ابطال معامله فضولی

ابطال معامله فضولی اعم از اینکه مورد معامله از اموال منقول یا غیرمنقول باشد در جایی مطرح می گردد که شحص یا اشخاصی بدون داشتن مالکیت بر مورد معامله و بدون اذن و رضایت مالک یا بدون داشتن سمت و اختیار انجام معامله (به کیفیت انجام شده) مبادرت به انتقال آن به غیر نمایند.

معامله انجام شده منحصر به عقد بیع و تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه نیست،ممکن است در قالب صلح یا معاوضه، مال مالک بدون مجوز قانونی به غیر واگذار شود یا مورد هبه قرار گیرد.

مطالب ابطال معامله فضولی

• موارد اصلی ابطال معامله فضولی کدامند؟
• حکم معامله فضولی چیست؟
• تنفیذ و رد معامله فضولی به چه معناست؟
• آیا معامله فضولی موجب صدور حکم کیفری می گردد؟
• نکات تنظیم لایحه دفاعیه و دادخواست ابطال معامله فضولی چیست؟

موارد اصلی ابطال معامله فضولی کدامند؟

ابطال معامله فضولی ممکن است به این دلیل باشد که:

• شخصی بدون رضایت مالک و بدون داشتن وکالت از سوی او مبادرت به انتقال مال به غیر نماید و مالک نیز بعد از وقوع معامله،آن را تایید و قبول(تنفیذ) ننماید.
• شخص با دارا بودن وکالت از طرف مالک اقدام به انجام معامله نماید اما وکالت نامه مذکور در زمان وقوع معامله ،به دلیلی بی اعتبار باشد.
  مثلاً مالک (موکل در وکالتنامه)در زمان انجام معامله فضولی در قید حیات نباشد.یا اینکه مالک با وجود اعطای وکالت فروش به دیگری،قبل از انتقال مال توسط وکیل مورد نظر،شخصاً یا توسط وکیل دیگری مبادرت به انتقال مال مورد وکالت به غیر نماید و یا اینکه وکالتنامه محدود به زمان خاصی باشد و در زمان وقوع معامله فضولی ،مهلت و تاریخ اعتبار وکالتنامه،منقضی شده باشد.
• مورد سوم نیز فرض حالتی است که در ماده 667 قانون مدنی بدین بیان آمده است:
  « وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه باو اختیار داده یا بر حسب‌قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.»
  بنابراین اقدامات خارج از حدود اذن وکیل نیز فضولی است و حکم معامله نیز مشمول حکم معامله فضولی می اباشد که در بندهای زیر بدان می پردازیم.

حکم معامله فضولی چیست؟

منظور از حکم معامله آن است که آیا معامله واقع شده از نظر قانونی معتبر است یا بی اعتبار.معامله فضولی از این حیث دارای وضعیت بینابینی است!! یعنی اگر مالک بعد از وقوع معامله،آن را تنفیذ نماید،قرارداد و عقد معتبر است ولی اگر قرارداد فضولی را قبول ننماید،معامله باطل است. به چنین معامله ای در اصلاح حقوقی معامله یا عقد غیرنافذ می گویند چون کیفیت عکس العمل مالک در حکم معامله و نفوذ و اعتبار آن یا عدم نفوذ آن تعیین کننده است.

تنفیذ و رد معامله فضولی به چه معناست؟

تنفیذ در واقع به معنای تایید و قبول اقدام بدون اذن و رضایت انتقال دهنده مال مورد معامله فضولی توسط مالک است. در واقع اِشکال معاملات فضولی آن است که بدون رضایت مالک بر روی مال وی تصرفات حقوقی(از طریق انتقال به غیر) صورت گرفته است. حال اگر مالک به هردلیلی اقدام فضولی انتقال دهنده را تایید نماید،مبنای غیرنافذ اعلام شدن معامله فضولی از بین می رود و گویی خود مالک مبادرت به انتقال و معامله نموده است،پس قرارداد اعتبار و نفوذ حقوقی خواهد یافت و حکم غیرنافذ به حکم معامله صحیح تغییر خواهد یافت.

در نقطه مقابل رد معامله فضولی یعنی عدم تایید آن معامله توسط مالک. دراین حالت دیگر نمی توان به معامله فضولی «غیرنافذ» اطلاق کرد چون با رد معامله توسط مالک،معامله واقعه اعم از آنکه در قالب بیع،صلح یا هر عمل حقوقی (عقد یا ایقاع) باشد،باطل می گردد.

در ماده 251 قانون مدنی می خوانیم:
«رد معامله فضولی حاصل می‌شود بهر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.» بنابراین می توان گفت که رد یا تنفیذ معاملات فضولی از سوی مالک ممکن است حسب مورد با گفتار مانند اینکه معامله واقع شده را قبول ندارم/ قبول دارم،حق انجام معامله را داشته ای/ حق انجام معامله را نداشته ای و یا با عمل مانند آنکه مالک در جهت تایید معامله،ثمن معامله را دریافت دارد یا در جهت رد، مال مورد معامله فضولی را به دیگری بفروشد؛ انجام پذیرد. در این امور بهتر است توجهاً به مسائل بعضاً پیچیده حقوقی و تفسیر رفتار و گفتار مالک از خدمات وکیل متخصص امور ملکی و قراردادها استفاده نمایید.

بیشتر بدانید: نمونه رای ابطال معامله فضولی

آیا معامله فضولی موجب صدور حکم کیفری می گردد؟

سوالی که مطرح می گردد آن است که آیا ضمانت اجرای معامله فضولی صرفاً صدور حکم بر ابطال معامله است و ابطال معامله فضولی موجب مرتفع شدن و انسداد راه و ضمانت اجرای کیفری است؟

آیا وقوع معامله فضولی متضمن صدور حکم کیفری نیست؟ در پاسخ بر اساس تجربه وکالت در امور قراردادها و املاک بیان می گردد که لزوماً انجام معامله فضولی موجب صدور حکم محکومیت کیفری نمی گردد. یعنی در مواردی معامله فضولی واجد جنبه کیفری و صدور حکم کیفری معمولاً به اتهام و جرم کلاهبرداری،انتقال مال غیر(در مواردی حتی نسبت به انتقال گیرنده مانند خریدار در عقد بیع یا مستاجر در عقد اجاره)و در صورت جعل سند،به جرم جعل و استفاده از سند مجعول، می گردد.

به بیان دیگر بایستی عناصر سه گانه و عمومی و کلی وقوع جرم یعنی عناصر قانونی ،مادی و روانی احراز گردد و شرایط اختصاصی جرایم مذکور نیز موجود باشد.

لذا در جایی که وکیلی به اعتبار و اعتقاد ماذون بودن به فروش ملکی با قیمت نازل(طبق اظهارات مالک) یا مبهم بودن مفاد وکالتنامه از جهت مبلغی که وکیل می تواند به آن میزان مال مورد معامله را انتقال دهد،ملکی را انتقال دهد،معمولاً شعب دادسرا و دادگاه های کیفری سوء نیت متهم را محرز نمی دانند و حسب مورد رای بر منع تعقیب و برائت صادر می نمایند. توضیح جزییات این موضوع در این نوشتار نمی گنجد و بهتر است قبل از هر اقدام حقوقی از راهنمایی های وکیل با تجربه در قراردادها و امور ملکی بهره ببرید.

رای وحدت رویه مرتبط با ابطال معامله فضولی

رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۲/۲۵ مرتبط با مطلب ابطال معامله فضولی است در این دادنامه می خوانیم:

طبق ماده ٢۴٧ قانون مدنی مصوب ١٣٠٧/٢/١٨ انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶٧ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ١٠٧٣ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد.

بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده میشود و این رأی طبق ماده ۴٧١ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ١٣٩٢ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

بیشتر بدانید: شرایط منفسخ شدن قرارداد

نکات تنظیم لایحه دفاعیه و دادخواست ابطال معامله فضولی چیست؟

برای تنظیم دادخواست و در وهله بعد لایحه دفاعیه جهت دعوی ابطال معامله فضولی بایستی احراز نمود که مالک قبل از وقوع معامله،به شخص انتقال دهنده مال،اذن انتقال نداده باشد.

این اذن ممکن است شفاهاً باشد یا کتباً.در این فرض معامله به نیابت از مالک انجام گرفته است و فضولی به حساب نمی آید.

با احراز عدم اذن مالک به انتقال دهنده،باید مقطع زمانی بعد از انجام معامله تا زمان مراجعه مالک به دفتر وکالت جهت انجام مقدمات طرح دعوی ابطال معامله فضولی را بررسی نمود. زیرا ممکن است مالک به شرح پیش گفته با لفظ یا فعلی معامله را تنفیذ نموده باشد.در این فرض نیز دعوی ابطال معامله فضولی به جهت تایید آن توسط مالک به نتیجه نمی رسد.

در صورت ماذون نبودن انتقال دهنده و عدم تنفیذ بعدی معامله فضولی،پیشنهاد می گردد در ابتدا اظهارنامه ای مبنی بر رد معامله فضولی و عنداللزوم خلع ید از ملک یا استرداد مال منقول(در فرض خارج شدن مال از ید مالک)به نشانی طرفین معامله ارسال نمود.

در صورت عدم اجابت و اجرای مفاد اظهارنامه،بایستی دعوی ابطال معامله فضولی را در مرجع صلاحیت دار مطرح نمود. البته در حال حاضر ثبت دادخواست و اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی انجام می پذیرد و ثبت دادخواست تسهیل گردیده است و می توان فرضاً دعوایی را که در دادگاه حقوقی شیراز رسیدگی می گردد در دفاتر خدمات قضایی واقع در تهران یا هر نقطه دیگر ایران ثبت نمود.

شایان ذکر است که اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی مرتبطی به شماره 7.98.183مورخ 1398.8.25 اعلام نموده است:عبارات «دعوای ابطال» و «دعوای اعلام بطلان» در ادبیات حقوقی هر دو استعمال شده است و به نظر می‌رسد تعبیر دوم در خصوص مواردی که عقد از ابتدا شرایط صحت را نداشته و از دادگاه درخواست می‌شود تا با احراز این امر باطل بودن عقد را اعلام نماید، دقیق‌تر است.

از این رو به نظر در بحث حاضر، عنوان ابطال معامله فضولی نسبت به بطلان معامله فضولی، موجه تر است.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) در خصوص ابطال معامله فضولی تدوین گردیده است.