بررسی رضایت همسایه در صدور پروانه ساختمانی

رضایت همسایه در مورد صدور پروانه ساختمانی و ابطال آن چه تاثیری دارد؟ واقعیت آن است که بسیاری از ساخت و سازها در عمل باعث ایجاد محدودیت هایی برای همسایگان می گردد.

با این حال، محدودیت های ساخت و سازهای شهری بدون قید و شرط نیست و اصول و مقررات شهرسازی و ضوابط طرح های شهری و مصوبات نهادهای مربوط یعنی کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در این باره الزامات و استانداردهایی را ارائه می دهند.

تجاوز از این مقررات معمولاً موجب ایجاد سایه اندازی، اِشرافیت، پیشروی نسبت به ملک مجاور و دیگر مشکلات می گردد که هم باعث ایجاد مزاحمت برای مجاورین و هم کاسته شدن از ارزش ملک آنها می گردد.

با توجه به شرایط بالا به نظر اینکه بعضاً شهرداری ها بدون توجه به مقررات شهرسازی، صدور پروانه با شرایطی خاص فرضاً از جهت تراکم و پیشروی را به رضایت همسایه منوط می نمایند، اصولاً صحیح به نظر نمی رسد زیرا مقررات شهری و شهرسازی از مسائل مرتبط با نظم عمومی است و نباید مورد مصالحه خصوصی قرار گیرند، هیچ تضمینی نیست که فرد رضایت دهنده یا ورثه وی الی الابد متصرف و مالک ملک باشند و پذیرفتنی نیست که ایادی بعدی از محل سکونت استاندارد محروم می گردند.

لذا این رویه که شهرداری ها ، در ازای صدور پروانه با شرایط خاص که معمولاً پروانه مسئله دار محسوب می گردد، بعضاً از متقاضی صدور پروانه، تعهد رسمی اخذ می نمایند، رویه قانونمندی به حساب نمی آید و حتی اگر در طرح های تفصیلی و جامع و هادی نیز چنین شروطی باشد، به نظر شرایط منطقی و فنی ای به حساب نمی آیند زیرا استانداردهای ساخت و ساز ، از مسائل فنی هستند که برای ساخت و سازهای اصولی تهیه و تعریف شده اند.

با این توضیح مشخص می گردد که برای صدور پروانه ای که مطابق طرح های شهری صادر می گردد، هیچ الزامی به کسب رضایت همسایه نیست.

با این همه اگر پروانه ای بر خلاف اصول شهرسازی و مقرراتی مانند ضوابط طرح تفصیلی، صادر و حقوق همسایه مجاور از باب مسائلی مانند ایجاد مانعیت برای نور و اِشرافیت نقض نماید،بایستی ترتیبی حقوقی برای اعاده حقوق وی قابل ارائه باشد.

مستند حق اعتراض همسایه مجاور متضرر از پروانه ساختمانی

مستند حق اعتراض همسایه مجاور متضرر از پروانه ساختمانی صادره از شهرداری در رویه قضایی، دادنامه وحدت رویه شماره ۸۱۲ مورخ 1396/8/23هیات عمومی دیوان عدالت اداری است که مقرر داشته است:

مطابق حکم بند (ب) ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ تصمیمات و اقدامات ماموران واحدهای مذکور در بند (الف) در امور راجع به وظایف آنها قابل اعتراض در شعب دیوان عدالت اداری است و طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، صدور پروانه از جمله وظایف شهرداری است. با توجه به مراتب رأی شعبه ۲۸ دیوان عدالت اداری که در رسیدگی به اعتراض همسایه مجاور متضرر از پروانه شهرداری، به موضوع رسیدگی کرده است در حد صلاحیت شعبه دیوان در رسیدگی به خواسته صحیح و موافق مقررات است. این رأی به استناد ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

بیشتر بدانید: حقوق مکتسبه در دیوان عدالت اداری

منظور از همسایه مجاور چیست؟

در این باره گفتنی است که:

1- توجهاً به رای وحدت رویه شماره 812 مورخ 1396.8.23 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، رسيدگي به اعتراض همسايه مجاور متضرر از پروانه شهرداري در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

2-راجع به اینکه آیا منظور از همسایه مجاور، صرفاً همسایه دیوار به دیوار است یا هر همسایه ای که از مجرای پروانه ساختمانی خلاف قانون صادره متضرر است؛ اختلاف است. ظاهر از واژه «مجاور» همان همسایه دیوار به دیوار است و لاغیر.

اما اعتماد به این ظهور و عدم توجه به مبنای پذیرش حق شکایت مذکور، نه منطقی است و نه اینکه با اصل تساوی اشخاص هم خوانی دارد. برای مثال ممکن است به واسطه صدور پروانه ای با تراکم و سطح اشغال غیر قانونی، اِشرافیت و سایه اندازی به ساختمانی که در آن سوی گذر است حادث گردد.

از این رو بایستی برای همسایگان غیر مجاوری که از اجرای پروانه غیر قانونی متضرر می شوند نیز حق شکایت قائل شد و قید مجاور به کار برده ضمن رای بالا در مورد همسایگان را صرفاً بر مبنای غلبه فرض نمود.

3-در قسمتی از نظریه شماره 90.59 مورخ 1390.4.5 کمیسیون مشورتی دیوان عدالت اداری نیز آمده است:

«…چنانچه شهرداری پروانه ساختمانی برای یک ساختمان صادر کند و در آن، قوانین و مقررات شهرسازی و طرحهای جامع و تفصیلی رعایت نشده و حقوق ارتفاقی یا مالکانه همسایگان تضییع شده باشد همسایگان مجاور و غیر مجاور می توانند به دلیل تضییع حقوق خود به دیوان عدالت اداری شکایت نموده و ابطال آن پروانه ساختمانی را در خواست نمایند.»

با امید به اینکه توضیحات بالا برای کاربران گرامی مفید بوده باشد، قابل ذکر است که این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل امور ملکی و شهرداری) با عنوان بررسی رضایت همسایه در صدور پروانه ساختمانی تدوین گردیده است.