استفاده از ساختمان بدون پایان کار از نظر قوانین شهرداری و شهرسازی

استفاده از ساختمان بدون پایان کار خواه مستقیماً از طرف مالک یا از طریق اجاره دادن ساختمان نیمه تمام چه حکمی دارد؟

در این باره گفتنی است برای انتقال رسمی واحدهای احداثی در مجتمع های ساختمانی خواه مسکونی باشند یا اداری و تجاری،بایستی گواهی پایان کار صادر گردد و بعد از صدور پایان کار،صورت مجلس تفکیکی و در نهایت انتقال رسمی واحدها (بعد از صدور سند مالکیت) انجام می پذیرد.

ولیکن در مواردی مشاهده می گردد که از ساختمان های نیمه کاره و یا ساختمان هایی که در اثر تخلفات ساختمانی ایجاد شده اند و یا بواسطه تخلف ساختمانی،با دخالت شهرداری ،عملیات ساختمانی آنها متوقف گردیده است،بهره برداری می گردد و یا مالک و سازنده مبادرت به اجاره دادن آنها می نمایند و متاسفانه چنین اقدامی مشکلاتی را در پی دارد.

در حالی که قاعدتاً تا قبل از تکمیل بنا مطابق پروانه صادره ،استفاده از ملک نیمه تمام منطقی به نظر نمی رسد و به نوعی مشوّق افراد برای استفاده از سازه های نیمه کاره محسوب می گردد.

از قضا اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه ای صادر نموده که در زیر درج می گردد.

نظریه مشورتی شماره 1323/98/7-1398/11/15

اﺳﺘﻌﻼم:

ﺑﺮﺧﯽ از ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي در دﺳﺖ اﺣﺪاث در ﻗﺎﻟﺐ ﻣﺠﺘﻤﻊﻫﺎي ﺗﺠﺎري، ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و ﺧﺪﻣﺎﺗﯽ ﻋﻠﯿﺮﻏﻢ ﻋﺪم اﺗﻤﺎم ﻋﻤﻠﯿﺎت ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎز و ﺗﺎ ﻗﺒﻞ از اﺧﺬ ﮔﻮاﻫﯽ ﭘﺎﯾﺎن ﮐﺎر ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ از ﺷﻬﺮداري، اﻗﺪام ﺑﻪ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﯽﻧﻤﺎﯾﻨﺪ و ﻋﻠﯿﺮﻏﻢ اﺑﻼغ اﺧﻄﺎرﻫﺎي ﻣﮑﺮر و ﻋﺪم اﻗﺪام ﻣﻮﺛﺮ از ﺳﻮي آﻧﺎن، ﺑﺮوز ﻣﺨﺎﻃﺮات ﺟﺎﻧﯽ و ﻣﺎﻟﯽ در اﯾﻦ ﮔﻮﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ ﻣﺤﺘﻤﻞ اﺳﺖ و اﺳﺘﻤﺮار اﯾﻦ روﻧﺪ ﻣﻮﺟﺐ ﺗﻀﯿﯿﻊ ﺣﻘﻮق ﻣﺴﻠﻢ ﺷﻬﺮداريﻫﺎ در اﺟﺮاي ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ اﺳﺖ:

-1 در ﺣﻮادث اﺣﺘﻤﺎﻟﯽ ﻧﺎﺷﯽ از ﻋﺪم ﺗﻤﮑﯿﻦ ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﺑﻪ اﻧﺠﺎم ﻓﺮاﯾﻨﺪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ، ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﺖ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮداري در ﺻﻮرت ﻃﺮح دﻋﻮي از ﺳﻮي ﺧﺴﺎرت دﯾﺪﮔﺎن ﭼﯿﺴﺖ؟

-2آﯾﺎ ورود ﺷﻬﺮداري ﺑﻪ ﻣﻨﻈﻮر اﺟﺮاي ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ و ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از ﺑﻬﺮهﺑﺮداري ﻣﻤﮑﻦ اﺳﺖ؟

3-آﯾﺎ ﻣﻤﺎﻧﻌﺖ از اداﻣﻪ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﻓﺎﻗﺪ ﭘﺎﯾﺎنﮐﺎر ﺑﺎ روش ﻣﺴﺪودﺳﺎزي ﻣﺴﯿﺮ ﺗﺮدد و اﻣﺜﺎﻟﻬﻢ ﺗﻮﺟﯿﻪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ دارد؟ در ﻏﯿﺮ اﯾﻦ ﺻﻮرت، روشﻫﺎي ﻣﻤﮑﻦ را ﺑﺎ ﺗﺸﺮﯾﺢ ﻓﺮاﯾﻨﺪ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ آن ﺗﺒﯿﯿﻦ ﻓﺮﻣﺎﯾﯿﺪ.

نظریه مشورتی در مورد استفاده از ساختمان بدون پایان کار

-1 ﻃﺒﻖ ﻗﺴﻤﺖ اﺧﯿﺮ ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري ﻣﺼﻮب 1334 ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت و اﻟﺤﺎﻗﺎت ﺑﻌﺪي، در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ ﻣﺨﺎﻟﻒ ﺑﺎ ﭘﺮواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺑﺎﺷﺪ، ﺷﻬﺮداري ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ از ﻋﻤﻠﯿﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﮐﻨﺪ؛ ﻟﮑﻦ ﭼﻨﺎنﭼﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﭘﺲ از اﺗﻤﺎم ﻋﻤﻠﯿﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ در آن ﺳﺎﮐﻦ ﺷﻮد، ﺷﻬﺮداري ﻣﺠﺎز ﺑﻪ ﺧﺎرج ﮐﺮدن وي ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ و ﺑﺎﯾﺪ در اﺟﺮاي ﺑﻨﺪ 14 ﻣﺎده 55 و ﻣﺎده 110 ﻗﺎﻧﻮن ﯾﺎدﺷﺪه اﺧﻄﺎرﯾﻪاي ﻣﺘﻀﻤﻦ ﺗﺬﮐﺮ ﺧﻄﺮات ﻧﺎﺷﯽ از ﺳﮑﻮﻧﺖ در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻧﯿﻤﻪﮐﺎره ﺑﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن واﺣﺪﻫﺎ اﺑﻼغ ﮐﻨﺪ و ﭼﻨﺎنﭼﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪ اﺧﻄﺎرﯾﻪ ﺷﻬﺮداري ﻧﮑﻨﺪ، ﺧﻮد ﻣﺴﺌﻮل ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ ﺧﻄﺮات ﺟﺎﻧﯽ و ﻣﺎﻟﯽ اﺳﺖ و در ﭼﻨﯿﻦ ﺻﻮرﺗﯽ ﺷﻬﺮداري داراي ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﺖ ﮐﯿﻔﺮي و ﺣﻘﻮﻗﯽ در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ.

-2 ﻣﺴﺘﻨﺪ ﺑﻪ ﻗﺴﻤﺖ اﺧﯿﺮ ﻣﺎده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی ،شهرداری ﻓﻘﻂ ﭘﯿﺶ از ﺳﮑﻮﻧﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن آﭘﺎرﺗﻤﺎنﻫﺎي ﻣﻮﺟﻮد در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن و در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ ﻋﻤﻠﯿﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﻣﺨﺎﻟﻒ ﻣﻔﺎد پرواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ از اداﻣﻪ ﻋﻤﻠﯿﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﮐﻨﺪ.

3- ﺷﻬﺮداري ﺻﺮﻓﺎً وﻇﯿﻔﻪ دارد در اﺟﺮاي ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداري، ﻣﻮﺿﻮع ﺗﺨﻠﻒ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﻋﻤﻠﯿﺎت آن ﻣﺨﺎﻟﻒ ﭘﺮواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ اﺳﺖ را ﺑﻪ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ﻣﺎده ﺻﺪ اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن ﮔﺰارش و ﺑﺮ اﺳﺎس رأي ﻗﻄﻌﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن اﻋﻢاز ﺟﺮﯾﻤﻪ، اﻋﺎده وﺿﻊ، ﺗﺨﺮﯾﺐ و … اﻗﺪام ﮐﻨﺪ.

قابل ذکر است که ماده 110 الحاقی مورخ 1345/11/27 شامل ساختمان های نیمه تمام هم می گردد. این ماده بیان داشته است:

نسبت به زمين يا بناهاي مخروبه و غير مناسب با وضع محل و يا نيمه تمام واقع در محدوده شهر كه در خيابان يا كوچه و يا ميدان قرار‌گرفته و منافي با پاكي و پاكيزگي و زيبائي شهر يا موازين شهرسازي باشد شهرداري با تصويب انجمن شهر ميتواند بمالك اخطار كند منتها ظرف دو ماه به ايجاد نرده يا ديوار و يا مرمت آن كه منطبق با نقشه انجمن شهر باشد اقدام كند اگر مالك مسامحه و يا امتناع كرد شهرداري مي تواند به منظور‌تأمين نظر و اجراي طرح مصوب انجمن در زمينه زيبائي و پاكيزگي و شهرسازي هر گونه اقدامي را كه لازم بداند معمول و هزينه آنرا به اضافه صدي ده‌ از مالك يا متولي و يا متصدي موقوفه دريافت نمايد در اين مورد صورت حساب شهرداري بدواً بمالك ابلاغ ميشود در صورتيكه مالك ظرف پانزده‌روز از تاريخ ابلاغ صورت حساب شهرداري اعتراض نكرد صورت حساب قطعي تلقي ‌ميشود و هرگاه مالك ظرف مهلت مقرره اعتراض كرد موضوع به كميسيون مذكور در ماده 77 ارجاع خواهد شد.
صورت حساب هائي كه مورد اعتراض واقع نشده و همچنين آراء كميسيون رفع اختلاف مذكور در ماده 77 در حكم سند قطعي و لازم‌الاجراء بوده و اجراء‌ثبت مكلف است بر طبق مقررات اجراي اسناد رسمي لازم‌الاجرا نسبت بوصول طلب شهرداري اجرائيه صادر و بمورد اجراء بگذارد.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با موضوع استفاده از ساختمان بدون پایان کار تدوین گردیده است.