الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یکی از دعاوی ملکی مربوط به املاک شهری و بویژه آپارتمان هاست.در مورد نمونه دادخواست الزام به تفکیک یا اخذ صورت مجلس تفکیکی آپارتمان و ارتباط این دعوی با دو دعوی اخذ پایان کار ساختمان و نیز شرایط اخذ و یا ابطال صورتمجلس تفکیکی سوالات فراوانی مطرح است که در زیر به اجمال در مورد برخی از آنها مطالبی ارائه می گردد.
صورتمجلس تفکیکی آپارتمان چیست؟
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان سندی است که توسط اداره ثبت و اسناد و املاک محل وقوع ملک بعد از اتمام عملیات ساختمانی و صدور گواهی عدم خلاف و پایان کار از طرف شهرداری ،در مورد حدود و مشخصات و ابعاد واحدهای احداثی و حدود قسمت های اختصاصی و و مشترک ساختمان با قید مساحت آنها صادر می شود. بنابراین از شرایط صدور صورت مجلس تفکیکی آپارتمان آن است که واحدهای احداثی بر روی عرصه ای که دارای پلاک ثبتی مشخصی است بنا شده باشند از طرفی ماده154 قانون ثبت تشریفات و شرایط تفکیک و افراز اراضی شهری و تفکیک املاک را چنین اعلام داشته است: « دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در‌محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفضیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت‌به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر اینصورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.» همچنین بایستی مقررات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری را در مورد تفکیک و افراز اراضی شهری به عنوان بستر فیزیکی احداث مجتمع های مسکونی –تجاری و اداری مد نظر قرار داد.
ارتباط دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و دعاوی تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار
باید دانست صدور گواهی عدم خلاف ساختمان و سپس صدور پایان کار ساختمان،مقدمه ضروری قانونی صدور صورت مجلس تفکیکی است. بنابراین پیشنهاد می گردد در دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ملکی که پایان کار آن صادر نشده است خواسته اخذ پایان کار نیز قید شود. البته برخی دادگاه ها دعوی اخذ صورتمجلس را حاوی دعوی اخذ پایان کار دانسته و دعوی اخیر را مقدمه واجب اخذ صورت مجلس دانسته فلذا بدون اینکه خواهان متقاضی دعوی اخذ پایان کار شده باشد،نسبت به دعوی اخذ صورتمجلس به نفع او رای می دهند. همچنین برای گرفتن تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی واحدهای تفکیکی ،ضروری است پایان کار ساختمان،اخذ و صورتمجلس تفکیکی صادر شده باشد. بنابراین در هر مورد بهتر است برای تنظیم دادخواست هایی با خواسته های بالا از وکیل باتجربه در امور ملکی کمک گرفت. متاسفانه نمونه دادخواست هایی که در کتاب ها و برخی سایت ها موجود است بر مبنای ساده ترین شرایط موضوعی تنظیم شده است ولی کاربران به جزییات هر پرونده توجه نمی نمایند و بعضاً با کپی برداری از این نمونه دادخواست ها ، بابت متضرر می شوند. تجربه نشان می دهد هر پرونده و دعوی دارای شرایط مخصوص به خود است و تنظیم دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نیز از این قاعده مستثنی نیست.
خوانده دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
در دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی آپارتمان چه شخص یا اشخاصی به عنوان خوانده طرف دعوی قرار می گیرند؟ در واقع شخصی که ذینفع در دعواست معمولاً با استناد به مبایعه نامه علیه فروشنده ملک،دعوی مزبور را مطرح می نماید اما در مواردی فروشنده و یا حتی سازنده ملک ،مالک رسمی عرصه ملکی که مجتمع ساختمانی در آن احداث شده است،نیستند. سوال این است که در چنین فرضی چه شخص یا اشخاصی طرف دعوی قرار می گیرند؟ در این باره باید توجه داشت که برابر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک : «دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل کردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک باسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین انها توافق بوده و یا در صورت‌اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.» بنابراین دادگاه ها تنها مالک رسمی را با رعایت و احراز شرایطی نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی آپارتمان مورد دعوی محکوم می نمایند. اما بایستی جهت اثبات ارتباط بین مالک رسمی و خریداران و انتقال گیرندگان بعدی ملک،همه دست های بعدی را نیز طرف دعوی قرار داد.
دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در چه دادگاهی رسیدگی می گردد؟
این دعوی از جمله دعاوی ملکی است بنابراین در حوزه قضایی که ملک مورد دعوی در آن واقع است رسیدگی می گردد. شایان ذکر است این احتمال ضعیف وجود دارد که حوزه قضایی با حوزه ثبتی منطبق نباشد در این فرض ملاک صلاحیت دادگاه هاست و بایستی در دادگاهی دعوی را مطرح نمود که ملک مورد دعوی در آن حوزه واقع است هر چند که حوزه ثبتی آن حوزه ای غیر از آن اداره ثبتی باشد که در معیت دادگاه محل در آن شهرستان یا بخش موجود است.
ابطال صورتمجلس تفکیکی
ابطال صورت مجلس تفکیکی نیز ممکن است به دلایل مختلف در قالب دعوی مطرح گردد.این دعوی در صلاحیت رسیدگی چه مرجعی است؟ اداره ثبت یا دادگاه حقوقی؟ به باور با توجه به بند 6 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک که یکی از موارد صلاحیت هیات نظارت را چنین اعلام داشته است:
«رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج بانتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است مشروط بر اینکه رفع‌اشتباه مزبور خللی بحق کسی نرساند.»؛ بایستی گفت اصولاً دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی در صلاحیت دادگاه های حقوقی است مگر اینکه اشتباهی در عملیات تفکیکی رخ دهد که رفع آن خللی بحق کسی نرساند.
ترتیب اجرای حکم محکومیت به اخذ صورتمجلس تفکیکی
بعد از قطعیت حکم،چنانچه محکوم علیه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد حکم یعنی گرفتن صورت مجلس تفکیکی را اجرا ننماید ،محکوم له یعنی شخصی که به نفع او حکم صادر شده است می تواند به ترتیب مقرر در ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی حکم را اجرا و هزینه را مطالبه نماید. ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته است:
« هرگاه محکوم‌به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم‌به نقدی مقرر است.»
در پایان متذکر می گردد چنانچه جهت طرح هر یک از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ،اخذ پایان کار ساختمان،تحویل ملک،مطالبه خسارت تاخیر تحویل یا تاخیر تنظیم سند رسمی و وجه التزام قراردادی و در نهایت الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نیاز به گرفتن وکیل دارید می توانید در ساعات غیر اداری با شماره 09123978117 تماس بگیرید.