الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن دعوایی است که تبیین حکم آن بدون ملاحظه وضعیت حقوقی بیع مال در رهن و مفاد رای وحدت رویه دیون عالی کشور در خصوص این موضوع امکان پذیر نیست.
معمولاً دادخواست الزام خواندگان به فک رهن و سپس تنظیم سند رسمی در جایی مطرح می شود که فروشنده مبادرت به فروش ملک در رهن نموده و البته در قبال خریدار متعهد به فک رهن شده است.
مرتهن نیز غالباً یکی از بانک های دولتی یا خصوصی و یا موسسات مالی اعتباری است ولی ممکن است مرتهن هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر باشد.
با این توضیح،آیا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن منتهی به صدور رای مثبت به نفع خواهان خواهد شد؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه ای صادر نموده است که در زیر درج می گردد:
نظریه مشورتی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن
اﺳﺘﻌﻼم:
«اﻟﻒ»ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺎﻟﮏ و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ راﻫﻦ، ﻣﺎل ﻣﺮﻫﻮﻧﻪ را در ﻗﺎﻟﺐ ﺑﯿﻊ ﺑﻪ «ب»واﮔﺬار و ﻣﺘﻌﻬﺪ ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ ﻣﯽﮔﺮدد ﻣﺘﻌﺎﻗﺒﺎ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ اﻗﺪام ﻧﻨﻤﻮده و«ب»ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ دادﺧﻮاﺳﺖ اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ ﺗﻘﺪﯾﻢ ﻣﯽﻧﻤﺎﯾﺪ. ﻣﺮﺗﻬﻦ اﻋﻼم ﻣﯽدارد ﺣﺘﯽ ﺑﺎ ﺷﺮط ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق وي رﺿﺎﯾﺘﯽ ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ ﻧﺪارد:
1-در ﻓﺮض ﻣﺬﮐﻮر و ﺑﺎ وﺻﻒ ﻋﺪم رﺿﺎﯾﺖ ﻣﺮﺗﻬﻦ، آﯾﺎ دادﮔﺎه ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺣﮑﻢ ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺑﺎ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ را ﺻﺎدر ﻧﻤﺎﯾﺪ؟
2-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺻﻮرت ﮔﺮﻓﺘﻪ راﺟﻊ ﺑﻪ ﻣﺎل ﻣﺮﻫﻮﻧﻪ ﺑﺪون اذن ﻣﺮﺗﻬﻦ وﻟﯽ ﺑﺎ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق وي ﺑﺎﺷﺪ آﯾﺎ ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻗﺮارداد ﻣﺬﮐﻮر را رد ﻧﻤﺎﯾﺪ؟
-3در اﯾﻦ ﮔﻮﻧﻪ ﻣﻌﺎﻣﻼت ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻮﺿﻮع ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ و رﻋﺎﯾﺖ ﺣﻘﻮق وي ﺑﺮ ﻋﻬﺪه ﭼﻪ ﮐﺴﯽ اﺳﺖ و ﻗﻮل ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﻘﺪم اﺳﺖ ﯾﺎ راﻫﻦ ﯾﺎ ﺧﺮﯾﺪار؟
-4در ﻓﺮﺿﯽ ﮐﻪ ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﺪﻋﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﺣﻘﻮق وي ﺣﻔﻆ ﻧﺸﺪه و ﺧﺮﯾﺪار و ﻓﺮوﺷﻨﺪه ﺧﻼف اﯾﻦ ادﻋﺎ را ﺑﻨﻤﺎﯾﻨﺪ و دادﮔﺎه ادﻋﺎي ﺧﺮﯾﺪار و ﻓﺮوﺷﻨﺪه را اﺣﺮاز ﻧﻤﺎﯾﺪ، آﯾﺎ ﺑﺪون رﺿﺎﯾﺖ ﻣﺮﺗﻬﻦ اﻣﮑﺎن ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ ﻓﺮاﻫﻢ اﺳﺖ؟
نظریه مشورتی شماره 19/98/7 مورخ 11/8/1398
ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن آﯾﯿﻦ دادرﺳﯽ ﻣﺪﻧﯽ اﯾﻦ اداره ﮐﻞ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﻋﻼم ﻣﯽﮔﺮدد:
مستفاد از ماده 793 ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ، ﺑﯿﻊ ﻣﺎل ﻣﺮﻫﻮن ﻏﯿﺮﻧﺎﻓﺬ اﺳﺖ و ﻫﻤﺎنﮔﻮﻧﻪ ﮐﻪ در رأي وﺣﺪت روﯾﻪ شماره 620 مورخ 20/8/1371 ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮان ﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر آﻣﺪه اﺳﺖ (تاریخ صحیح رای:20/8/1376 است و تاریخ رای وحدت رویه در نظریه اشتباهاً درج شده است) ﻫﻤﯿﻦﮐﻪ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﺬﮐﻮر ﺑﺎﻟﻘﻮه ﻧﺎﻓﯽ ﺣﻖ ﻣﺮﺗﻬﻦ ﺑﺎﺷﺪ، ﮐﺎﻓﯽ اﺳﺖ. ﺑﺎ وﺟﻮد اﯾﻦ از آنﺟﺎ ﮐﻪ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﺒﻨﺎي اﯾﻦ ﺣﮑﻢ اﺳﺖ، ﺑﻪ ﻧﻈﺮ ﻣﯽرﺳﺪ، ﭘﺬﯾﺮش دﻋﻮاي اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﮏ ﻣﺮﻫﻮن ﻣﻮرد ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺑﺎ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻓﺎﻗﺪ اﺷﮑﺎل ﺑﺎﺷﺪ. رأي اﺻﺮاري ﺷﻤﺎره 31 ﻣﻮرخ 11/12/1377 دﯾﻮان ﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر ﻣﺆﯾﺪ اﯾﻦ ﻧﻈﺮ اﺳﺖ. ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ آنﭼﻪ ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ ﺣﻔﻈ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ اﺳﺖ و ﭼﻨﺎنﭼﻪ ﻣﺮﺗﻬﻦ ﺑﺪون ذﮐﺮ ﻋﻠﺖ ﻣﻮﺟﻬﯽ ﺻﺮﻓﺎً اﻋﻼم دارد ﮐﻪ ﺑﺮاي ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ اﻧﺘﻘﺎل راﺿﯽ ﻧﯿﺴﺖ و ﯾﺎ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ مسبوق به اذن وی نمی باشد برای رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال ﺑﻪ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ ﺧﻠﻠﯽ وارد ﻧﻤﯽﺷﻮد و ﺗﻘﺪم ﻗﻮل ﻫﺮ ﯾﮏ ﺑﺮ دﯾﮕﺮي ﻧﯿﺰ ﻣﻨﺘﻔﯽ اﺳﺖ.
این مطلب در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن تدوین گردیده است.
8 دیدگاه. Leave new
سلام جناب اقای استاد گرامی…متاسفانه بعضی از قاضی ها جوان و بی تجربه هستن .من ملکی را خریداری کردم و در تصرف من هست .فروشنده وام گرفته و پرداخت نکرده و گواهی عدم حضور گرفتم و محکوم به پرداخت وجه روزانه شده.ولی با دادخواست فک رهن و الزام به تنظیم سند و حتی اعلام کردیم ما حاضر هستم پول بانک را اذن دادگاه پرداخت کنیم ولی قاضی ابطلال دادخواست را صادر کرده ..که خیلی بی تجریه بوده و فعلا تجدید نظر کردیم..نظر شما چیست ایا قاضی بدوی درست رای داده یا خیر
سلام بر شما
متاسفانه حتی رای وحدت رویه شماره 620 دیوان عالی کشور، از موضوع معاملات منافی با حقوق مرتهن رفع ابهام ننموده است به همین خاطر، کلاً دادگاه ها در مورد چنین معاملات و دعاوی مرتبطی مانند تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن که غالباً بانکه، اختلاف نظر دارند.
در مورد پرونده شما، مسئله اینه که اصولاً رابطه قراردادی شما نمی بایست به حقوق مرتهن خلل وارد کند… از طرفی بستگی داره که شما ملک رو با وام خریداری نموده اید یا خیر، فروشنده متعهد شده که قبل از تنظیم سند، سند را از گرو بانک خارج کند یا خیر و… با این حال چون ایفاء دین از جانب هر شخص، میسر هست اگر شما طلب بانک را بپردازید مانع تنظیم سند مرتفع هست هر چند برای مطالبه از بدهکار، تحصیل اذن او برای پرداخت لازمه. مگر اینکه دادگاه رای به فک رهن بده و محکوم علیه اجرا نکنه و شما بپردازید که در اینجا میتونید مبالغ پرداختی به بانک رو از راهن مطالبه نمایید.
سلام منزلی رو صلح کردم با همسر سابقم در قبال مهریه و ایشون ملزم به پرداخت اقساط بودن سپس ایشون ملک رو به دامادشون انتقال دادن من شکایت کردم و ایشون محکوم شدن دادخواست ابطال و تنظیم سند دادم با حفظ حقوق مرتهن الان این اقساط رو کی باید پرداخت کنه داخل رای فقط کفته با حفظ حقوق مرتهن
سلام
با توجه به شرحی که دادید، همسر سابقتان مسوول پرداخت اقساط وام می باشد.
باسلام در مبایعه نامه قید نشده که فرشنده وام گرفته ..و حتی تعهد کرده در داخل بیع حق وام گرفتن ندارد .و متعهد شده چناچنه بدهی داشته باشد قبل از تنظیم سند فک رهن نماید و سند را انتقال کند.و کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنایی خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردد. و ملک در تصرف اینجاب هست و روی گواهی عدم حضور حکم به پرداخت وجه التزام گرفتم .ولی شعبه بدوی رای نداده و اعلام کرده باید اول بدهی بانک پرداخت شود و سند رهنی فسخ شود و بعدا بیع قانونی هست…ولی رای نداده چه کسی پول بانک را پرداخت کند و حکم ابطلال خواسته خریدار را صادر کرده و فرشنده را به پرداخت وام محکوم نکرده .رای بلاتکلیفی صادر کرده..به نظر شما آیا دادگاه تجدید نظر رای به فک رهن و الزام به تنظیم سند میدهد.
سلام بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و مستلزم پرداخت هزینه هست میبخشید که فرصت پاسخ دهی رایگان نیست.
با سلام
یک واحد از 14 واحد آپارتمانی را خریداری کردم که سند ثبتی آن به نام یک شرکت انبوه ساز است.
بنده از شخصی خرید کردم که با شرکت سازنده قرارداد دارد و ایشان در مبایعه نامه به بنده متعهد شده که سند را منتقل نماید و گواهی عدم حضور در دفترخانه ایشان هم موجود میباشد ولی به دلیل در رهن بودن کل ملک بابت وامی که سازنده گرفته متاسفانه هنوز موفق به انتقال سند نشده ایم.
لازم به ذکر است رای دادگاه بدوی و تجدید نظر بر ملزم بودن به فک رهن و انتقال سند برای شرکت سازنده و همچنین اعاده خسارت روزانه تعیین شده برای فروشنده بیش از یکسال است که صادر شده ولی اجرای احکام مبادرت به اجرای حکم نمیکند. لطفا راهنمایی کنید چطور میتوانم زودتر به نتیجه برسم؟؟
از این 14 واحد یک واحد موفق به دریافت سند تک برگ مجزا شده است
درود بر شما.
این موارد، مشاوره محسوب میشه و قاعدتاً می بایست هزینه مشاوره پرداخت بشه چون واقعاً فرصت مشاوره رایگان نیست.ولی به طور خلاصه:
در مورد محکومیت به خسارت، در وهله نخست،توقیف اموال و در صورت امتناع از پرداخت یاقساط تعیینی( در فرض حکم بر تقسیط) درخواست جلب پیشنهاد می گردد.در مورد فک رهن، تکلیف با محکوم علیه هست که با پرداخت طلب بانک، ملک رو فک کند.متاسفانه اجرای چنین احکامی دشوار هست ولی مستند مرتبط با اون ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی هست که جهت اطلاع تون می نویسم:
هرگاه محکوم‌به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید.
وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم‌علیه به به‌ترتیبی است که برای وصول محکوم‌به نقدی مقرر است