عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت بسته به اینکه از ناحیه مالک(مشارکت دهنده) یا سازنده (مشارکت گیرنده) باشد و اینکه در قرارداد مشارکت در مورد امکان فسخ قرارداد از سوی متعهد له (کسی که به نفع او تعهدی شده است) چه توافقی و شرایطی مقرر شده است،دارای ابعاد حقوقی و قضایی گوناگونی است.

مسائل و سوالات بحث عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

>قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

>عدم انجام تعهد قراردادی در قانون مدنی چه اثری دارد؟

> ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

> میزان دخالت توافقات بر آثار عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

1- قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

این نوع از قرارداد بیشتر از زمانی پدیدار گردید که توسعه کمی شهرنشینی به سوی ساخت و سازهایی با تراکم بالا و در ارتفاع (مجتمع های آپارتمانی) سوق یافت.

در اینجا معمولاً صاحبان زمین های خالی و یا دارندگان خانه های به اصطلاح کلنگی که توان مالی و تجربی و مهندسی احداث بنای آپارتمانی را نداشتند با پیمانکاران ساختمان طرف قرارداد واقع می شدند.

کسانی که ملک را برای احداث بنا در واقع به مشارکت می گیرند (سازندگان) ممکن است شخص حقیقی باشند یا شخص حقوقی (شرکت ،موسسه و…)

از نظر صلاحیت های فنی و مهندسی نیز ممکن است فرد مشارکت گیرنده صرفاً تجربه عملی در زمینه ساخت و ساز داشته باشد و یا اینکه علاوه بر تجربه،از نظر صلاحیت های علمی و آکادمیک نیز در امر ساخت وساز دارای مدرک دانشگاهی یا حرفه ای باشد.

به هر حال آورده مالک،زمین یا ملکی است که مقرر است بنای مورد نظر در آن احداث گردد.

آورده سازنده نیز خدمات اداری و عملی وی ضمن صرف هزینه هایی است که برای احداث بنا حسب مورد معمول می دارد و مصرف می نماید.

راجع به اینکه سهم مالک و سازنده از بنایی که در آینده احداث می گردد،چقدر است به توافق طرفین و موقعیت ملک از نظر شهر و محله بستگی عمده ای دارد.

برای نمونه معمولاً میزان سهم سازنده در شهر تهران نسبت به سایر شهرهای استان تهران کمتر است چرا که ارزش عرصه ملک به نسبت شهرهایی مانند شهریار و لواسان بیشتر است.

عمده حقوقدانان معتقدند که قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی غیرمعین و مشمول ماده 10 قانون مدنی است.

اثر غیر معین دانستن قرارداد آن است که از قواعد خاص عقود معین پیروی نمی نماید.

2- عدم انجام تعهد قراردادی در قانون مدنی چه اثری دارد؟

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت از قواعد کلی عدم انجام تعهد قراردادی در قانون مدنی پیروی می نماید.

در قرارداد مشارکت در ساخت عمده تعهدات به صورت تعهد به انجام کار می باشد به تعبیر قانون مدنی این شروط را تحت عنوان شرط فعل می شناسند.

شرط فعل دارای قواعد خاص خود می باشد به این بیان که طبق مواد 237 تا 239 قانون مدنی ابتدا بایستی الزام متعهد را درخواست نمود.

در مرحله بعد اگر متعهد از اجرای تعهد خودداری نمود متعهد له و محکوم له(کسی که حکم محکومیت طرف مقابل به انجام تعهد را اخذ نموده است) می تواند مورد تعهد را خود یا به وسیله شخص دیگری انجام دهد و هزینه ها مطالبه نماید.

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می دارد:

«هر گاه محكوم به انجام عمل معيني باشد و محكوم‌عليه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص ديگري ممكن باشد‌ محكوم‌له مي‌تواند تحت نظر دادورز (‌مأمور اجرا) آن عمل را وسيله ديگري انجام دهد و هزينه آن را مطالبه كند و يا بدون انجام عمل هزينه لازم را به‌ وسيله قسمت اجرا از محكوم‌عليه مطالبه نمايد.

در هر يك از موارد مذكور دادگاه با تحقيقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر كارشناس ميزان ‌هزينه و معين مي‌نمايد. وصول هزينه مذكور و حق‌الزحمه كارشناس از محكوم‌عليه به ترتيبي است كه براي وصول محكوم به نقدي مقرر است…»

اما ممکن است مورد تعهد و در واقع موضوعی که طرف متخلف بدان محکوم شده است از اموری نباشد که شخص دیگری غیر از محکوم علیه بتواند آن را انجام دهد.در این فرض تکلیف چیست؟

ماده 239 قانون مدنی راهکار قانونی را در این فرض چنین ارائه داده است:

«هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او ‌واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

3- ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت اصولاً از قواعد عام قانون مدنی در مورد ضمانت اجرای خودداری از اجرای تعهدات فعلی تبعیت می نماید.

بنابراین در جایی که:

1-3سازنده از اجرای تعهدات خود در مورد ساخت و ساز بنای موضوع قرارداد مشارکت خودداری می نماید،بایستی دعوی الزام به انجام تعهد؛

2-3 در فرضی که مالک از تنظیم سند رسمی وکالت (در فرض شرط در قرارداد) و اعطای وکالت جهت اخذ پروانه ساختمان و…امتناع می نماید بایستی دادخواست الزام به تنظیم سند وکالت را علیه مالک ؛

3-3 در موردی که مالک متعهد به ارائه سند مالکیت و پرداخت بدهی و عوارض شهرداری شده است،بایستی دادخواست الزام مالک به ارائه سند و تسویه بدهی های ملک را مطرح نمود.

همین طور سایر دعاوی مربوط به تعهدات فعلی بایستی در وهله نخست با طرح دادخواست الزام به انجام تعهدات پیش گفته مطرح گردند و فسخ قرارداد تنها در فرض ماده 239 قانون مدنی میسر است.

گفتنی است بیشترین سوالات در مورد دعوی الزام به انجام تعهد علیه سازنده می باشد.در این دعوا معمولاً کسی که تعهد ساخت ملک به نفع او در قرارداد مورد شرط قرار گرفته است بایستی دادخواست الزام به انجام تعهد را در دادگاه محل وقع ملک مطرح نماید.

در صورت صدور حکم به نفع مالک(مشارکت دهنده) وعدم اجرای مفاد حکم،به ناچار محکوم له بایستی با هزینه خود مورد حکم یعنی احداث بنا را به انجام رساند و سپس هزینه ها را مطالبه نماید!!

توصیه می گردد از نمونه دادخواست های ارائه شده در سایت های حقوقی و کتاب هایی که نمونه دادخواست های حقوقی را ارائه داده اند،استفاده ننمایید چرا که هر دعوی و پرونده دارای شرایط خاص خود است و طرح نادرست خواسته و دادخواست ممکن است باعث تضییع همیشگی حقوق کسی شود که چه بسا بایستی به نفع وی و به ضرر سازنده حکم صادر گردد.

4- میزان دخالت توافقات بر آثار عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت از حیث آثار و ضمانت اجرای و ترتیب طرح دعاوی و دادخواست ها تا حدود زیادی به شروط و توافقات قراردادی بستگی دارد.

برای نمونه می توان شرط نمود چنانچه مالک از ارائه سند مالکیت یا تادیه بدهی های ملک به اداره امور مالیاتی و شهرداری و…خودداری نماید،سازنده حق فسخ قرارداد را داشته باشد و یا قرارداد منفسخ تلقی گردد.

می توان شرط نمود که در صورت خودداری سازنده از اجرای تعهدات در زمان بندی های مشخص شده،مشارکت دهنده (صاحب ملک) حق فسخ قرارداد را داشته باشد و یا قرارداد خودبخود منفسخ گردد.

بنابراین وقتی در قرارداد به سازنده یا مالک در فرض خلف وعده طرف مقابل حق فسخ داده شده است مشروط له می تواند از حق فسخ خود استفاده نماید و متحمل دردسرهای راه طولانی و معمولاً بی سرانجام قانون مدنی نگردد.

بدیهی است هر کدام از مسائل بالا دارای جزییات و نکته های حقوقی است که بهتر است در هر مورد از مرحله شروع کار مشارکت و روش و ترتیب نوشتن متن قرارداد مشارکت گرفته تا موقع طرح دادخواست الزام به انجام تعهد به جهت عدم ایفاء و انجام تعهدات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت از مشورت و تخصص وکیل متخصص در امور ملکی بهره برد.

این مطلب در ارتباط با سرانجام ایفاء نکردن تعهد قراردادی و درج شرط بابت امکان فسخ قرارداد و میزان دخالت توافقات بر آثار عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم گردیده است.