غیر رسمی و با سند عادی می نمایند معمولاً قیمت بسیار کمتری از قیمت روز کاربری سابق را می پردازند که البته این نحوه قیمت گذاری ،منطقی و طبیعی است که علت آن محدودیت ها و موانع بهره برداری است که بواسطه قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز یا هر طرح دیگر مانند آموزشی و ورزشی بوجود می آید.
مسائل و مشکلات حقوقی بحثِ قرار گرفتن زمین در طرح فضای سبز ،بسیار گسترده است و در این مقاله به اختصار بدان پرداخته شد.
ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری و دیوان
شما می توانید از سراسر کشور جهت اخذ مشاوره ،تنظیم لایحه دفاعیه و دادخواست ، تنظیم قرارداد وکالت و سپردن فرآیند دادخواهی علیه شهرداری و کمیسیون ماده پنج ، حسب مورد در دیوان عدالت اداری و دادگاه های حقوقی با شماره تلفن 09123978117 ( به نام مسعود فریدنی/وکیل پایه یک دادگستری) تماس بگیرید.
از پذیرفتن مشاوره رایگان معذوریم.
77 دیدگاه. Leave new
سلام
آیا در مورد الزام شهرداری نسبت به صدور مجوز پروانه ساخت در مورد املاک با کاربری فضای سبز که 18 ماده از تصویب طرح گذشته باشد ، رای از هیات عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده است یا خیر؟.
سلام بر شما
این موارد مشاوره محسوب و برای ارشاد کامل به صلاح هست که به صورت حضوری یا غیر حضوری از وکیل مشاوره بگیرید ولیکن فارغ از صدور چنین رایی از هیات (که در این مورد خاص در حال حاضر چیزی خاطرم نیست) در نظر داشته باشید که شهرداری در این فرض مکلف به صدور پروانه هست و دعوی الزام شهرداری به صدور پروانه بایستی منتهی به صدور حکم به نفع مالک بشه منتها اگه شهرداری قبل از 5 سال طرح رو اجرا کنه بابت اعیانی چیزی به مالک نمی پردازه.
تاخیر در پاسخ گویی ناشی از مشغله کاری هست.
زمینی که از سال ۱۳۴۰ متعلق به پدرم بوده بمن ارث رسیده ومن یک آپارتمان ۲طبقه بارعایت اصول مهندسی ساختم الان بمن امتیاز نمیدن میگن که زمین در فضای سبز قرا دارد در حالی که این تنها سرمایه ی من
درود بر شما
چنین مواردی مشاوره محسوب می شوند و از طرفی سوال هم مبهم هست ولیکن چنانچه روی همان ملک،پروانه ساختمانی صادر شده باشه،به نوعی قرار گرفتن در طرح فضای سبز خلاف حق مکتسبه مالک و طرحی هست که معیارهای حقوقی در تصویب آن رعایت نشده است.اگر فرض مسئله طبق این برداشت بنده هست،به نظر طرح دعوی ابطال اون طرح راهکار مناسبی هست.
تاخیر در پاسخ گویی ناشی از مشغله کاری هست.
موفق باشید.
سلام و پوزش از بابت تاخیر در پاسخ گویی به جهت مشغله کاری
هر چند ارائه خدمات حقوقی نیازمند پرداخت حداقل هزینه مشاوره هست ولیکن در مورد سوال به جهت اینکه در کاربری فضای سبز،احداث بنا انجام گرفته است شهرداری می تواند موضوع را در کمیسیون ماده 100 به علت احدث بنای فاقد پروانه مطرح نماید.راجع به اینکه آیا حکم بر ابقاء بنا ضمن پرداخت جریمه صادر خواهد شد یا رای به قلع و اینکه دعوی الزام شهرداری به صدور پروانه به نتیجه خواهد رسید یا خیر، توضیح مفصل حقوقی لازم هست که از این طریق و در اینجا امکان ارائه آن نیست.
سلام.بنده ملکی در شهرستان دارن. دارای سندششدانگ ،درخصوص تغییرکاربری فضای سبزبه مسکونی موضوع ازکمیسیون ماده۵ رای صادرشده، ازآخرین طرح تفضیلی هجده سال گذشته ، طرحی اجرا نشده؟؟ هم اکنون شهرداری به بهانه اینکه درصورتیکه به ملک بنده مجوزساخت بده ، قسمتی از اراضی مجاورکه دربن بست قرار میگیره ازحیز انتفاع خارج میشه؟ ازطرفی امکان واگذاری ان قطعه زمین بن بست به بنده مقدور نبوده؟؟طبق اسنادومدارک حدودا دوساله ازشهرداری درخواست مجوزساخت کردم. امروز برو فردا بیا…..؟ پاسکاری به کمیته فنی؟؟؟ پاسکاری به املاک….؟؟؟پاسکاری به حقوقی……؟؟؟ خلاصه آیا امکان طرح مبنی برالزام شهرداری در دیوان عدالت مقدور هست؟ چه مدت زمان طول میکشه
سلام – اون طور که از سوال برمیاد مشکل ملکی که برای همسایه پیش میاد، ارتباطی به شما نداره و باید بررسی بشه که صدور پروانه های ساختمانی سابق منشا این مشکل بوده یا نقایص طرح تفصیلی؛ به هر حال منعی برای به نتیجه رسیدن دعوی شما متصور نیست-بدوی و تجدیدنظر و به طور میانگین 6-7 ماه—–باز بسته به شعبه داره و حجم پرونده ها
سلام. بیش از ۴۰ سال هست در شهرک مسعودیه زمین با سند دارم. هنوز در طرح فضای سبز قرار دارد. و اجازه ساخت نمی دهند و معامله نمی شود. آیا می توانم مجوز ساخت بگیرم و این حق را دارم که شکایت کنم. ممنونم
درود
پاسخ به این سوال نیاز به رد و بدل شدن سوال و جواب بیشتر بین وکیل و ارباب رجوع هست ولیکن به طور خلاصه بدون شک شهرداری ملزم به صدور پروانه احداث بنای مسکونی ( در فرضی که کاربری قبل از فضای سبز، مسکونی بوده) می باشد.
در صورت عدم توجه شهرداری به حقوق مالکانه،حق طرح شکایت در دیوان عدالت اداری در این باره برای شما محفوظ است
سلام و عرض خسته نباشید.
زمینی خریداری کردم دو سال پیش در روستا و متاسفانه کاربری فضای سبز داره چندین سال هم هست ک از طرح تفصیلی گذشته.میخواستم بفرمایید ک ایا میتونم تغییر کاربری بگیرم.امکانش وجود داره ؟
با تشکر
سلام
تغییر کاربری در این اراضی توسط نهادهای ذیربط مثل بنیاد مسکن انجام میشه ولیکن الزامی به پذیرش درخواست تغییر کاربری ندارند.
با عرض سلام وخسته نباشید بنده در شهر کردکوی یک ملک دارم که در سال ۱۳۹۲ پروانه ساخت گرفتم با کاربری مسکونی که درشهرک فرهنگیان قرار دارد ولی امسال که بنده اقدام تمدید پروانه کردم کاربری ان تغییر کرده وکاربری فضای سبز خورده خواهشمندام که بنده رو راهنمایی بفرمایید باتشکر از جناب عالی
درود.این موارد مشاوره و مستلزم پرداخت هزینه هست ولی به طور خلاصه: به نظر می توان با طرح دادخواست و دعوی دقیق، طرح فضای سبز راجع به اون پلاک رو در دیوان ابطال کرد.حقوق مکتسبه نقض شده است.
عرض سلام وادب دارم وسوال بنده این هست که شهرداری روی زمینهایی که ساخت وساز نشده وواطرافش کلا مسکونیه طرح فضای سبز گذاشته روش سال 96. ماهم زمین رواز2نفر بعداز مالک اصلی که سند رسمی دارد خرید کردیم . اینک بدون مجوز ساخت از شهرداری درزمین مذکور مسکونی 1طبقه ساختیم وچسبیده به ساختمان همجوارش می باشد ودرش زندگی می کنیم . به نظر جنابعالی راهکاری هست که بنده انجام بدم تا طرح را بردارند .باتشکر فراوان
درود بر شما
این مورد نیاز به توضیح مفصل داره و به جهت اهمیت موضوع بهتره حضوراً به دفتر مراجعه کنید ولی به طور خلاصه، ابطال اون قسمت از طرح تفصیلی کار مشکلی هست و باید به دلایل حقوقی و فنی به طرح تصویبی فضای سبز ایراد گرفته بشه و کلاً دعوایی هست که فقط در موارد خاص به نتیجه میرسه.
در چنین مواردی معمولاً با شهرداری، توافق و بابت تغییر کاربری، با شرایطی هزینه ای ازمالک دریافت میشه(به شرط تصویب تغییر کاربری در کمیسیون ماده پنج)
سلام وقت بخیر
زمینی که در طرح پارکینگ باشه هم شبیه فضای سبز بعد از ۵ سال از تصویب طرح میشه تقاضای پروانه داد یا در کاربری پارکینگ قانونش فرق داره ؟؟
درود
فرقی نداره
باسلام ودرود قطع زمیتی دارم که از مالک اولیه که خریدم نامه شورای شهر وشهرداری که توافق شده با مالک که زمین فوق تبدیل به مسکونی بشه سال ۹۰ این نامه توافق شده الان که میخوام مجوز طبق توافق انجام شده بگیرم شهردلری دبه در میاره به من نیگه برو سند بگیر تا خسارت بدم آیا با توجه به نامه توافق خود شهرداری
با مالک باید مجوز مسکوتی صادر کنه یا من شکایت حقوقی کنم که شهرداری ملزم به این کار بشه لطفان راهننایی کنیدتشکر
درود و پوزش از بابت تاخیر در پاسخ دهی به جهت مشغله کاری – پاسخ دقیق به چنین مواردی نیازمند جلسه حضوری و یا اخذ مشاوره غیر حضوری ضمن پرداخت هزینه است با این حال و علی رغم ابهامات و عدم جامعیت سوال:
1-تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده 5 می باشد.
2-گویا مالکیت شما مستند به سند رسمی نیست بنابراین برای شکایت احتمالی در دیوان عدالت اداری ، بایستی یا حکم تایید مالکیت در اختیار داشته باشید و یا سند مالکیت ارائه نمایید.با وجود سند عادی مالکیت و اصطلاحاً قولنامه ای بودن ملک، موضع شما ضعیف است.
3-در سال 1390 گرفتن هزینه بابت تغییر کاربری مجاز نبوده ولی در حال حاضر مجاز هست بنابراین اگر آن زمان هزینه اخذ شده، خلاف مقررات هست.
4-صدور پروانه احداث بنای مسکونی در ملکی که کاربری مسکونی ندارد، میسر نیست.
قطعه زمبن ۵۵۰متری بر بلوار دارم شهرداری گفته بیشتر آن در فضای سبز میباشد وبعداز گذشت ۵سال طرح جامع و ۲سال از طرح تغصیلی ماه گذشته قصمتی از زمین بنده را در تعریض پیاده رو قرار داده در صورت امکان بفرمایید شهرداری بدون توافق با بنده میتواند زمین فوق را تصرف نماید یانه.ممنونم
سلام
متاسفانه فرصت مشاوره رایگان نیست.مشاوره ها با پرداخت هزینه انجام می شود.
سلام و احترام خدمت جناب فریدنی.
آیا تغییر کاربری فضای سبز عمومی شهرک مسکونی کارکنان دانشگاه مشهوری در منطقه ۲۲ تهران به درمانگاه توسط شرکت تعاونی کارکنان و شهرداری منطقه مجاز است یا نیازمند رای مثبت اهالی ساکن در مجاورت چنین درمانگاهی را دارد؟
خرید کل زمین مسکونی و قسمت فضای سبز به قبل از تاسیس شهرداری منطقه بر می گردد و هزینه آن از بودجه کارکنان تامین شده است.
با تشکر از توجه شما
امید است که مالکین شهرک در دیدار حضوری، از مشاوره ارزشمند جنابعالی بهره مند شوند.
درود
تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده پنج انجام می گیره و ابطال مصوبات این کمیسیون از دعاوی مشکل شهرداری در دیوان هست،با این حال باید در خصوص تامین هزینه خرید قسمت فضای سبز و حقوق احتمالی تعاونی و اعضای آن،سوال و جواب بیشتری انجام بشه،چه بسا بتوان وجود حق مکتسب رو احراز و به این استناد در مقام ابطال مصوبه تغییر کاربری از فضای سبز به درمانی بر آمد.
سال ها گذشته و طرح فضای سبز عملی نشده و زمین بلاتکلیف مانده. آیا ازشهرداری به قیمت روز میتوانم پول زمین را پس بگیرم؟
درود
خیر
در چنین شرایطی می توانید تمامی حقوق مالکانه را اعمال نمایید در صورت عدم توجه شهرداری، می توان در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمود.
سلام خسته نباشین من از سال ۸۰ برای ساخت زمین محوز سوله بگیرم چن دین بار به شهرداری درخواست دادم اما میگن طرح فضا سبز میباشد درصورتی که اطراف ملک بنده ساخته شده است دراین خصوص چیکار کنیم که بتوانیم مجوز ساخت بگیرم ملک های ساخته شده همگی صنعتی میباشد سوله خرپا
درود
زنده باشید
پاسخ به این سوال نیازمند صرف وقت و بررسی ( از طریق سوال و جواب بیشتر بین وکیل و ارباب رجوع) هست با این حال ساده ترین راه، طرح درخواست تغییر کاربری و انجام توافق با شهرداری با رعایت همه ملاحظات قانونی است.
ابطال طرح فضای سبز به عنوان دعوایی که بعضاً مردم در این مقولات مطرح می نمایند نیازمند ارائه ادله قوی مبنی بر غیر فنی و یا حقوقی بودن طرح فضای سبز هست و امکان نتیجه گیری آن در دیوان بسیار کم هست.
طرح دعوی الزام به صدور پروانه در فرض محقق بودن شرایط صدور پروانه نیز راه کار دیگری است که هر یک از موارد گفته شده باید به تفکیک و با دقت بررسی شوند.
سلام زمینی روستایی در سال ۹۴ خریدم که امسال پس از درخواست پروانه ساخت متوجه شدم کاربری فضای سبز و بازی کودکان دارد از سال ۸۴. آیا میتوانم پروانه مسکونی بگیرم
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
با سلام بنده زمینی بمساحت۲۶۰متر چندسال پیش خریدم که برای وام بنیاد مسکن ثبت نام کردم وگفتندزمینت کاربریش فضای سبزه خلاصه بعداز مدتی دوندگی پروانه ساخت گرفتم ودارای پروانه میباشم ولی بنیادقبول نداره میگه باید جواب تغیرکاربریت بیاد سه سال پیش واسه تغیرکاربری ثبت کردم لطفارلطفا راهنمایی کنید باتشکر
سلام بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
با سلام
باغی در شهرستان امل دارم
که مقداری از زمین تجاری مسکونی و مقداری مسکونی میباشد
از این ۵۰۰۰متر_ ۱۲۰۰متر در طرح فضای سبز قرار دارد
من خودم هم نمیدانستم‌که در طرح فضای سبز هست
تا اینکه اخیرا تصمیم به فروش گرفتم که متوجه این مساله شدم
چه اقدامی برای اینکه طرح را به مسکونی تغییر دهم امکانپذیر است و در چه مرجع قانونی؟
درود
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه- به طور خلاصه :متقاضی تغییر کاربری شوید و با شهرداری توافق نامه بنویسید ( با توجه به تمام جوانب حقوقی ) تا موضوع در کمیسیون ماده پنج مستقر در اداره کل راه و شهرسازی استان مازنداران مطرح و تصمیم گیری شود البته که الزامی به قبول درخواست شما ندارند.تغییر کاربری از فضای سبز و باغ به مسکونی یا تجاری هم مستلزم پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری است.
با سلام و احترام.
بنده یک سوال از خدمت شما دارم. ممنون میشم راهنمایی بفرمایید. فرض کنید بنده یک زمین با کاربری آموزشی یا هر کاربری عمومی خریداری کردم. یا می توانم به استناد قانون وضعیت تعیین املاک واقع در طرحهای دولتی از حقوق مالکانه استفاده کنم و استفاده آن را به مسکونی درخواست نمایم. باز هم تاکید می نمایم بنده با علم بر اینکه کاربری آموزشی می باشد با قیمت پایین تر از کاربری مسکونی از مالک اولیه خریدار نموده ام. سوال اینجا مطرح میشه آیا حقوق مالکانه من که با کاربری آموزشی خریداری نموده ام همان کاربری آموزشی است یا می توان به استناد قانون وضعیت املاک درخواست استفاده مسکونی بدهم یا نه
با سپاس
سلام بر شما
حقوق مالکانه به اعتبار ملک معین می گردد نه مالک بنابراین تغییر مالکیت نمی بایست در این زمینه مشکلی ایجاد نماید.در مورد اینکه چه حقوقی به چنین ملکی و مالک آن تعلق می گیرد بایستی زمان بیشتری صرف نمود که در اینجا فرصت نیست و چنین مواردی مشاوره محسوب و مستلزم پرداخت هزینه مشاوره است.
با سلام هزینه تنظیم یک دادخواست به چه میزان است
درود
میزان هزینه تنظیم لایحه به موضوع پرونده بستگی داره.
در دعاوی شهرداری و ملکی که در حوزه کاری بنده هست و برخی دعاوی دیوان، در حال حاضر به اعتبار موضوع، معمولاً بین دو تا پنج میلیون تومان.
با سلام زمینی به متراژ 135 متر در یکی از شهر های اقماری قزوین داشته ام که با دریافت استعلام از شهر داری خریداری کرده ام وبعد از جند سال شهرداری حدود 35 متر از زمین را از من به عنوان حق تتیک برداشته وبدون اطلاع من به یک فرد دلال فروخته است لطف راهنمایی فرمایید
درود
ظاهراً منظور شما حق تفکیک هست،پاسخ به این سوال نیاز به شرح موضوع و بیان فروض مختلف داره ولی این گونه نیست که به اراضی زیر 500 متر مربع لزوماً قدرالسهم افراز و تفکیک تعلق نگیره…
با سلام
باغی در شهرستان داریم که در وسط شهر قرار گرفته و در طرح تفصیلی به عنوان فضای سبز شهری هست چند سال قبل یک دانگ از از باغ را به یک اداره دولتی فروختیم که در آن ساختمان ساخته و اخیرا نیز قسمتی را به شخص ثالث جهت احداث ساختمان مسکونی واگذار کرده و در هر دو این ساخت و سازها شهرداری پروانه ساخت داده الان برای تغییر کاربری 5 دانگ سهم ما شهرداری مطالبه50 درصد زمین رو کرده در صورتیکه با ساخت و ساز یک دانگ عملا تغییر کاربری صورت گرفته آیا عمل شهرداری قانونیست؟و یا ما میتونیم از طریق دیوان عدالت بدون واگذاری سهم به شهرداری درخواست کاربری کنیم؟و یا راهکار دیگری هست؟
درود
دوست عزیر این موارد توضیح مفصل لازم داره و بهتره به جهت اهمیت کار و گرفتن راهنمایی بهتر با صرف مختصر هزینه،حداقل از وکیل مشورت بگیرید.ولی به طور خلاصه: گرفتن هزینه تغییر کاربری و یا به عنوان مصطلح و شناخته شده اون(عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری) توسط دیوان مجاز شناخته شده ولی در مورد میزان اون باید مصوبات شورای شهر مبنا قرار بگیره هر چند شما ملاحظات اقتصادی خودتون رو دارید و شاید با پرداخت هزینه ای بیش از هزینه تصویبی شورا، راضی به توافق با شهرداری شوید یا فرضاً قسمتی از ملک را واگذار نمایید/اقدام غیر قانونی اداره دولتی برای شما حقی ایجاد نمی نماید هر چند در مورد اون اداره، طبق گفته شما تخلف انجام شده و از طرفی اگه ملک مشاع هست، باید افراز بشه و شما میتونستید مانع ساخت و ساز اداره دولتی در ملک مشاعی شوید مگر اینکه قسمتی را به عنوان مفروز الرعیه واگذار نموده باشید/الزام به تغییر کاربری به جایی نخواهد رسید و….
سلام جناب فریدونی عزیز وقتتون‌بخیر. بنده ۱۴ سال پیش یک قطعه زمین ۱۶۰ متری خریداری کردیم با سند شش‌دانگ. با گذشت اینهمه سال شهرداری میگه که فضای سبزه ولی دراین ۱۴سال هیچکاری انجام نداده روش. به ماهم جوازساخت نمیدن. ۸ قطعه زمین ۱۶۰ متری هستن.ممنون میشم راهنمایی کنین.
درود بر شما
این موارد توضیح مفصل داره و بهتره برای ارشاد بهتر از وکیل در قبال پرداخت هزینه، مشاوره بگیرید.
با این حال: معمولاً دو اقدام می توان انجام داد در این دعاوی : 1-الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی که متاسفانه با وجود آرایی مانند رای 817 هیات عمومی دیوان، فایده لازم بر آن مترتب نمیشه 2-توافق با شهرداری برای تغییر کاربری با رعایت تشریفات قانونی که مستلزم پرداخت هزینه ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری هست.
اینجانب وکیل نیستم ولی می دانم.در سهم.شریکی هریک از شرکا می تواند تفاضای افراز از دادگاه بنماید. و دادگاه رسیدگی می کند و مثل تفکیک شهرداری نمی تواند مبلغی را بگیرد
سلام
پیام شما ارتباطی با مطلب نداره با این حال در مورد اراضی شهری رعایت ماده 101 قانون شهرداری الزامی است و دادگاه بایستی قدرالسهم شهرداری را لحاظ نماید.
با سلام در مورد تغییر کاربری زمین فضای سبز (پارک) به درمانگاه توسط شهرداری در داخل شهرک مسکونی که دو سال پیش توسط شهردار وقت برای احداث پارک کنگ زنی شده و بنر های شهرداری در مورد زمان احداث فضای سبز و همچنین بودجه مصوب شده کاملا تایید شده حالا بعد از گذشت دو سال الان صحبت از احداث درمانگاه توسط شهرداری مطرح شده است برای جلوگیری از این وضعیت چه اقدامی باید انام دهیم
سلام
با انجام کارشناسی دقیق در مورد نیاز شهرک مسکونی به فضای سبز و استانداردهای مربوطه و اینکه ایجاد مرکز بهداشتی یا درمانگاه در آن محل چه مشکلات حادی در پی دارد،شاید دعوی ابطال مصوبه کمیسیون ماده پنج مبنی بر تغییر کاربری از فضای سبز به درمانگاه نتیجه دهد.
سلام در مورد زمینی که در ان مختلط شهری باشد و اموزش و پرورش اعلام نیاز کرده باشه ایا راهکاری یا ماده ای هست که براشون ارسال کنیم که اگه نمیتونید بخرید توی چند ماه اعلام نیازشون رو انجام ندن لغو بشه
سلام
اگر ملکی در طرح باشه،تغییر طرح و کاربری املاک در صلاحیت کمیسیون ماده پنج هست.پاسخ ندادن به نیاز داشتن یا نیاز نداشتن در مورد چنین املاکی،دلیل بر منتفی بودن طرح نیست هر چند اعلام عدم نیاز می تواند محرک خوبی برای کمیسیون ماده پنج جهت اعاده کاربری سابق باشد.
درود بر شما
زمین من در طرح فضای سبز واقع شده، ۱۸ ماه و پنج سال هم از طرح سپری شده، و عملا در هیچ گونه طرحی بسر نمیبرد، شهرداری هم پروانه ساخت نمی‌دهد، به بهانه اینکه خدمات بر عهده مالکان میباشد. از قبیل معابر ،برق آسفالت و غیرو و هر پنج سال یکبار هم یک طرح جدید میگذارد و پنج سال کار زمین‌ها را عملا عقب میاندازد، الان نزدیک ۴۲ سال این عمل را تکرار میکند، من بیش از۳۰ سال این زمین را دارم ، خواهش میکنم بفرمائید تکلیف چیست، و مستاجر هم هستم،خسته شدم از بازی شهرداری لطفاً راهنمایی کنید، واقعا درمانده شدم.
سلام بر شما
راهکار برون رفت از این مشکل،یا توافق با شهرداری در مورد تغییر کاربری با تایید کمیسیون ماده پنج هست و یا طرح صحیح دعوی اِعمال حقوق مالکانه در دیوان عدالت اداری
باسلام بنده سیصد متر زمین مشاع از 17000مترداخل شهرخریدم که کاربریش کشاورزی میباشد از شهرداری که پرس و جو کردم گفتن داخل بافت شهریه ودر حریم سبز میباشد نه میشه خرید ونه میشه فروخت .یه راهنمایی کنیدچجوری میتونم ملکی در زمینم بسازم امکانش هست .در ضمن بیش از 5سال گذشته داخل زمین هیچگونه محصولی کاشت و برداشت نشده.سه تا ملک هم در همین سند مشاع هم ساخته شده آب برق گاز هم گرفتن.با تشکر
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
سلام و وقت بخیر بنده ملکی شامل 1140 متر زمین که در آن دو عدد سوله و مغازه هست بر جاده کمربندی در شهرستان دارم ملک دارای سند منگوله دار و پایانکار از شهرداری ست در تاریخ 1378 ، حدود 15 سالی هست که طرح فضای سبزی تعریف و تا 3 پلاک از ملک ما اجرا و عقب نشینی شده است ،من الان میخوام سند تک برگ بگیرم و ملک رو بفروشم میخوام بدونم توی سند تک برگ طرح فضای سبز و عقب نشینی ذکر میشه ؟و اینکه خریدار ازش تعهد عقب نشینی توسط شهرداری گرفته میشه یا نه؟
سلام
موارد مورد نظر می بایست درج شود.
معمولاً شهرداری ها چنین تعهدی اخذ می نمایند ولی اخذ تعهد مبنی بر عدم ادعا در خصوص قسمت عقب نشینی شده صحیح نیست.
باسلام وعرض ادب.
یک قطعه زمین در روستایی در شهر تنکابن خریدم که بعد از خرید متوجه شدم در طرح فضای سبز قرار دارد دهیار روستا قول مساعد داده که با توجه به اتمام طرح هادی ده ساله روستا در طرح جدید پیشنهاد تغییرکاربری زمین از فضای سبز به مسکونی را بدهد.
خواستم ازمحضر حضرتعالی بپرسم اولا راه خارج کردن زمین از فضای سبز چیست ثانیا آیا دهیار کمکی در این زمینه میتواند انجام دهد؟
سلام
اختیار کار با بنیاد مسکن هست منتها گزارش دهیار در توجیه تغییر کاربری و عدم قابلیت ملک مورد نظر برای اجرای فضای سبز یا عدم نیاز به اون، موثر هست در نوع تصمیم بنیاد مسکن
سلام و درود بر استاد ارجمند باغ محصور که قبلا سیصد و بیست متر ساخت در دو طبقه هرکدام ١٦٠ نتر داشته و اکنون ساختمان قابل سکونت نیست و جهاد شهر تایید کرده آیا جهاد استان هم تایید میکند و اگر تایید شد کمنسیون ماده ٧ شورا مجوز محوطه ساازی و باغ ویلا میدهد با عنایت به قانون ٥٠٠ متر بدون عوارض همچنین طبق قانون جدید باغ شهر ایا مجوز باغ ویلا میدهد با تشکر همکار سابق
سلام
معمولا با تغییر کاربری به مسکونی موافقت می نمایند ولی ساخت و ساز با سابقه قبل از سال 1374 بایستی مجوز دهند حداقل به عنوان بازسازی.
با سلام…
من زمینی دارم که از پدرم خریداری کردم که ایشون سال ها قبل در بافت شهر طبق ماده 147زمین روبروی منزلشون رو درخت کاشته بودن و سند گرفتن… سالها میگذره و این زمین که فضای سبز اعلام شده…
حالا سالهاست که شهرداری نه زمینی به جاش به ما میده نه پولی داره که از ما خریداری کنه….
آیا میشه جواز ساخت در این زمین رو گرفت…؟؟؟
البته یک ابنار قدیمی بدون پی هم در زمین وجود داره…
ممنون میشم راهنمایی بفرمایید…
سلام بر شما
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
سلام من یک قطعه زمین به متراژ 200 متردارم عیرمجازدیوارکشی کردم الان شهرداری می خواهد انجاراتخریب کند آیا شهرداری این حق رادارد درحالی که مالک قانونی این من هستم
سلام
ساخت و ساز غیر مجاز رخ داده و کمیسیون ماده 100 می بایست رسیدگی کند بحث راجع به اینکه رای به تخریب می دهند یا جریمه، مفصل هست.
سلام زمینی داریم قسمت شمالی آن فضای باز اعلام شده الان شهرداری اجازه نمی دهد در مغازه در فضای باز یا شب باز شود می گویند بایددر کوچه باز شود چه باید بکنم
سلام
کارشناسان رسمس دادگستری که در امور شهرسازی هم ذیصلاح هستند، مشاوران بهتری برای این قبیل سوالات هستند با این حال ساخت و سازها باید بر اساس ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی باشند و الا شکایت علیه شهرداری هم به جایی نخواهد رسید.باز تحقیق نمایید ولی بعید می دانم دعوی شما علیه شهرداری به عناوینی مانند الزام شهرداری به صدور مجوز بازگشایی درب در قسمت های مورد نظر و احراز وقوع تخلف در دیوان عدالت اداری به جایی برسد.
با سلام واحترام
دو سئوال:
یکی: آیا زمین کاربری فضای سبز در طرح تفصیلی با گذشت عمر طرح در راستای حقوق مالکانه میشود تفکیک نمود ؟
دومی:صدور پروانه برای املاک با کاربری سبز در اجرای ماده واحده قانون تعیین تکلیف آیا برابر ملک همجوار خدمات ارابه میشه یا صرفا دو طبقه و پیلوت؟
سلام بر شما
این موارد مشاوره به حساب میاد و چون وقت ما رو میگیره با پرداخت هزینه انجام میشه که به صلاح ارباب رجوع هم هست چون به تفصیل پاسخ داده میشه با این حال:
1-با گذشت 5 سال از تاریخ تصویب طرح، مالک از همه حقوق مالکانه از جمله حق طرح تقاضای افراز و تفکیک برخورداره
2-ملاک کار،پروانه صادره به نام هم جواران نیست و متاسفانه در آرای دیوان عدالت اداری خلاصتاً اومده که شهرداری تکلیفی بیشتر از صدور پروانه بر اساس تراکم پایه ندارد!!
سلام یک قطعه زمین تجاری دارم شهرداری میگه فضا سبز هستش حدود 10 ساله پروانه ساخت گرفتم ساختم حدود 80 متر ازش مونده شهرداری میتونه پروانه را باطل کنه و چرا پروانه مابقی را بهم نمیده
درود بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و قاعدتاً می بایست هزینه مشاوره پرداخت بشه چون واقعاً فرصت مشاوره رایگان نیست.ولی به طور خلاصه:
اگر در زمان صدور پروانه، کاربری رعایت شده و بعد در فضای سبز قرار گرفته، می توان دعوی ابطال طرح فضای سبز مطرح کرد هر چند واکنش شعب دیوان به این موضوع متفاوت هست.اگر در موقع صدور پروانه، کاربری ملک، فضای سبز بوده و شرایط قانون تعیین وضعیت املاک واقع در … رعایت نشده ، اقدام شهردای تخلف بوده و به نظر شهرداری نمیتونه راساً پروانه صادره خود رو ابطال کند ولی برای شما حق مکتسبی ایجاد نمیشه.
بهتره این موارد رو حضوراً مطرح کنید نیاز به پرسش و پاسخ و شرح مساله بیشتر هست.
سلام و عرض ادب.
با موافقت دهیار قصد ساخت در زمین(زمین در طرح هادی فضای سبز خورده اما ۱۲سال از طرح هادی گذشته یعنی دو سال هم از اتمام طرح ده ساله گذشته) بصورت عدم خلاف را دارم.
سوال بنده از حضور شما اینکه موافقت دهیار کافیه و مشکلی پیش نمیاد؟
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
باید در قالب پروانه ساختمان، ساخت و ساز نمایید.
با توجه به شرح مساله، باید به حقوق مالکانه توجه نمایند و پروانه رو با رعایت مقررات قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های …. صادر نمایند اتفاقاً اگر در این فرض، پروانه صادر نمایند، تخلف کرده اند.
سلام وقت بخیر، در شهر زنجان یک u ترن هوایی به عنوان دور برگردان اجرا شده که باعث شده تعدادی از زمین های تجاری پشت u ترن بمونه و موقعیت خودشون رو از دست بدن. وقتی به شهرداری مراجعه میکنیم بابت از بین رفتن موقعیت ملک میگن که اون ناحیه که u ترن گرفته حرمی فضای سبز هستش و شما حق اعتراض ندارید، در صورتی که در کل مسیر بلوار هیچ فضای سبزی اجرا نشده و حتی خیلی ار نقاط حریمی هم وجود نداره. میخواستم ببینم به چه طریقی میشه از شهرداری برای از بین بردن ارزش ملک شکایت کرد و خسارت گرفت؟
درود
دیر پاسخ میدم چون نرسیدم پیام ها رو ببینم.
رای گرفتن در این باره با رویه قضایی که جاری هست مشکله منتها به نظرم دعوی مطالبه خسارت افت ارزش ملک را به استناد قاعده تسبیب،قاعده لاضرر و ملاک رای وحدت رویه 747 مطرح نمایید در دادگاه.
باعرض سلام
خانه قدیمی سنددار آب برق دامداری هم هست سالی ۸۰ فضای سبز طرح هادی ما هم اطلاع نداشتم جواز بگیرم متوجه شدیم چون ۲۰ سال گذشت دهیارتصرف نکردن چه باید کرد شکایت کنیم ازشما راهنمایی خواستم خانه هم برای چهار می باشد دامدارای باهمسایهای مشکل دارم جواز نمی دهند
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع ببینم.
مطلب را مبهم بیان کردید.از حقوق مالکانه برخوردارید و می توانید دعوی الزام به صدور پروانه علیه دهیاری و در دادگاه محل مطرح نمایید.اگر ساختمان شما دارای پروانه و یا پایان کار است شاید دعوی ابطال طرح فضای سبز به نتیجه برسد.
مقداری زمین از محوطه مسکونی پدر بزرگم خریداری کردم و پروانه ساخت گرفتم اما ورودی زمین من دیوار ۶ متری به طرف خیابان دارد و جلوی این دیوار توسط شورای روستا سالیانه قبل فضای سبزی در متراژ جدودی ۵ تا ۱۰ متر مربع میباشد اما امروز شورا ادعا میکند که شما نمی‌توانید درب ورود باز کنید چون جلوی دیوار فضای سبز میباشد آیا این ادعا قانونی است یا صرفا جهت سنگ اندازی میفرمایند؟
سلام
به مندرجات پروانه صادره و طرح هادی بستگی دارد احتیاطاً از کارشناس مسلط به امور شهرسازی کمک بگیرید.