اراضی کشاورزی داخل حریم شهر و تشریفات ساخت و ساز

اراضی کشاورزی داخل حریم شهر از جهت تولیت اداری با دو سازمان شهرداری و جهاد کشاورزی مرتبط می باشند.سازمان نخست بر ترتیب ساخت و ساز و صدور پروانه احداث بنا و سایر پروانه های ساختمانی و سازمان دوم در خصوص تجویز تغییر کاربری از زراعی و باغ به کاربری دیگر اعلام نظر می نماید.

مستند به ماده 2  قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها: حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

از طرفی طبق ماده 8 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند آب،‌برق، گاز و تلفن از سوی دستگاههای ذی‌ربط در اراضی زراعی و باغها موضوع ماده(۱) این قانون توسط وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، استانداریها، شهرداریها و سایر مراجع ذی‌ربط صرفاً پس از تأیید کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده(۱) این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهدبود. متخلف از این ماده برابر مقررات ماده(۳) این قانون مجازات خواهدشد.

بنابراین ساخت و ساز در اراضی کشاورزی داخل حریم شهر منوط است به تجویز تغییر کاربری توسط سازمان جهاد کشاورزی.

با این حال در یکی از نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه،ضمن پرداختن به ضوابط ساخت و ساز در اراضی کشاورزی داخل حریم،مورد خاصی که بدون تجویز و نظر کمیسیون تغییر کاربری پیش گفته، صدور پروانه ساختمان در چنین اراضی ( البته بعد از تغییر کاربری) فاقد منع قانونی است،بیان گردیده و در زیر عین این نظریه درج می گردد:

نظریه مشورتی در مورد ساخت و ساز در اراضی کشاورزی داخل حریم شهر

الف و ب- اولاً، با توجه به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی، چنانچه اراضی زراعی و باغ‌های مورد نظر ماده یک این قانون در حریم شهر قرار گرفته باشند، هرگونه تغییر کاربری آن‌ها مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون مقرر در تبصره یک اصلاحی ماده یک این قانون است و از طرفی مطابق قسمت اخیر ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384، هر گونه ساخت و ساز غیرمجاز (بدون اخذ پروانه ساخت در حریم)، تخلف محسوب و به تخلفات مذکور در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن رسیدگی می‌شود. از توجه به مقررات این دو قانون، این نتیجه حاصل می شود که مالکان اراضی و باغ‌های داخل حریم شهرها، چنانچه بخواهند در ملک خود تغییر کاربری بدهند و از جمله احداث بنا کنند، باید قبلاً از کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی، مجوز تغییر کاربری را اخذ نمایند و سپس با مراجعه به شهرداری برای احداث بنای مورد نظر خود پروانه ساختمانی کسب کنند؛ مگر اینکه اراضی زراعی و باغها بر اساس طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به باغ شهر یا منطقه گردشگری و … تغییر کرده باشد که در این صورت، صدور پروانه برای طرح جدید، مربوط به شهرداری بوده و نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک اصلاحی ماده یک قانون مورد اشاره نیست. ثانیاً، وظیفه قانونی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی رسیدگی به تخلفات ساختمانی نظیر اقدام عمرانی و احداث بنا بدون مجوز قانونی است و این امر متفاوت از جرایم و تخلفاتی نظیر تغییر کاربری غیر مجاز در اراضی و باغ‌ها واقع در حریم شهرها و خارج از محدوده قانونی و یا تجاوز به حریم راه‌ها و راه‌آهن و نظایر آن‌ها است که رسیدگی به آن در صلاحیت مراجع قضایی و دیگر دستگاه‌های ذی‌ربط است. دیگر پرسش های مطرح شده که مبتنی بر رسیدگی به بزه تغییر کاربری غیر مجاز در کمیسیون ماده صد شهرداری است، موضوعاً منتفی است.( نظریه مشورتی شماره : 7/1400/883 مورخ 1400/12/28)

در انتها، نظریه مشورتی دیگری در خصوص اراضی کشاورزی داخل حریم و در فرضی که بعد از تغییر کاربری غیر مجاز این اراضی، این املاک به محدوده شهر الحاق می گردند،بیان می گردد.نظریه مورد نظر به قرار زیر است.

نظریه مشورتی در خصوص تغییر کاربری اراضی کشاورزی داخل حریم

استعلام :در خصوص اراضی واقع در حریم شهرها که کاربری زراعی داشته و با تخلف شهرداری از مقررات قانونی بدون تصویب کمیسیون تغییر کاربری، برای ملک پروانه ساخت مسکونی صادر شده است، چنانچه در کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، به لحاظ عدم رعایت کاربری حکم بر تخریب صادر شود و در اثناء رسیدگی در کمیسیون تجدید نظر با تصویب طرح تفصیلی شهر اراضی در محدوده شهری داخل شود، وضعیت برخورد با تخلف ساختمانی سابق چگونه است؟ آیا به لحاظ عدم احراز تخلف، پرونده مربوط مختومه خواهد شد؟ یا امکان جریمه قانونی شخص متخلف وجود دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1 و 2- در فرض پرسش که بر خلاف ضوابط قانونی برای ملک دارای کاربری زراعی واقع در حریم شهر، شهرداری پروانه ساخت با کاربری مسکونی صادر و مالک بر اساس مفاد پروانه اقدام به احداث بنا کرده است، با توجه به مفاد ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های ذیل آن با لحاظ این‌که در فرض پرسش از سوی مالک تخلفی صورت نپذیرفته است، رسیدگی به موضوع از صلاحیت کمیسیون ماده 100 خارج است و داخل محدوده شهری شدن ملک یادشده نیز برای کمیسیون (در فرض پرسش) ایجاد صلاحیت نمی‌کند. بدیهی است این امر نافی اعمال دیگر مقررات و ضمانت اجراهای مربوط از سوی مراجع ذی‌ربط و تعقیب قانونی مسؤولان امر (صدور پروانه ساختمانی) نخواهد بود.

( نظریه مشورتی شماره 7/1400/1120 مورخ 1400/12/25)

این مطلب توسط مسعود فریدنی (وکیل تغییر کاربری اراضی) با عنوان اراضی کشاورزی داخل حریم شهر تدوین گردیده است.