رای وحدت رویه جدید هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 811 راجع به نحوه رد ثمن معامله به نرخ روز که در روزنامه رسمی شماره 22242مورخ 6/5/1400 منتشر شده است بنا بر آنچه در رای یاد شده آمده و البته حاوی حکم بهتری نسبت به رای 733 همان هیات می باشد،در خصوص بطلان معامله در فرض مستحق للغیر در آمدن صادر شده است.
ولی به نظر تفاوتی از جهت دلیل بطلان عقد وجود ندارد.به طور کلی در سال های اخیر نظرات متفاوتی در مورد نحوه رد ثمن معامله در فرض بطلان قرارداد ارائه شده است.گروهی قائل به آن هستند که فقط ثمن قراردادی ،مسترد می گردد.در رای وحدت رویه شماره 733 فی الواقع پول به نرخ روز و در رای شماره 811 تمایل به پرداخت قیمت روز ملک مورد معامله می باشد که مطمئناً در وضعیت حاضر،رای اخیر به نحو بهتری از خریدار در عقد بیع جبران خسارت می نماید.
اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره 7/1400/466 مورخ: ۱۴۰۰/۰۵/۲۳ به نوعی مسائل بالا را مورد بررسی قرار داده است که ذیلاً درج می گردد:
استعلام : یک قطعه باغ به با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته می شود و خریدار بعدا متوجه می شود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است ؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده ۳۶۵ قانون مدنی حکم بر بطلان قرارداد صادر می کند . خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله ، ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه شده است .
1- آیا دادگاه می تواند با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه شماره ۱۵۷۳۳/۷/۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقه ای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند ؟
2- آیا دادگاه می تواند ثمن معامله را با لحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاک عمل قرار دهد ؟
3- آیا دادگاه صرفا فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند ؟
پاسخ :
۱-۲ و ۳ – مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد ؛ لذا هر گاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند ، وفق قاعده على اليد ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است . عودت مال و أعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود و این امر منوط به مطالبه مالک نیست . در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغير در آمدن مبیع باطل است ، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود ؛ هم چنان که حکم مقرر در ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ مؤید این دیدگاه است . بنابراین در فرض سؤال محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ، صورت گیرد .
از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.
20 دیدگاه. Leave new
سلام .
روش محاسبه ای بر اساس رای وحدت رویه در مورد مستحق للغیر چگونه محاسبه میشه
سلام بر شما
ارزیابی مال مورد معامله به نرخ روز
سلام
اگر در مبايعه نامه اي نوشته باشد اگر مستحق الغير باشد علاوه بر ثمن معامله a ميليون خسارت پرداخت شود .آيا بر اساس وحدت رويه ثمن معامله قيمت روز محاسبه مي شود
درود
به نظر بنده خیر
مستند به ماده 10 قانون مدنی و محترم بودن توافقات خصوصی و اینکه جبران خسارات ناشی از بطلان معامله از قواعد تکمیلی است که مفاد تراضی بر آن برتری دارد.
سلام من سال هزارو چهارصد ۲۴۴متر زمین در شمال خریدم که گفتن ۱۷۲متر مسکونی داره اما بعد گذشت یکسال استعلام گرفتم و دیدم که حدود ۱۱۰متر مسکونی داره و فروشنده نقشه زمین و دستکاری کرده بوده.الان باتوجه به این تورم اگه شکایت کنم ثمن چگونه محاسبه میشه
سلام
بدون ملاحظه اسناد و مدارک و اینکه حکم چنین معامله ای چیست، نمی توان پاسخ دقیقی داد.
به اعتبار اینکه حق فسخی وجود داره یا خیر و از چه نوعی و متن قرارداد چه باشد، پاسخ متفاوته و بهتره مدارک رو به رویت وکیل برسانید.
با سلام و درود فراوان
بنده سال 95 قبل از تورم محترم 10 واحد آپارتمان 90 متری فروختم یعنی مفت و بعد از اون گواهی عدم خلاف و تامین پارکینگ گرفتم ولی بعداز مدتی ناخواسته به دلیل عدم تامین پارکینگ و عدم تایید که پارکینگ ها شرایط خاصی داشت و جریانش مفصله تایید نمیشه … حالا گفتن تو کمیسیون قطعا تخریب میخوره و 10 واحد تبدیل به 5 واحد بزرگ میشه یعنی 180 متری میشه .
سوال : 1. تکلیف قولنامه های 10 واحد چی میشه ؟؟؟
2. آیا خریدارای محترم به نرخ روز مطالبه ثمن میکنن ؟؟؟
3. چه شکایتی میتونن بکنن ؟
ممنون از راهنماییتون
درود بر شما
این گونه سوالات مفصل که مشاوره محسوب میشه علی القاعده بهتره به صورت حضوری یا غیر حضوری از وکیل مشاوره گرفته بشه با پرداخت هزینه.
ولی به طور خلاصه با قطعی شدن رای تخریب و عدم نتیجه گیری در دیوان عدالت اداری،به نظر چون مالی مورد معامله بوده که نه امکان تحویلش هست و نه از نظر حقوقی و مقررات شهرداری و ثبتی،امکان اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی،سند مفروزی، تحویل و…نیست بنابراین قرارداد،باطل هست و خریدار میتونه دادخواست مطالبه بهای روز ملک مورد معامله رو مطرح کند.
با سلام بنده سال ۷۱ سه هکتار و نیم زمین کشاورزی خریدم دو میلیون تومان حال بعد از سی و یک سال مشخص شده که زمین متعلق به منابع طبیعی است که خلع ید زمین فوق را از دادگاه خواسته است حال اگر بنده محکوم شدم آیا می توانم از فروشنده بابت فروش مال غیر شکایت کنم ؟ و در محکومیت طرف ارزش زمین به روز حساب می شود یا بر اساس تورم
سلام
محکومیت کیفری،منوط به تحقق ارکان جرم و بویژه سوء نیت فروشنده و اطلاع او از ملی بودن ملک است ولی به نظر چون مبنای ملی شدن و ملاک اون، قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع هست، دعوی حقوقی به خواسته تایید بطلان قرارداد و پرداخت قیمت روز ملک بر اساس کاربری کشاورزی،چاره کار است.
اگه دریک خریدملک دراثرچک برگشتی معامله انفساخ بشه
و۴سال قبل پول واحدروداده باشن
پول روچطورمیگیره خریدار
سلام
آرای شماره 733 و 811 دیوان ناظر به بحث بطلان، اون هم بطلان به دلیل مستحق للغیر برآمدن هست.ولی مسئله قابل تاملی هست که آیا در مورد انفساخ و در فرض کاهش ارزش ثمن و دیگر مبانی منتهی به آرای یاد شده، پرداخت قیمت روز مورد معامله یا به نسبت بخشی که ثمن اون پرداخت شده، میسر هست یا خیر؟!
توضیح و تفسیر این مورد مفصل هست از طرفی رای وحدت رویه تنها در خصوص اختلاف واقعه صادر شده و بحثی از انفساخ نبوده و از طرفی چه تفاوتی بین بطلان و انفساخ از جهت کم ارزش شدن ثمن پرداختی خریدار هست؟
سال۹۸ ملکی رااز طریق مزایده از بانک خریداری کردم بعد از۳ سال کسی صلح نامه اورد مال من پس گرفت حالا من به قیمت کارشناسی از بانک خسارت میگیرم یا همان مبلغ خرید ۳ سال پیس
سلام
قیمت روز
سلام
من یک قرارداد مشارکت با شخصی بستم که بنا بر اراده غیر انجام نگرفته
من مبلغی را بابت بدهی های مالک به شهرداری پرداخت نموده ام که از بابت آن می توانستم قدرالسهم بیشتری را دارا باشم
اکنون که در حال فسخ قرارداد به لحاظ عدم اخذ مجوز صورت می گیرد
آیا مبلغ پرداختی را که به تاریخ سه سال پیش است را میتوانم به روز مطالبه کنم
درود
خیر
در این باره مستندی برای مطالبه قیمت روز وجود ندارد.
اگر تا کنون اظهارنامه مطالبه طلب ارسال نکرده اید، اظهارنامه بفرستید تا حداقل از ظرفیت ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی و تعلق گرفتن خسارت تاخیر تادیه در فرض جمع شرایط آن بهره مند شوید.
سلام و عرض ادب
در سال ۹۶ زمینی از شخصی به قیمت پنج میلیارد تومان خریدم که ایشون هم زمین رو در مزایده از ستاد اجرایی فرمان امام خریده بودند، اگر روزی صاحب زمین با مستندات محکم بیاد و حکم بطلان معامله رو بگیره، تکلیف من چی میشه، ارزش روز زمین در حال حاضر قریب به چهل میلیارد تومان هست، آیا به استناد رای ۸۱۱ ستاد اجرایی فرمان امام قیمت روز زمین به من پرداخت خواهد شد؟
درود
اصولاً بله
ولی به احتمال زیاد، ستاد ، شروط محدود کننده مسئولیت در قرارداد گنجانده که حالا بحث دوم این هست که آیا با بطلان قرارداد، اون شروط هم باطل هستند یا اون شرط یا شروط مستقل از قراردادند! برای هر دو نظریه می توان استدلال هایی ارائه کرد.
مثلاً شرط شده باشه که در صورت بطلان قرارداد، ستاد صرفاً مسئول استرداد ثمن مندرج در قرارداد است.
سلام و عرض ادب
بنده آپارتمانی در سال ۱۳۹۶ به مبلغ ۲۵۰ میلیون خریداری کردم که در مبیع تاریخ مراجعه به محضر بعد از صورت مجلس تفکیکی ذکر شده که بعدا متوجه شدم از طرف شهرداری به علت اضافه بنا و چندین خلاف دیگر حکم تخریب و خلع ید دارد. ضمنا فروشنده بعد از تاریخ رای آپارتمان را به من فروخته آیا میتوانم شکایت عدم تعهد و خسارت به نرخ روز مطالبه کنم. رای تخریب شهرداری قطعی میباشد. با سپاس
درود بر شما
دیر پاسخ میدم چون نمیرسم پیام ها رو به موقع پاسخ بدهم.
قابل بحثه ولی به نظر من چون مورد معامله قابلیت انتقال نداره و اصلاً بواسطه حکم تخریب،قابل تسلیم و به بیانی معامله فاقد موضوع است، قرارداد باطل است و می توان دعوی بطلان و مطالبه قیمت روز را مطرح نمود.