الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی دارای چه حکمی است؟

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی دعوایی است که محل تلاقی حقوق اشخاص مختلف راجع به ملک بازداشت شده،در رهن و یا توقیفی است که البته در مورد این مطلب این تعابیر دارای احکام یکسانی هستند.

مساله این است که فردی به استناد قراردادی، دعوای تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح می نماید ولی در عین حال به جهت در توقیف یا رهن بودن ملک مورد دعوی،خواسته رفع بازداشت یا فک رهن را نیز اضافه می نماید.

البته در اینجا فرض بر این است که توقیف،بازداشت،در وثیقه قرار گرفتن یا تنظیم سند رهنی ،بعد از وقوع معامله ادعایی بین خواهان و فروشنده ملک صورت گرفته است.

در این باره اداره حقوقی قوه قضاییه ،نظریه ای صادر نموده که در زیر درج می گردد:

نظریه مشورتی شماره 1014/98/7 مورخ 17/10/1398

اﺳﺘﻌﻼم:

ﺧﻮاﻫﺎن دادﺧﻮاﺳﺘﯽ ﺑﻪ ﺧﻮاﺳﺘﻪﻫﺎي اﻟﺰام ﺑﻪ اﺧﺬ ﭘﺎﯾﺎن ﮐﺎر، ﺻﻮرت ﻣﺠﻠﺲ ﺗﻔﮑﯿﮑﯽ و اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ و رﻓﻊ اﺛﺮ از ﺑﺎزداﺷﺘﯽﻫﺎي ﭘﻼك ﻣﺘﻨﺎزعﻓﯿﻪ را ﺗﻘﺪﯾﻢ ﻧﻤﻮده اﺳﺖ. در ﺟﻠﺴﻪ اول دادرﺳﯽ و ﭘﺲ از وﺻﻮل ﺳﻮاﺑﻖ ﺛﺒﺘﯽ ﭘﻼك ﻣﺘﻨﺎزعﻓﯿﻪ از اداره ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼك ﻣﻼﺣﻈﻪ ﻣﯽﺷﻮد ﻣﻠﮏ از ﺳﻮي اﻓﺮاد ﺛﺎﻟﺚ از ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺤﺎﮐﻢ ﺷﻬﺮﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ و ﻧﯿﺰ اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﺷﻮراي ﺣﻞ اﺧﺘﻼف و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ اﺟﺮاﯾﯿﻪ ﺛﺒﺖ در ﺗﻮﻗﯿﻒ و ﺑﺎزداﺷﺖ اﺳﺖ. ﺗﮑﻠﯿﻒ دادﮔﺎه ﺑﻪ ﺧﻮاﺳﺘﻪ اﺧﯿﺮ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﮐﻠﯽ رﻓﻊ اﺛﺮ از ﺑﺎزداﺷﺘﯽﻫﺎ درﺧﻮاﺳﺖ ﺷﺪه اﺳﺖ و ﺗﻌﯿﯿﻦ ﺗﮑﻠﯿﻒ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ آن ﻣﺆﺛﺮ در اﺗﺨﺎذ ﺗﺼﻤﯿﻢ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ دﯾﮕﺮ ﺧﻮاﺳﺘﻪﻫﺎ اﺳﺖ ﭼﯿﺴﺖ؟

پاسخ:

ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ اﯾﻦ اداره ﮐﻞ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﻋﻼم ﻣﯽﮔﺮدد: اوﻻ، ﻣﺴﺘﻔﺎد از ﻣﺎده 793 ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ، ﺑﯿﻊ ﻣﺎل ﻣﺮﻫﻮن ﻏﯿﺮﻧﺎﻓﺬ اﺳﺖ و ﻫﻤﺎنﮔﻮﻧﻪ ﮐﻪ در رأي وﺣﺪت روﯾﻪ ﺷﻤﺎره 620 ﻣﻮرخ 20/8/1376 ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮان ﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر آﻣﺪه اﺳﺖ، ﻫﻤﯿﻦﮐﻪ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﺬﮐﻮر ﺑﺎﻟﻘﻮه ﻧﺎﻓﯽ ﺣﻖ ﻣﺮﺗﻬﻦ ﺑﺎﺷﺪ، ﮐﺎﻓﯽ اﺳﺖ. ﺑﺎ اﯾﻦ ﺣﺎل از آنﺟﺎ ﮐﻪ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﺒﻨﺎي اﯾﻦ ﺣﮑﻢ اﺳﺖ، ﺑﻪ ﻧﻈﺮ ﻣﯽرﺳﺪ ﭘﺬﯾﺮش دﻋﻮاي اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﮏ ﻣﺮﻫﻮن ﻣﻮرد ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺑﺎ ﺣﻔﻆ ﺣﻘﻮق ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻓﺎﻗﺪ اﺷﮑﺎل ﺑﺎﺷﺪ. رأي اﺻﺮاري ﺷﻤﺎره 31 ﻣﻮرخ 11/12/1377 دﯾﻮان ﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر ﻣﺆﯾﺪ اﯾﻦ ﻧﻈﺮ اﺳﺖ و ﻃﺮف دﻋﻮا ﻧﺒﻮدن ﻣﺮﺗﻬﻦ ﻣﺎﻧﻊ رﺳﯿﺪﮔﯽ و ﺻﺪور ﺣﮑﻢ ﺑﻪ ﺷﺮح ﻓﻮق ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ. ﺛﺎﻧﯿﺎ، دﻋﻮاي اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﮏ، در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ در ﺗﻮﻗﯿﻒ اﺷﺨﺎص ﺛﺎﻟﺚ ﻗﺮار داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﺎدام ﮐﻪ از ﻣﻠﮏ رﻓﻊ ﺗﻮﻗﯿﻒ ﺑﻪ ﻋﻤﻞ ﻧﯿﺎﻣﺪه اﺳﺖ، ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﻮاد 56 و57 ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﻣﺼﻮب 1356 ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻤﺎع ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ. در ﻓﺮض ﺳﻮال ﭼﻨﺎنﭼﻪ ﺗﻮﻗﯿﻒ از ﻧﺎﺣﯿﻪ اداره ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼك ﺑﺎﺷﺪ، ﺧﺮﯾﺪار ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ دﻋﻮاي ﺗﻮﻗﻒ و اﺑﻄﺎل اﺟﺮاﯾﯿﻪ ﺛﺒﺘﯽ ﺑﻪ ﻟﺤﺎظ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﻘﺪم ﺧﻮد را اﻗﺎﻣﻪ ﻧﻤﺎﯾﺪ و در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ ﺗﻮﻗﯿﻒ از ﻃﺮف ﻣﺮﺟﻊ ﻗﻀﺎﯾﯽ ﺑﺎﺷﺪ، ﺧﺮﯾﺪار ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ وﻓﻖ ﻣﺎده 146 و 147 ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﻣﺼﻮب 1356 اﻋﺘﺮاض ﺛﺎﻟﺚ اﺟﺮاﯾﯽ در ﻣﺮﺟﻊ ﻣﺬﮐﻮر اﻗﺎﻣﻪ ﮐﻨﺪ و ﺑﺎ اﺛﺒﺎت ﻣﻘﺪم ﺑﻮدن ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺧﻮد ﺑﺮ ﺗﻮﻗﯿﻒ ﻣﻠﮏ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ رﻓﻊ ﺗﻮﻗﯿﻒ اﻗﺪام ﻧﻤﺎﯾﺪ. ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﻼك ﻣﺎده 111 ﻗﺎﻧﻮن آﯾﯿﻦ دادرﺳﯽ ﮐﯿﻔﺮي ﻣﺼﻮب 1392، در ﻓﺮﺿﯽ ﮐﻪ ﺷﺨﺼﯽ ﺑﻪ اﺳﺘﻨﺎد ﻣﺒﺎﯾﻌﻪﻧﺎﻣﻪ ﻋﺎدي ﻣﺪﻋﯽ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد وﺛﯿﻘﻪ اﺳﺖ، ﺑﺎﯾﺪ ﺑﻪ ادﻋﺎي وي وﻓﻖ ﻣﺎده147قانون اجرای احکام مدنی1356 مصوب در دادﮔﺎه ﺣﻘﻮﻗﯽ رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺷﻮد و اﺻﺤﺎب دﻋﻮاي ﮐﯿﻔﺮي و از ﺟﻤﻠﻪ دادﺳﺘﺎن در رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺑﻪ ادﻋﺎي ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﻣﻮرد وﺛﯿﻘﻪ، ﻃﺮف دﻋﻮا ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ.

این مطلب در سایت شخصی مسعود فریدنی،وکیل پایه یک دادگستری و در خصوص حکم دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی تنظیم گردیده است.

7 دیدگاه. Leave new

  • محسن
    2021-03-26 21:56

    سللم ما ملک خریداری شده را در دادگاه کیفری خودمان بازداشت کردیم که فروشنده به دیگری انتقال ندهد ولی دادگاه بدوی قرار عدم استماع داد و دادگاه تجدید نظر هم تایید کرد..در حالی که با حفظ منافع بانک دادخواست الزام به تنظیم دادیم ولی مورد بی لطفی قضاوت قرار گرفتیم ایا آرای درست صادر شده.از نظر شما

    پاسخ
    • مسعود فریدنی وکیل دعاوی
      2021-03-28 00:35

      سلام
      قسمت اول سوالتون مبهم هست.ولی در مورد رای به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن بانک هست به نظر بنده،ایراد به قرارداد رهن صرفاً توسط بانک مرتهن مجاز ست و دادگاه نمیتونه خودسرانه و بدون رد رهن توسط بانک،در این باره حکم به تنظیم سند صادر نکنه.البته این موضوع یعنی حکم معامله روی مال مرهونه علی رغم صدور رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور همچنان محل اختلافه.ولی شخصاً فکر می کنم تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن اشکالی نداره. جهت اطلاع شما متن رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1386 عیناً درج می گردد.در اینجا ارائه توضیح بیشتر میسر نیست.
      رأی شماره: 620 ـ 1376.8.20
      ‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
      ‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شودلکن
      برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ایجاد می‌نماید که می‌توان از
      محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در
      صورتی که منافی حق مرتهن‌باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن با لفعل
      منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنابه مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن،
      مرتهن مال‌مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفی
      مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن
      منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این
      نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی‌تشخیص می‌شود این رأی وفق ماده
      واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور
      و دادگاهها در‌موارد مشابه لازم الاتباع است .

      پاسخ
    • محسن
      2021-07-12 16:10

      من ملکی داشتم به مساحت ۲۵۷۰ متر که از وارث ها خریداری کرده بودم..بصورت پلاک ثبتی و شرقا و غبار و جنوب و شماللا..بدون متراژ که هیچ مشکلی با آنها ندارم..ولی وقتی از اداره ثبت متراژ کردن اشتباه کردن ۵۰۰ متر کمتر اعلام شد .و من هم فروختم به کسی و اون هم فروخته به بعدی..
      اللن من باید چکار کنم که ۵۰۰ متر زمین را زنده کنم
      با تشکر از همکاری شما

      پاسخ
  • محسن
    2021-07-12 16:15

    من به وکیل مدنی خودم فروش ملکم را دادم با اخذ ثمن و از ایران مهاجرت کردم..بعد از ۱۰ سال که امدم .وکیل هیچ پولی پرداخت نکرده..و اعلام کرده من ملکی را بدون ثمن به خریدار انتقال دادم..
    اگر درست گفته باشد من میتوانم از خریدار شکایت کنم و پول ملکی را به قیمت روز بگیرم یا انتقال بلاغت را باطل کنم

    پاسخ
    • محسن
      2021-07-12 16:26

      من صاحب دو باب سرقفلی مغازه ها بودم..مالک تقاضای خرید کرد و در قولنامه شرط عاشقی گذاشت که من متوجه نشدم..
      شرط کرده بود الباقی ثمن را وقتی پرداخت میکند که من مالکیت مغازه ها را در محضر برنامش کنم الباقی ثمن را پرداخت کند..و با این ترفند ۲۵ سال از پرداخت ثمن خریداری کرده و حتی مغازه ها به تصرف خود درآورده و حتی تخریب کرده و آنها را با مالکیت و سرقفلی فروخته..و در حضور قاضی هم اقرار نموده من بخاطر سند زدن مالکیت مغازه ها به نام من الباقی ثمن را پرداخت نکردم..
      و دادخواست ابطال و بطلال قولنامه ها را دادم..به دلیل مالک بودن خود خریدار و این انتقال غیر ممکن بوده..
      دادگاه بدوی رای به بطلال قولنامه را داد..
      ولی دادگاه تجدید نظر اعلام کرد شرط باطل هست و مطلب عقد نیست..
      و منو بلا تکلیف گذاشت.
      آیا الان میتوانم دادخواست مستحق للغیر در امدن مغازه ها را از دادگاه بخواهم یا نه

      پاسخ
      • محسن
        2022-01-23 22:26

        سلام و خسته نباشید..فکر کنم رای وحدت رویه ۶۲۰ مخصوص سرقفلی مغازه صادر شده..ولی ربطی به سند مالکیت ثبتی نداشته باشد…
        ایا اگر فروشنده یکماه بعد از فروش ملک خود .ملک فوق را در ترهین وام شرکتی بگذارد..تکلیف خریدار چیست

        پاسخ
    • محسن
      2021-07-12 16:30

      در قولنامه شرط فاسقی گذاشت که من متوجه نشدم و در بالا عاشقی نوشته شده ببخشید

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.