دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی به جهت عدم پرداخت تتمه ثمن معامله

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی و ترتیب آن قاعدتاً بایستی مورد سوال و علاقه فروشنده ملک یا خودرو و امثال آن باشد.

خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه، تلاش دارد تا موانع صدور حکم بر محکومیت خود را در دادگاه مطرح نماید.

معمولاً در مبایعه نامه یا سایر قراردادهای ناقله مانند صلح، توافق می گردد که انتقال دهنده خودرو یا ملک، در ابتدا مبلغی را نقداً یا به اقساط پرداخته و الباقی ثمن در دفترخانه و هم زمان با تنظیم سند رسمی پرداخت شود.

انتقال دهنده بعضاً از انتقال رسمی مورد معامله خودداری نموده و انتقال گیرنده (مثلاً خریدار، متصالح،متهب و…) دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می نماید در حالی که قسمتی از مبلغ قرارداد به انتقال دهنده پرداخت نشده است.

سوال: آیا صدور حکم بر محکومیت انتقال دهنده در حالی که قسمتی از ثمن را دریافت نداشته است و در عین حال در این باره دادخواستی مطرح ننموده ، صحیح است؟ و دیگر اینکه در فرض عدم طرح دعوی مستقل توسط انتقال دهنده راجع به الباقی مبلغ قرارداد، آیا این رویه که نسبت به صدور حکم تنظیم سند رسمی علیه انتقال دهنده در ازای پرداخت الباقی مبلغ قرارداد توسط محکوم له، شکل گرفته است، موجه می باشد ؟ و آیا این رویه ناقض اصل بی طرفی نیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره 1871/99/7 مورخ 1400/3/1 به این موضع پرداخته که در زیر درج می گردد:

نظریه مشورتی مرتبط با دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

استعلام : برخی دادگاههای عمومی حقوقی در دعوای خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک یا الزام اداره  اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک ، حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در قبال پرداخت باقی مانده ثمن معامله یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک در قبال پرداخت پذیره بدون اقامه دعوی از سوی خوانده در حق ایشان صادر می کنند .

1- آیا صدور حکم بر پرداخت ثمن یا پذیره در حق خوانده ، مستلزم طرح دعوای مستقل در این خصوص است ؟

۲- آیا دادگاه بدوی می تواند حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یا انتقال ملک صادر کند ؟

پاسخ :

1 و ۲- در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است ، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است ، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح ، ضمنی و بنایی آن امکان پذیر است ؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می کند و محکوم له این حکم فقط خریدار است که می تواند صدور اجراییه را در خواست کند ؛ منوط به این که مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد ؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن ، خلاف قرارداد و شروط صریح ، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست . از این جهت خریدار محكوم له محسوب نمی شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند ؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را در خواست کند ، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند . طبعا قید این که تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است ، بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است . همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره عليه اداره اوقاف نیز جاری است ؛ به عبارت دیگر ، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرار داد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است ؛ هر چند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست ؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده ، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است .

بیشتر بدانید:

1-لایحه دفاعیه در پرونده تنظیم سند

2-درباره دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

ارتباط با وکیل امور ملکی و قراردادها

جهت اخذ مشاوره،تنظیم لایحه و اعطای وکالت به وکیل با شماره تلفن 09123978117 تماس حاصل فرمایید.

از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.

6 دیدگاه. Leave new

  • فرهاد
    2021-10-24 12:20

    باسلام وعرض ارادت در طرح دعوا الزام به سند رسمی زمین کشاورزی در حالیکه خریدار مورد معامله را با تغیر کار بری غیر قانونی قطعه بندی وبا اختصاص کوچه و خیابان به افراد ثالث واگذار نموده ایا اولا تغیر کاربری زمین بر خلاف تسریع فروشنده در مبایعه نامه دال بر واگذاری زمین کشاورزی برای مصارف کشاورزی قید گردیده موجب رد دادخواست میگردد یا خیر ثانیا با توجه به واگذاری زمین توسط خریدار به افراد ثالث ونداشتن تصرف ومالکیت خریدار موجب رد دعوا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی میگردد ضمنا در تفاوت حوزه قضائی با حوزه ثبتی صلاحیت رسیدگی کدام میباشد یعنی طرح دعوا الزام در حوزه قضائی که ملک واقع گردیده یا حوزه ثبتی ملک با تشکر وسپاس فراوان از نظرات ان استاد ارجمند

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-07-05 01:04

      سلام
      اگر خریداران،دعوی الزام به تنظیم سند قطعاتی را که بدون رعایت تشریفات قانونی،تفکیک و افراز شده اندف مطرح نمایند، چنین دعوایی رد می گردد به خاطر ممنوعیت تجزیه اراضی کشاورزی و قوانین مرتبطی مانند قانون حفظ کاربری و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی.
      چنانچه مدارکی در اختیار دارید که ملک به اشخاص ثالث فروخته شده است، خریدار اصلی ذینفع نیست و حتماً دفاعاً این ایراد و دفاع را مطرح نمایید.
      ملاک در صلاحیت،محدوده حوزه قضایی است حوزه قضایی که ملک در ان واقع شده است حتی اگر حوزه ثبتی آن ملک، در شهر یا شهرستان دیگری باشد.
      متوجه پیامتون نشدم و الان دیدم به طور اتفاقی-تاخیر از این بابت هست

      پاسخ
  • باسلام و خسته نباشید : اصل زمین به دو واحد ویلایی تقسیم شده یک واحد ویلایی فروختم که در مورد دریافت سند به مشکل خوردم وتفکیک نمیشه . مبایعه نامه به شرط تفکیک و انتقال سند شش دانگ هست . چند سال هست به تاخیر افتاده. در مبایعه نامه تاریخ انتقال سند دست کاری شده . بخشی از ثمن معامله وصول نشده .بیع طبق زمان مقرر تحویل شده . از طرف مشتری در بیع تغییرات عمده ای صورت گرفته . وکالت در همان اول کار به بنگاه داده شد جهت انتقال سند . در حال حاظر مشتری شکایت الزام به سند و تفکیک و پایان کار داده است . ممنونم از راهنمایی شما بزرگوار

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2022-10-15 21:59

      سلام بر شما.پاسخ،مفصل و نیازمند پرسش و پاسخ بیشتر هست.
      این موارد هم مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.

      پاسخ
  • سلام. بنده زمینی را به مساحت ۳۰۰ مترمربع در سال ۱۳۶۷ از اداره جهاد کشاورزی با تنظیم صلح نامه خریداری و پول آنرا نیز پرداخت نموده ام . اما همین اداره سال بعد همین زمین را عمدا یا سهوا به شرکت مخابرات واگذار و شرکت مخابرات نیز بلافاصله نسبت اخذ سند ثبتی و تصرف و احداث ساختمان در زمین مورد نظر اقدام کرده است . از آن زمان تا الان دادخواست های متعددی در مورد ابطال سند ثبتی شرکت مخابرات و الزام فروشنده به تسلیم زمین در مراجع قضایی و دیوان عدالت اداری اقدام نموده ام که هر دو شکایت در دادگاههای بدوی یا تجدید نظر رد شده است . الان مانده ام که چطور از حقوق مسلم تضییع شده خود دفاع نمایم . لطفا بنده را در مورد چگونگی تنظیم و ارائه دادخواست راهنمایی فرمائید.

    پاسخ
    • مسعود فریدنی
      2023-03-18 00:18

      سلام
      قرارداد شما مقدم هست و معاملات بعدی باطلند و موضوع نیز در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک هست و به دیوان عدالت اداری مربوط نیست.نمی دانم چه سابقه ای دارد کار شما، اگر ایراد اعتبار امر مختومه نباشد، بایستی خواهان صدور حکم بر بطلان قرارداد ها و اسناد بعدی علیه اطراف اسناد و قراردادها شوید.اگر ملک سابقه ثبتی داشته و مصالح، مالک رسمی بوده ، الزام وی به تنظیم سند رسمی را نیز جزو خواسته های خود قرار دهید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.