تصرف اراضی توسط شهرداری و دولت و نحوه شکایت در خصوص عدم اجرای مقررات تملک اراضی توسط آنها و احکام آن از مسائلی است که در پرونده های ملکی و شهرداری چه در دیوان عدالت اداری و چه دادگاه ها از آن بحث به میان می آید.
از این رو در یکی نشست های های قضایی ( نشست قضایی مورخ 1381/8/14 استان مازندران-شهر بهشهر) از زاویه ای خاص مورد بررسی قرار گرفته که در این مطلب بدان می پردازیم.
نشست قضایی در خصوص تصرف اراضی توسط شهرداری
پرسش از این قرار بوده است:
شخصی علیه شهرداری طرح دعوا کرده و مطالبه خسارات ناشی از تعریض خیابان در بیست سال گذشته را نموده است و به این کیفیت توضیح داده است که شهرداری در بیست سال گذشته با تعریض خیابان مقداری از مغازه ایشان را تخریب و در خیابان عمومی قرار داده است و خسارتی به ایشان پرداخت نشده و شهرداری نیز دلیل قانونی برای اثبات این امر که، بر اساس قانون تملک و تشریفات آن اقدام به تملک نموده باشد ارائه نکرده است. حال سؤال این‌جاست که شهرداری خساراتی که باید پرداخت نماید آیا بر اساس ارزش امروز ملک باید ارزیابی شود یا بر اساس ارزش زمان تعریض و اجرای طرح و خارج نمودن ملک از ید خواهان؟
توضیح اینکه به این مهم پرداخته نشده است که فرضاً اگر تصرف شهرداری بر اساس طرح مصوب نبوده است، مالک چه دعوایی و در چه مرجعی انجام دهد؟ روشن است که خواسته خواهان صرفاً مطالبه بهای ملک بوده و راه کارهای دیگر مانند طرح دعوی خلع ید یا رفع تصرف عدوانی مورد تقاضای او نبوده است.
بدون شک اقدام به تصرف اراضی توسط شهرداری یا دولت بدون وجود طرح مصوب، اقدامی غاصبانه است و مالک می تواند دعوی خلع ید مطرح نماید.
هر چند که وکیل مورد مراجعه مالک بهتر است به وی بحث رای وحدت رویه شماره 747 هیات عمومی دیوان عالی کشور را نیز متذکر گردد.
در واقع طبق رای اخیر حتی در فرض پیش گفته نیز مالک می تواند بدون پرداختن به تخلف شهرداری از قانون، بهای ملک را مطالبه نماید.
در این دادنامه می خوانیم:
نظر به اينكه يكي از شرايط برقراري مسئوليت مدني، وجود تقصير است، لذا در اينگونه موارد به عنوان مقدمه صدور حكم به جبران خسارت، بايد وجود تقصير و تخلف و ورود خسـارت احراز گردد و سپـس دادگاه ميزان خـسارت را تشخيص دهد و حكم به جبران آن صادر نمايد كه احراز تخلف مؤسسات و اشخاص مذكور در بندهاي 1 و 2 ماده 10 قانون تشكيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري، بر اساس تبصره ماده مرقوم برعهده ديوان است. بديهي است در مواردي كه مالكان اراضي تصرف و تملك شده از سوي شهرداري، بهاي آن اراضي را مطالبه مي‌كنند بدون اينكه مدعي تخلف و نقض قانون از سوي شهرداري در اقداماتي كه انجام داده، باشند دعوي موضوعاً از شمول مقررات بندهاي 1 و 2 و تبصره 1 بند 3 ماده 10 قانون ياد شده خارج است و دادگاه بايد به دعوي رسيدگي و حكم مقتضي صادر نمايد.( رأي وحدت رويه شماره 747 ـ 1394/10/29 هيأت عمومي ديوان عالي كشور)
نظر اقلیت اعضای نشست
اقلیت درباره سوال بالا چنین پاسخ داده اند:
اولاً: چون خواهان طبق قاعده اقدام علیه خویش اقدام نموده و از بیست سال گذشته تاکنون مطالبه خسارت نکرده است، دریافت خسارت به نرخ امروز توجیه ندارد و باید بر اساس تبصره 7 ماده واحده مصوب 1370 به قیمت همان زمان تعریض ارزیابی شود و مصداق با غصب ندارد چون خیابان عمومی است و در معرض استفاده عموم قرار داد و اگر غصب تلقی شود باید حکم به خلع ید صادر شود نه پرداخت خسارت.
با وجود رای وحدت رویه پیش گفته، منحصر دانستن ضمانت اجرای اقدام شهرداری به طرح دعوی خلع ید، صحیح نیست البته که در زمان برگزاری نشست، رای 747 صادر نشده است.
و از طرفی این نظر که مالک مستحق دریافت قیمت روز نیست، غیر منطقی است چرا که در فرض سوال مقررات تملک اجرا نشده است و گویا شهرداری بدون طرح مصوب، مبادرت به تصرف ملک نموده است.در این حالت شهرداری ، غاصب است و بایستی تمام خسارات را جبران نماید نه بخشی از خسارات !!
نظر اکثریت
در صورتی‌که شهرداری بر اساس قانون تملک و تشریفات قانونی آن اقدام به تملک نکرده باشد، ملزم است که خسارت را به قیمت روز پرداخت کند و چون مقررات قانون تملک اجرا نشده، استنباط به اینکه تبصره 7 ماده واحده مصوب 1370 اشاره نموده که شهرداری مکلف نیست به قیمت روز خسارت را پرداخت نماید مصداق با موضوع ندارد چرا که شهرداری در واقع اقدام به غصب ملک خواهان نموده است و ملزم به پرداخت خسارت بر حسب نظر کارشناس به نرخ امروز است و عمل ایشان در حکم غصب می‌باشد.
در ادامه نظر هیات عالی درج می گردد:
به موجب قانون نحوه و خرید تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/58 شورای انقلاب مقرر شده در صورتی‌که دستگاه‌های عمومی و سایر سازمان‌هایی که اسم برده شده و همچنین شهرداری به اراضی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی برای طرح‌های خود نیاز داشته باشند، می‌توانند آن را خریداری کنند و چگونگی خریداری آن مشخص است و در نهایت گفته شده اگر بین دستگاه‌های نامبرده و شهرداری با مالک ملک توافق حاصل شود ظرف سه ماه باید بر طبق توافق حاصله ملک خریداری و ثمن آن پرداخت گردد. در صورت عدم توافق با اظهارنظر سه کارشناس که یکی از طرف مالک دیگری از ناحیه دستگاه ذی‌ربط و سومی با توافق طرفین تعیین می‌شود، ملک موردنظر ارزیابی می‌شود و حتی اضافه شده در صورتی‌که طرفین برای تعیین کارشناس ثالث توافق نداشته باشند دادگاه صالحه محل وقوع ملک اقدام به تعیین کارشناس سوم می‌نماید. به این ترتیب در خصوص سؤال مطروحه اگر شهرداری در بیست سال قبل ملک شخصی را برای تعریض خیابان تملک کرده باشد بر حسب مقررات قانون مزبور مکلف است ارزش واقعی ملک را به نرخ روز پرداخت نماید. بنابراین، اگر شهرداری به وظیفه قانونی خود عمل نکرده و بدون توافق مالک خودسرانه اقدام به تملک کرده و بیست سال مالک را معطل گذاشته باشد مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست ارزش واقعی ملک را به نرخ روز مورد مطالبه قرار دهد.
حتی به نظر می توان اجرت المثل زمان تصرف شهرداری را نیز مطالبه نمود هر چند برخی دادگاه ها تمایلی به صدور رای در این باره ندارند.
این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان تصرف اراضی توسط شهرداری تدوین گردیده است.