ساخت و ساز غیر مجاز همسایه در قلمرو شهرداری:نحوه شکایت و مراجع رسیدگی

ساخت و ساز غیر مجاز همسایه در جایی که ملک در محدوده و حریم شهر می باشد موضوع مطلب حاضر است.

مواردی مانند مرجع رسیدگی به شکایت،نحوه جلوگیری از ساخت و ساز،نحوه شکایت تلفنی و آخرین قوانین راجع به حقوق همسایه متضرر و نکات تنظیم متن شکایت به طور مختصر مورد بررسی قرار می گیرد.

مجرای بحث ساخت و ساز غیر مجاز همسایه

غیر از مواردی مانند ایجاد آلودگی صوتی و آسیب به سازه های مجاور، موارد اصلی شکایت از همسایه از این قرار است که همسایه متضرر بیان می دارد شخص متخلف، ساخت و سازی نموده که موجب سایه اندازی،سلب نور،اِشرافیت و مواردی از این قبیل به ملک او گردیده است.

مثلاً تمام ساختمان های مجاور در سطح اشغال 60 درصدی با سه طبقه بنا احداث شده اند و به یکباره سازه ای در سطح اشغال 80 درصد و بعضاً دیده می شود 100 درصدی !! در فرضاً پنج طبقه احداث شده است.

مهم ترین موضوع در این شرایط این است که در کجا و به چه خواسته ای و با چه متنی شکایت نماییم؟!

تفکیک بحث ساخت و ساز غیر مجاز همسایه به اعتبار پروانه ساختمانی

به طور خلاصه چنانچه ساخت و ساز آسیب زننده به همسایه معترض، مستند به پروانه ساختمانی نباشد یا بر خلاف پروانه ساختمانی باشد، مستند به ماده 100 قانون شهرداری و تبصره یک آن، شهرداری ضمن متوقف نمودن عملیات ساختمانی بایستی موضوع را به کمیسیون ماده صد برای رسیدگی ارسال نماید.

اگر موضوع در کمیسیون،مطرح و رای صادر شود و رای مورد نظر شاکی صادر شود مثلا حکم به قلع مستحدثات صادر گردد که خواسته شاکی محقق شده است.

اما اگر رای به ضرر همسایه متضرر باشد مثلا رای به جریمه صادر شده باشد، همسایه می تواند به استناد رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 115 مورخ 1392.2.23 نسبت به رای جریمه اعتراض نماید چرا که همسایه متضرر از رای جریمه، ذینفع محسوب می شود.

البته توجه فرمایید که چنانچه شخص متخلف به همین رای جریمه یا هر رای دیگر ماده صد در دیوان عدالت اداری، شکایت نموده باشد، در این فرض به استناد رای وحدت رویه شماره 2872 مورخ 1398.10.10هیات مذکور، همسایه باید صرفاً در قالب ورود ثالث یا اعتراض ثالث اقدام نماید و نمی تواند مستقلاً طرح دعوی نماید.

فرض دیگر ناظر به موردی است که مستحدثات وعملیات ساختمانی مورد شکایت همسایه متضرر، مستند به پروانه ساختمانی صادره از سوی شهرداری است.

دارنده پروانه بیان می دارد که من با پرداخت هزینه صدور پروانه چنین مدرک و مجوز رسمی را دریافت نموده ام و اعتراض همسایه وارد نیست.

در نگاه نخست این دفاع وارد به نظر می رسد.

اما سوال این است که آیا شهرداری مجاز به صدور هر نوع پروانه است؟

پاسخ منفی است زیرا شهرداری باید ضوابط و مقررات طرح های شهری ( طرح جامع،طرح تفصیلی و طرح هادی) و اصول شهرسازی و قو.انین و مقررات را در موقع صدور پروانه رعایت نماید.

سوال دیگر: مگر مکن است که شهرداری، پروانه خلاف قانون صادر نمایند؟!

واقعیات اداری و قضایی بیانگر مثبت بودن پاسخ است.

از این رو مانع همسایه متضرر برای رفع ضرر از خود و نیز ابزار دفاعی شخص دارای پروانه، پروانه ساختمانی مورد نظر است.

سوال: آیا می توان دعوی ابطال پروانه را صادر نمود؟

در این باره گفتنی است که:

1- توجهاً به رای وحدت رویه شماره 812 مورخ 23/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، رسيدگي به اعتراض همسايه مجاور متضرر از پروانه شهرداري در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

2-راجع به اینکه آیا منظور از همسایه مجاور، صرفاً همسایه دیوار به دیوار است یا هر همسایه ای که از مجرای پروانه ساختمانی خلاف قانون صادره متضرر است؛ اختلاف است. ظاهر از واژه «مجاور» همان همسایه دیوار به دیوار است و لاغیر.

اما اعتماد به این ظهور و عدم توجه به مبنای پذیرش حق شکایت مذکور، نه منطقی است و نه اینکه با اصل تساوی اشخاص هم خوانی دارد.

برای مثال ممکن است به واسطه صدور پروانه ای با تراکم و سطح اشغال غیر قانونی، اِشرافیت و سایه اندازی به ساختمانی که در آن سوی گذر است حادث گردد.

از این رو بایستی برای همسایگان غیر مجاوری که از اجرای پروانه غیر قانونی متضرر می شوند نیز حق شکایت قائل شد و قید مجاور به کار برده ضمن رای بالا در مورد همسایگان را صرفاً بر مبنای غلبه فرض نمود.

3-در قسمتی از نظریه شماره 90.59 مورخ 1390.4.5 کمیسیون مشورتی دیوان عدالت اداری نیز آمده است:

«…چنانچه شهرداری پروانه ساختمانی برای یک ساختمان صادر کند و در آن، قوانین و مقررات شهرسازی و طرحهای جامع و تفصیلی رعایت نشده و حقوق ارتفاقی یا مالکانه همسایگان تضییع شده باشد همسایگان مجاور و غیر مجاور می توانند به دلیل تضییع حقوق خود به دیوان عدالت اداری شکایت نموده و ابطال آن پروانه ساختمانی را در خواست نمایند.»

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

در فرض وقوع ساخت و ساز غیر مجاز،شهرداری باید ضمن متوقف نمودن عملیات ساختمانی،پرونده را در کمیسیون مطرح نماید.

در صورت عدم اقدام شهرداری می توان؛ چه رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه باشد یا دیوان عدالت اداری، متقاضی صدور دستور موقت مبنی توقف ساخت و ساز شد.

تنظیم متن شکایت بابت ساخت و ساز غیر مجاز

متن شکایت و پیگیری چنین پرونده هایی از اهمیت تخصصی و حقوقی بالایی برخوردار است و بهتر است از وکیل تخصصی دعاوی شهرداری برای طرح شکایت و تشکیل پرونده کمک گرفت.

شماره تلفن گزارش ساخت و ساز غیر مجاز

شهروندان تهرانی می توانند مزاحمت‌های ساخت و ساز شهری را به سامانه‌های ۱۳۷ و ۱۸۸۸ اطلاع دهند.

با امید به این که مورد استفاده همکاران گرامی و بازدید کنندگان ارجمند قرار گرفته باشد متذکر می گردد این نوشته توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری ) با عنوان ساخت و ساز غیر مجاز همسایه در اراضی شهری در تاریخ سه مرداد 1403 تدوین گردیده است.