اقاله قرارداد چیست و شرایط تحقق آن کدام است؟

اقاله قرارداد چیست؟ تفاوت بین اقاله با فسخ در چیست؟ آیا تمامی عقود و قراردادها قابل اقاله هستند؟ در این مقاله با تعیین عناوین زیر به بررسی این مباحث می پردازیم:

• اقاله قرارداد چیست؟
• تفاوت اقاله قرارداد با فسخ قرارداد در چیست؟
• آیا همه عقود قابل اقاله هستند؟
• شرایط و ترتیب اقاله چیست؟
• نمونه متن ساده اقاله قرارداد

اقاله قرارداد چیست و چه مزیتی دارد؟

اقاله یعنی توافق طرفین قرارداد بر انحلال آن .بنایراین برای تحقق اقاله دو طرف بایستی راضی به منحل نمودن قرارداد و بازگرداندن عوضین(آنچه رد و بدل یا انجام شده است) باشند. در عرف اقاله را نیز فسخ محسوب می نمایند.در حالی که بین این دو تفاوت هایی وجود دارد که در بند آتی بدان می پردازیم. اقاله قرارداد بهترین و مطمئن ترین راه برای خاتمه قراردادی است که به هر دلیلی امکان ادامه آن وجود ندارد و یا اینکه در صورت بقاء قرارداد ،طرفین یا یکی از آنها قادر به تحقق اهداف قراردادی و عمدتاً اقتصادی آن نیست. بنابراین بهتر است طرفین قرارداد اجاره ای که ادامه رابطه استیجاری آن به جهت از قابلیت انتفاع خارج شدن ملک مورد اجاره میسر نیست و یا اینکه آسایش مستاجر و خانواده او به واسطه همسایه ناسازگار سلب شده است و…..قرارداد را با توافق و اقاله خاتمه دهند. در مورد قرارداد فروش ملک نیز ممکن است فروشنده یا خریدار مغبون(متضرر)شده باشند و طرف مقابل که شخص منصفی است راضی به ضرر طرف قرارداد نباشد،در اینجا طرفین با اقاله به قرارداد خاتمه می دهند. همین طور است در مورد قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد پیمانکاری یا اصولاً هر نوع قرارداد دیگری که تحت عنوان عقود معین یا غیر معین تنظیم می گردد. برای مثال ممکن است سازنده(مشارکت گیرنده) در قرارداد مشارکت در ساخت یا پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری بواسطه ورشکستگی یا هر دلیل دیگر،بعد از انعقاد قرارداد و قبل از شروع موضوع آن یا حتی در اثنای انجام مورد قرارداد از ادامه عملیات موضوع قرارداد مشارکت یا مورد پیمان ناتوان گردد،در این موارد نیز اقاله قرارداد بهترین راه انحلال قرارداد است. از جمله مزایای اقاله قرارداد آن است که طرفین با توافق نسبت به زایل شدن قرارداد تصمیم می گیرند و چون انحلال قرارداد،ناشی از اراده یک طرف (فسخ) نیست،معمولاً بعد از اقاله نسبت به فسخ قرارداد،دعاوی و شکایات بسیار کمتری مطرح می گردد. در حالی که در مورد فسخ معمولاً طرف مقابل زیر بار انحلال قرارداد نمی رود و زمان و هزینه دو طرف قرارداد، تلف و سرمایه و موضوع قرارداد نیز بعضاً معطل می ماند.

تفاوت اقاله قرارداد با فسخ قرارداد در چیست؟

فسخ یعنی بر هم زدن یک سویه قرارداد و برای اعلام و تحقق آن به شرط وجود مبانی آن،نیازی به رضایت طرف مقابل نیست. در حالی که اقاله یا تفاسخ یعنی بر هم زدن قرارداد با توافق طرفین.از این رو اقاله،نوعی عقد است و دو طرف بایستی از سلامت عقل و قصد و رضا و سایر شرایط لازم برای تحقق و اعتبار قراردادها برخوردار باشند. اما در فسخ،تنها اراده سالم شخصی که اعلام فسخ می نماید ضروری است و صرفاً کافی است که اعلام اراده مبنی بر فسخ به نحوی ابراز شود.و نیازی به سلامت و رشد و کلاً اهلیت طرف مقابل فسخ نیست. با این حال فسخ و اقاله از این جهت که هر دو از جهات انحلال قرارداد هستند و اثر آنها به آینده سرایت دارد با هم شباهت دارند.

آیا همه عقود قابل اقاله هستند؟

در نگاه نخست به نظر می رسد که همان اشخاصی که قراردادی را اراده کرده اند می توانند آن را منحل نمایند لذا همه عقود قابل اقاله هستند. این نظر در مورد اکثریت قریب به اتفاق عقود درست است.اما به طور استثنایی و محدود عقودی وجود دارند که به جهت مصالح عمومی و مراعات نظم عمومی در عرصه های مختلف زندگی اجتماعی اقاله آنها میسر نیست. عقد وقف و عقد نکاح از جمله عقودی هستند که قابل اقاله نمی باشند. و بر اساس نظر مرحوم دکتر کاتوزیان عدم اقاله عقد ضمان نیز مرجّح است.(جلد 5 قواعد عمومی قراردادها شماره 853 به بعد)

شرایط و ترتیب اقاله چیست؟

با توجه به ماده 284 قانون مدنی هر گونه گفتار،کردار یا نوشتاری که دلالت بر اقاله نماید برای تحقق اقاله کافی است.با این حال پیشنهاد وکیل امور ملکی آن است که اقاله نامه به صورت مکتوب تنظیم و امضا گردد. نوشتن اقاله و امضای آن موجب می گردد که از بروز اختلافات بعدی در مورد وقوع یا عدم وقوع اقاله و اجرای آن و رد عوضین ،اختلافی حادث نگردد و یا در صورت بروز اختلاف،اقاله نامه تنظیمی بهترین مدرک برای اظهارنظر قاضی دادگاه باشد. به طوری که بیان شد توافق طرفین اصلی ترین رکن اقاله است.از بین رفتن عوضین قرارداد مانع از اقاله نیست و در این حالت می توان به جای آنچه از بین رفته است،نمونه مشابه آن و در صورت عدم وجود نمونه مشابه،بهای آن در زمان اقاله را پرداخت. همچنین بر اساس ماده 287 قانون مدنی: نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می‌شود مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است ولی‌ نماآت متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود. با تحقق اقاله قرارداد فروش ملک،فروشنده مبادرت به رد ثمن به خریدار می نماید و خریدار نیز مورد معامله را به فروشنده مسترد می نماید همین طور در سایر قراردادها عوضین مجدداً به مالک قبلی اعاده می گردد.

نمونه متن ساده اقاله قرارداد

برای نمونه در اقاله فروش ملک می توان اقاله نامه را چنین تنظیم نمود و به نظر ما نیازی به تصریح دلیل و انگیزه طرفین اقاله مانند ورشکستگی سازنده در قرارداد مشارکت یا پشیمانی طرفین نیست.

نمونه اقاله قرارداد فروش ملک

به تاریخ… طرفین مبایعه نامه شماره…مورخ…(یا طرفین سند قطعی بیع شماره…مورخ…تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره…) یعنی آقای/خانم/شرکت… به عنوان فروشنده و آقای/خانم/شرکت… به عنوان خریدار در صحت و سلامت عقلی و جسمی و با رضایت کامل و در حضور شهود امضا کننده ذیل این اقاله نامه،مبایعه نامه/سند قطعی بالا را اقاله نمودند و فروشنده تمامی ثمن پرداختی خریدار را فی المجلس به وی مسترد نمود. و خریدار نیز اقرار به وصول مبلغ نمودند.
همچنین ملک مورد معامله (آپارتمان/خانه/سوله/مغازه/زمین زراعی/زمین مسکونی/ پلاک ثبتی…واقع در ….)به فروشنده تحویل و ایشان مقر به تحویل گرفتن ملک خویش هستند. طرفین حق هر گونه اعتراض و ادعای بعدی را از خود سلب و اسقاط نمودند.
امضای طرفین اقاله و شهود اقاله

ارتباط با وکیل امور ملک و قراردادها

در پایان یادآور می گردد شما می توانید در ساعات غیراداری با شماره تلفن 09123978117 جهت تعیین وقت ملاقات با وکیل املاک و قراردادها جهت طرح هر گونه دعوی راجع به اقاله قرارداد تماس بگیرید.